"Не видавати земельні ділянки для нерухомості" - неправильне тлумачення, офіційне пояснення нової політики щодо пропозиції землі

“Збереження запасів для контролю зростання”, у нашій країні з’явилася нова логіка постачання землі.

“Збереження запасів для контролю зростання”, у нашій країні з’явилася нова логіка постачання землі.

Нещодавно Міністерство природних ресурсів і Державне управління лісового господарства спільно видали повідомлення, у якому наголошується на подальшому забезпеченні природних ресурсів. Серед двох найбільш цікавих для ринку пунктів — перше, нові земельні ділянки для будівництва будуть пов’язані з активізацією існуючих земельних ресурсів; друге, нові земельні ділянки для будівництва пріоритетно виділятимуться для важливих проектів і розвитку громадських послуг, у принципі не використовуватимуться для комерційної нерухомості.

Нова логіка постачання землі викликала деякі неправильні уявлення, зокрема про те, що “землю для нерухомості більше не видають”. У відповідь офіційний представник Мінприродних ресурсів пояснив, що нові земельні ділянки для будівництва, у принципі, не використовуватимуться для комерційної нерухомості, але це не означає, що нерухомість не буде забезпечена землею. Насправді, потрібно зосередитися на ефективному використанні існуючих ресурсів — “точковому постачанні та пріоритетному використанні”, а також регулювати темпи і послідовність постачання відповідно до ситуації в кожному місті.

Зараз у багатьох регіонах запас державних земель для будівництва достатній для задоволення звичайних потреб, темпи продажу через аукціони залишаться незмінними, і це не має прямого впливу на ринок нових і вторинних квартир. Однак, активізація існуючих земельних ресурсів у поєднанні з новим підходом до постачання землі сприятиме переходу міського розвитку від залежності від нових земель до активізації існуючих просторів.

“Землі для нерухомості більше не видають” — це неправильне уявлення

16 березня Мінприродних ресурсів провело прес-конференцію, на якій було представлено та роз’яснено зміст “Повідомлення Мінприродних ресурсів і Державного управління лісового господарства щодо подальшого забезпечення природних ресурсів” (Нормативний документ №38 від 2026 року).

У повідомленні зазначено, що регіони (провінції, автономні райони, міста) повинні створити механізм зв’язку між новими земельними ділянками для будівництва та активізацією існуючих земель, і щорічно обсяг нових земель для міського та сільського будівництва не повинен перевищувати площу активізованих земель. Нові земельні ділянки для будівництва пріоритетно виділятимуться для важливих проектів і розвитку громадських послуг, у принципі не використовуватимуться для комерційної нерухомості.

Як зрозуміти фразу “нові земельні ділянки для будівництва, у принципі, не використовуватимуться для комерційної нерухомості”?

Мінприродних ресурсів зазначає, що у країні з обмеженими земельними ресурсами важливо правильно розподіляти земельні ресурси, враховуючи три аспекти: економічну ефективність, національний розвиток і добробут громадян. Важливо використовувати обмежені нові землі переважно для важливих інфраструктурних проектів і громадських послуг.

Одночасно, враховуючи суттєві зміни у попиті та пропозиції на ринку нерухомості, у документі чітко зазначено, що нові земельні ділянки для будівництва, у принципі, не використовуватимуться для комерційної нерухомості. Це не означає, що землю для нерухомості не постачатимуть, а навпаки — потрібно зосередитися на ефективному використанні існуючих ресурсів “точковому постачанні та пріоритетному використанні”, регулюючи темпи і послідовність постачання відповідно до ситуації в кожному регіоні, з особливим акцентом на райони з хорошим розташуванням і розвиненою інфраструктурою.

Центральне телебачення повідомляє, що “нові земельні ділянки для будівництва” — це земельні ділянки, які переводять із сільськогосподарських або невикористовуваних земель у землі для будівництва, і це строго контролюється як дефіцитний ресурс, пріоритетно виділяється для громадських проектів і важливих промислових об’єктів. Що стосується землі для нерухомості, то більшість з неї походить із існуючих земельних ресурсів, таких як реконструкція старих районів, повторне використання малоефективних земель, реконструкція міських селищ, а також державних запасів.

Зараз у багатьох великих містах постачання землі для нерухомості майже повністю залежить від існуючих земельних ресурсів, а нові земельні ділянки займають дуже малу частку.

“Згідно з даними ЦКР, запас державних земель для будівництва достатній для задоволення потреб, і темпи продажу через аукціони залишаться незмінними, що не має прямого зв’язку з ринком нових і вторинних квартир,” — повідомляє ЦКР.

Китайський інститут досліджень нерухомості також зазначає, що земля поділяється на сільськогосподарські, будівельні та невикористані землі (наприклад, солонцеві, болотисті). Простими словами, перетворення сільськогосподарських і невикористаних земель у землі для будівництва — це нові земельні ділянки. Існуючі землі включають вже затверджені, але не використані, вільні, малоефективні, а також землі, що використовуються для оновлення міст (у тому числі міських селищ). Комерційна нерухомість включає торгові, офісні та житлові комплекси.

Інститут зазначає, що нові земельні ділянки для будівництва, у принципі, не використовуватимуться для комерційної нерухомості, і це не означає, що нерухомість не буде забезпечена землею. Це свідчить про те, що короткостроковий вплив політики на ринок землі через аукціони і торги обмежений, а сама політика спрямована на посилення “точкового постачання та пріоритетного використання” землі, що сприятиме отриманню якісних ділянок і підвищенню якості житла, а також розвитку високоякісної нерухомості.

За даними Національного статистичного бюро, станом на лютий 2026 року, площа житла для продажу (збудованого, але ще не проданого) становила 440 мільйонів квадратних метрів, а період його реалізації — понад 20 місяців. За даними China Index Academy, у 50 ключових містах період реалізації житла для продажу перевищує 20 місяців, враховуючи обсяги земель, що вже розпочали будівництво, але ще не отримали дозволу, та земель, що ще не розпочали будівництво. На сьогодні запас нових квартир залишається досить великим.

China Index Academy також зазначає, що нові земельні ділянки для будівництва, у принципі, не використовуватимуться для комерційної нерухомості (це не обмежує аукціони і торги), і це зменшує пропозицію землі з джерел, що сприяє покращенню співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості, сприяючи стабілізації ринку.

Загалом, у довгостроковій перспективі, обсяг постачання землі для нерухомості в країні буде узгоджуватися з обсягом існуючого житла і демографічними змінами.

E-House Research Institute зазначає, що у другій половині минулого року Мінприродних ресурсів і Міністерство житлово-комунального господарства провели перевірку запасів земель, що вже були виставлені на торги, і виявили, що обсяг невикористаних земель (зокрема, для нерухомості) дуже великий, включаючи вже затверджені, але не використані, малоефективні та вільні землі, багато з яких вистачить на 5–10 років використання, переважно в периферійних районах. Крім того, у великих і середніх містах спостерігається тенденція повернення населення до центрів міста, тому потрібно коригувати політику постачання землі, щоб врахувати зміни у кількості житла і населення.

Зв’язок між новими земельними ділянками та активізацією існуючих ресурсів

Інша ключова політика у “Повідомленні” — створення механізму зв’язку між новими земельними ділянками для будівництва та активізацією існуючих земель, і щорічно обсяг нових земель для міського і сільського будівництва не повинен перевищувати площу активізованих земель.

Який вплив має ця політика і з чим вона пов’язана?

Мінприродних ресурсів пояснює, що у міському будівництві враховуються як нові землі, отримані шляхом рекультивації та переробки, так і активізовані старі землі — реконструкція старих районів, повторне використання малоефективних земель, повернення та викуп вільних земель. Обидва джерела формують основу для розвитку економіки і суспільства. За винятком окремих проектів у сферах енергетики, транспорту, водних ресурсів, кожного року обсяг нових земель для будівництва не може перевищувати площу активізованих земель, тобто “одна активізована ділянка — одна нова”.

“Завдяки гармонійному поєднанню активізованих і нових земель, можна запобігти безладному розширенню міст і сприяти переходу від залежності від нових земель до активізації існуючих просторів,” — зазначає Мінприродних ресурсів.

China Index Academy додає, що зв’язок між новими земельними ділянками і активізацією існуючих ресурсів спрямований на стимулювання внутрішнього розвитку міст і запобігання безконтрольному розростанню. Окрім того, у “Плані 14 п’ятиріччя” значно зросла увага до активізації існуючих земель, було запропоновано кілька заходів і напрямків.

За даними моніторингу China Index Academy, станом на лютий 2026 року, у 28 провінціях і містах було оголошено про намір використати понад 770 мільярдів юанів із цільових облігацій для викупу вільних земель, що становить близько 43% від загальної суми — понад 335 мільярдів юанів. У майбутньому місцеві уряди, ймовірно, прискорять процес накопичення і резервування невикористаних земель, застосовуючи зміни у регулюванні та обміні земель, щоб краще відповідати потребам ринку.

E-House Research Institute зазначає, що вже наявні і будівельні земельні ділянки, а також проекти у процесі будівництва — це середньо- і довгостроковий запас, і їхня продажна ціна і умови планування були сформовані раніше, тому багато з них не відповідають сучасним вимогам до житла. Особливо у останні роки, коли багато земельних ділянок були виставлені на торги, їхній ціновий рівень знизився, і вони важко конкурують на ринку.

“План 14 п’ятиріччя” пропонує впровадити класифікацію і управління вже наявними земельними ресурсами, активізувати невикористані житлові і комерційні приміщення, шляхом коригування планування і цільового використання, розділення і продажу земель, а також державного резервування (земель і будівель), поєднуючи це з новими форматами, галузями і споживчими тенденціями.

Нещодавно у провінції Цзянсу було оприлюднено приклади активізації існуючих земель. У Вусі було проведено аналіз двох земельних ділянок — “Хоншу Донецький масив” і “Янгсі Парк-Сіті 82”, які раніше належали двом місцевим державним підприємствам. Враховуючи нові умови ринку нерухомості, було переглянуто інфраструктуру навколо ділянок, структуру пропозиції житла і переваги покупців, і запропоновано оптимізований план з меншим обсягом забудови.

Після цього Вусі застосувало стимулюючі заходи для повторної передачі землі, легально і відповідно до правил, і змінило параметри планування та дизайн, знизивши коефіцієнт забудови “Хоншу Донецький масив” з 1.8 до 1.2, а “Янгсі Парк-Сіті 82” — з 2.2 до 1.5. Відповідно, змінили цільове призначення з “високої щільності, висотних будинків, житла для першого попиту” на “низьку щільність, покращувальні квартири”. Після повторного виходу на ринок дві ділянки залучили інвестиції і зменшили ризик простою земель, вартість яких перевищувала 4,6 мільярда юанів.

Варто зазначити, що активізація існуючих земель у поєднанні з новою політикою щодо активізації запасів може створити труднощі для деяких міст з низьким рівнем розвитку.

Сон Хонвей, співголова дослідницького інституту “Цінчжоу”, зазначає, що для багатьох міст з низьким рівнем розвитку, особливо з слабкою промисловістю і відтоком населення, активізація запасів є складною задачею. Нові політики щодо землі можуть суттєво зменшити обсяги земель, які можна продати.

На його думку, у період “Плану 14 п’ятиріччя” логіка політики щодо землі зазнала суттєвих змін, і тепер вона базується на принципах “активізація запасів, планування відповідно до потреб, пріоритетність існуючих ресурсів”, що допомагає вирішити проблему запасів із джерела. У довгостроковій перспективі це також змусить деякі міста позбавитися від залежності від земельних доходів і відновити реальну економіку.