Чи прийшла "мала весна" на ринку нерухомості Гуансені? Продажі вторинного житла значно перевищили нові будинки, цикл продажу деяких "вигідних пропозицій" скоротився до менше ніж тижня

Март завжди був традиційним піковим сезоном на ринку нерухомості, а “золоте три” та “срібне чотири” безпосередньо впливають на річний ринок.

На початку 2026 року, у Гуанчжоу та Шеньчжені після святкового періоду спостерігається відновлення активності: кількість переглядів та угод одночасно зростає, і ринок продовжує теплішати.

Журналіст (далі — “журналіст”) “Щоденних економічних новин” відвідав кілька об’єктів нерухомості, поспілкувався з агентами та кількома дослідницькими організаціями і дізнався, що цей період “маленького весняного підйому” у Гуанчжоу та Шеньчжені вже фактично настав. Водночас, логіка ринку зазнала суттєвих змін: деякі популярні “акційні” квартири (термін, що позначає нерухомість із явно низькою ціною та високою ціною за якістю у порівнянні з аналогами в тому ж районі) поступово зникають, а простір для торгу з продавцями зменшується.

Зокрема, у Гуанчжоу та Шеньчжені спостерігається лідерство на вторинному ринку житла, що стало головною рушійною силою цього “маленького весняного підйому”. Водночас, новий житловий ринок демонструє глибоку диференціацію: з початку року пропозиція нових квартир у Шеньчжені зменшилася порівняно з минулим роком; у центральних районах Гуанчжоу популярні елітні квартири, а для первинного ринку все ще характерна активність за рахунок знижок. Можна сказати, що структура ринку первинних та вторинних квартир змінилася місцями, а структура пропозиції зазнала переформатування — це найяскравіша характеристика цього “маленького весняного підйому”.

Зображення: Продажний офіс об’єкта у районі Сіньань, Баоань, Шеньчжень. Джерело: Журналіст Чен Жунхао

Вторинний ринок піднімає прапор “маленького весняного підйому”

Цей “маленький весняний підйом” на ринку нерухомості у Гуанчжоу та Шеньчжені переважно підтримується вторинним ринком, і логіка його розвитку вже змінилася.

За даними та відчуттями з перших рук, вторинний ринок визначає темпи відновлення.

Шеньчжень першим запалив цю хвилю, ставши основним двигуном відновлення. Моніторинг мережі “LeYoujia” показав, що після свят вторинні угоди зросли на 132% порівняно з попереднім періодом, досягнувши найвищого рівня з кінця березня 2024 року. Станом на лютий 2026 року середня ціна угод на вторинному ринку житла у Шеньчжені повернулася до 62 000 юанів за квадратний метр.

Зображення: Центр досліджень “LeYoujia” у Шеньчжені

Дані дослідницького інституту “Beike” також свідчать про позитивну динаміку: з 2 по 8 березня кількість угод у вторинному ринку Шеньчжені зросла на 118%, а 8 березня був зафіксований рекорд за останній рік за кількістю угод за один день, і протягом двох тижнів показники зростали.

Крім того, ринковий настрій також покращується. За останніми даними “Beike”, у лютому кількість вторинних оголошень у партнерських агентствах зменшилася на 3,3% порівняно з минулим роком, що свідчить про зменшення ірраціональних продажів і поступовий перехід ринку до “посилення очікувань — оптимізації пропозиції — стабілізації цін”.

Зображення: “Beike Research Institute”

“Зараз найбільший приріст спостерігається у сегменті якісних шкіл та нерухомості з низькою ціною та високою орендною доходністю. Наприклад, у нашому районі — шкільний район Ліюань, трикімнатна квартира площею 83 м² у саду Юаньлінг, яка обслуговує школи Ліюань і Хунлінг, після святкових консультацій та угод кількість зросла порівняно з передсвятковим періодом”, — поділився 14 березня досвідчений агент у районі Юаньлінг у Шеньчжені Лю Анін.

Лю Анін зазначив, що швидкість укладання угод із “акційними” квартирами на вторинному ринку вже зменшилася до короткого циклу, і деякі “акційні” квартири продаються менш ніж за тиждень. “Наприклад, у проекті “Hànlǐng Yuàn” у Футіан, де трикімнатна квартира площею близько 108 м², ціна продавця зазвичай понад 8,2 мільйона юанів, що становить приблизно 77 400 юанів за м². Деякі продавці поспішають і готові продати за 7,55 мільйонів юанів — це можна зробити приблизно за тиждень”, — сказав Лю Анін.

Зображення: Частина вторинних оголошень у районі Цюйчжень, Ліу, Шеньчжень. Джерело: Журналіст Чен Жунхао

Насправді, подібна ситуація спостерігається і у районі Цюйчжень у Шеньчжені. Після зростання кількості угод власники оголошень почали стабілізувати свою позицію, менше поспішати із продажем, і простір для торгу зменшився.

Наприклад, у квартирі площею 47,84 м² у районі Цюйчжень, яку минулого року продавали за 2,45 мільйона юанів, агент повідомив, що мінімальна ціна може бути знижена до 2,3 мільйона. А вже у березні цього року мінімальна ціна, яку озвучили агенти, становить 2,37 мільйона юанів.

Ринок вторинної нерухомості у Гуанчжоу також демонструє сильний відскок.

За даними платформи “Beike”, 8 березня у Гуанчжоу було укладено 247 угод, що на 25,4% більше ніж попереднього дня; за тиждень (з 2 по 8 березня) — 849 угод, що на 118,8% більше. Після свят активність попиту зросла, кількість переглядів у агентствах зросла, а індекс менеджерів у Гуанчжоу у березні підскочив на 43,5 пункту до 71,78, що свідчить про впевненість у “маленькому весняному підйомі”.

На думку головного дослідника Центру досліджень житлової політики Гуандуну Лі Юцзя, у Гуанчжоу та Шеньчжені спостерігається основна тенденція — “вторинне житло краще за нове”, зменшення кількості нових оголошень на вторинному ринку сприяє покращенню настроїв і активізації обміну “продати старе — купити нове”, що сприяє циркуляції ринку.

Голова “Beike Research Institute” Шао Сяопін також висловив схожу думку, зазначивши, що цей підйом — не короткострокова реакція політики, а результат оптимізації політики, відновлення довіри та активізації попиту на власне житло. Постійне зростання вторинного ринку та одночасне зростання нових пропозицій закріплюють фундамент “маленького весняного підйому”.

Структурний характер ринку нових квартир

На відміну від повного пожвавлення вторинного ринку, ринок нових квартир у Гуанчжоу та Шеньчжені демонструє переважно “структурний характер” з окремими сегментами.

Наприклад, у Гуанчжоу сегмент елітної нерухомості оновлює рекорди продажів і підвищує інтерес до навколишніх новобудов. У лютому у районі Тяньхе був проданий земельний участок за 23,6 мільярдів юанів із надбавкою 26,6%, що дало середню ціну за житлову нерухомість близько 85 500 юанів за м² — новий рекорд у Гуанчжоу.

3 березня у районі Чжухан у Гуанчжоу був проданий пентхаус площею 670 м² за 1,87 мільярда юанів, що становить приблизно 28 000 юанів за м² і оновлює місцевий рекорд ціни на первинну нерухомість. 9 березня у “Xinghewan Peninsula” було продано 4 елітні апартаменти загальною вартістю понад 7,187 мільярда юанів, що свідчить про неабиякий попит на елітне житло.

У той час як сегмент елітної нерухомості оновлює рекорди, сегмент житла для першого купівлі демонструє тенденцію до зниження цін і збільшення обсягів продажів.

Агентство “Luo Jiamin” у Гуанчжоу повідомило, що багато квартир для першого купівлі зараз продаються зі знижками та за спеціальними цінами: “Без знижок важко продати”, — зазначив він.

“Наприклад, ціна на “Huangpu Xinghewan” у селі Маошань знижена до 19 000 юанів за м², і пропонуються три варіанти — без оздоблення, з простим ремонтом і з розкішним оздобленням. У районі Ліуань у “Xinshi·Tianfu” діє тимчасова знижка до 86%, що знижує ціну до 3,8 мільйонів юанів за м²”, — додав агент. — “Ринок дуже реалістичний: без фіксованої ціни та знижок важко залучити покупців, навіть якщо багато хто дивиться”.

За даними “Centaline”, станом на кінець лютого 2026 року у Гуанчжоу загальний запас нерухомості становив 14,16 мільйонів м², що на 13 000 м² менше ніж у січні. Оскільки нові пропозиції у ключових районах зменшилися, ринок орієнтований на поглинання залишків, і запаси зменшуються вже четвертий місяць поспіль.

У Шеньчжені з початку 2026 року спостерігається явне уповільнення темпів пропозиції нових квартир. За даними “Midland Realty”, цього року у Шеньчжені отримали дозволи на продаж лише 9 житлових проектів, що значно менше ніж 12 у тому ж періоді минулого року.

Через повільний запуск нових проектів, що ускладнює створення масштабних пропозицій, загальний обсяг угод на первинному ринку суттєво менший за вторинний, і ринок демонструє структурне відновлення з високим обсягом у ключових районах та стабільними цінами, а у районах з високим попитом — зростанням обсягів за рахунок зниження цін.

За даними “Centaline”, станом на 12 березня у Шеньчжені укладено 964 угоди з новим житлом і 1703 — з вторинним.

Зображення: Рекламні плакати про продаж у кількох проектах у Шеньчжені у березні

Хоча загальна кількість угод із новим житлом у Шеньчжені менша за вторинний ринок, журналіст помітив, що з березня багато проектів почали публікувати рекламні плакати про активний продаж: наприклад, у Лонхуа “HongRongYuan” 7-8 березня продали 41 квартиру, у “YuanYongCheng·ChengMing” — 39, а у “Zhongjian PengChen YunZhu” — 32 за тиждень.

“З урахуванням поступового виходу на ринок якісних земельних ділянок у 2025 році та активізації промоційних кампаній з боку забудовників, очікується, що у березні попит поступово зростатиме, і “маленький весняний підйом” у ключових містах залишатиметься актуальним”, — аналізує “China Index Academy”.