Продажі зросли до четвертого місця в галузі, базова логіка China Merchants Shekou змінюється

Коли галузь більше не заохочує масштаб, коливання прибутків стають процесом «витискання води». Справжній розподільний рубіж починається з того, чи зможе компанія стабільно створювати цінність.

У період глибокої корекції на ринку нерухомості招商蛇口（001979.SZ）представила чіткі результати. У 2025 році компанія досягла операційного доходу 154,728 млрд юанів, чистого прибутку, що належить материнській компанії, 1,024 млрд юанів. Попри тиск у галузі,招商蛇口 зберегла прибутковість і наголосила на безпеці грошових потоків та стабільності основного бізнесу. Глибші зміни полягають у зміні логіки розвитку.

招商蛇口 вважає, що конкуренція у галузі нерухомості змінює свій фокус із «масштаб — цар» на високоякісний розвиток, орієнтований на продукти, послуги та операційну здатність. Ключовий фактор конкуренції переходить від залежності від ресурсів і боргового навантаження до детального управління, реалізації продуктів і організаційної стійкості.

З урахуванням цього,招商蛇口 у період «П’ятирічки» чітко визначила шлях «покращення розвитку, посилення операцій, розширення сервісу та ефективного управління ризиками», трансформуючись із традиційного девелопера у «девелопера + оператор + сервісний провайдер», прагнучи побудувати більш стійку систему створення цінності.

У певному сенсі ця фінансова звітність — не лише звіт про результати, а й своєрідна самокалібрування провідної компанії у галузі на перехідному етапі: після зменшення масштабу, хто зможе пройти цикл із більш стабільною фінансовою здатністю, більш надійною здатністю виконувати зобов’язання та підтвердженою якістю продукту, той і зможе зайняти провідні позиції у наступній хвилі конкуренції.

Звіт про результати招商蛇口 за 2025 рік відбувся у Шеньчжені

Четверте місце за обсягами продажів, фокус на реалізації стратегії ключових міст

На тлі тривалого посилення політики, у 2025 році загальний ринок нерухомості в Китаї залишався у фазі корекції та закріплення дна.

Обсяг угод із житлом у 30 ключових містах країни склав приблизно 326 млн кв. м, що на 7% менше порівняно з попереднім роком. Продажі нових квартир знизилися на 18%, тоді як вторинний ринок залишився майже стабільним, частка якого зросла до близько 65%. Зміни у структурі ринку означають закінчення епохи зростання за рахунок нових проектів і початок переосмислення логіки галузі через збереження та структурні можливості.

У цьому контексті招商蛇口 зберегла досить стабільні показники продажів.

У 2025 році компанія уклала угод на загальну площу 7,1612 млн кв. м, а сума угод склала 196 млрд юанів, піднявшись на 4-те місце у галузі.

Що ще важливіше, — її міська мережа. У 10 містах — Шанхаї, Шеньчжені, Ченду, Сіані, Чанша, Нанкін, Чжэнчжоу, Сучжоу, Фошань, Нанту — вона посіла перше, друге або третє місце за обсягами продажів. Усього у 30 ключових містах 15 увійшли до ТОП-5 місцевих рейтингів.

Цей успіх — результат реалізації стратегії «фокус на ключових містах», яку招商蛇口 активно просувала останні роки. Зокрема, у Шанхаї обсяг продажів перевищив 50 млрд юанів, повернувшись на перше місце на місцевому ринку; у Пекіні продажі склали 19,3 млрд юанів, вперше увійшовши до ТОП-5; у Ханчжоу — 16,9 млрд юанів, що стало найкращим результатом у історії компанії у цьому місті, здобутим у конкуренції з місцевими гравцями, такими як Binjiang і Greentown. Також у Шеньчжені продажі перевищили 15 млрд юанів, посівши третє місце; у Ченду — понад 10 млрд юанів, посівши п’яте.

Зі зростанням масштабів зростає й продуктова якість.

За період звітності понад 20 нових проектів招商蛇口 у країні показали рівень реалізації понад очікуваний. 15 проектів, таких як Shanghai Kangding 19, Chengdu招商玺, Chengdu Jinchengxu, Changsha招商序, Sіань Wutong Academy, увійшли до національних топ-10 проектів року або півріччя, підвищуючи позиції компанії у рейтингу «ТОП-100 продуктів китайських девелоперів». Проекти, як招商玺 у Пекіні та Huaxi Phase II у Фошані, увійшли до ТОП-20 «гарних будинків».

У продуктовій системі招商蛇口 постійно оновлює лінійки «玺, 序, 揽阅, 天青» та системно формує стандарт «гарного будинку» відповідно до політичних орієнтирів. Ця система охоплює сім основних напрямків: «життя без турбот, комфорт і здоров’я, зелена низьковуглецева енергетика, розумна зручність, майстерність, естетика та сервіс», деталізовані у 28 сценаріях і 485 технічних деталях, і вже реалізована у понад 20 ключових проектах по всій країні.

У процесі переходу від масштабного розширення до високоякісного розвитку шлях招商蛇口 стає все яснішим: орієнтація на ключові міста, використання продуктового потенціалу, стандартизація та системність — перетворюють концепцію «гарного будинку» із ідеї у повторюваний і підтверджений продукт.

Ця здатність стає важливим опорним пунктом для проходження циклу.

Посилення інвестиційної дисципліни, трансформація у «девелопера + оператор + сервісний провайдер»

Після чотирирічної глибокої корекції ринок нерухомості в Китаї демонструє ознаки поліпшення співвідношення попиту та пропозиції. Обсяг нових будівельних робіт уже четвертий рік менший за обсяг продажів, співвідношення нових квартир до попиту у 100 містах залишається нижчим за 1, а запаси поступово зменшуються; одночасно орендний дохід у ключових містах повільно зростає, а логіка ціноутворення активів переходить від «зростання за рахунок нових проектів» до «дохідності».

У цьому процесі попит не зник, а став більш структуровано диференційованим — високорівневі міста залишаються стійкими, попит на якісне житло у центральних районах перших і деяких других за рівнем міст зберігається.

З урахуванням цього招商蛇口 продовжує стратегію «фокус на ключових містах, інвестиції за контрактом, ретельний відбір» і посилює інвестиційну дисципліну.

У 2025 році компанія придбала 43 земельні ділянки загальною площею близько 440 млн кв. м, загальною вартістю близько 93,8 млрд юанів, з яких її частка становить приблизно 54,3 млрд юанів, що на 62% більше порівняно з попереднім роком; додана вартість становила 125,7 млрд юанів, зростання на 85%. За міською структурою, інвестиції у «сильні 30 міст» склали 100%, у «ключові 10 міст» — майже 90%, а у перші міста — 63%. В інвестиційних рішеннях компанія застосовує систему «шести хороших» — оцінює проекти за шістьма критеріями: місто, команда, сектор, обертання, продукт і операції, — щоб оптимізувати розподіл ресурсів при контролі витрат. Водночас компанія дотримується принципу «продажі — інвестиції, продажі — виробництво», орієнтуючись на реалізацію та повернення готівки, щоб уникнути безглуздого розширення і підтримувати баланс між інвестиціями та ринковими умовами.

На кінець 2025 року招商蛇口 володіє незпроданим земельним запасом площею близько 2200 млн кв. м, з яких 47% припадає на ключові «6+10 міст», 76% — на «сильні 30 міст», а 25% — на регіон Гуандун-Гонконг-Макао; за типами нерухомості, житло становить 64%, залишаючись основною опорою. Структура земельних запасів свідчить про подальше зосередження на ключових містах і основних продуктах.

Варто зазначити, що ринок землі також зазнає змін.

Цього року на початку року місцеві уряди почали активніше пропонувати земельні ділянки у ключових районах, знижуючи початкову ціну, зменшуючи коефіцієнт використання та зменшуючи розмір окремих проектів. У 2025 році частка проектів із коефіцієнтом менше 2.0 досягла 43%, що є історичним мінімумом. Ці зміни сприяють підвищенню якості продуктів і ефективності обігу, але й ускладнюють конкуренцію за якісні ділянки, що призводить до значного зростання цін на деякі з них.

У цьому контексті招商蛇口 залишає за собою обережний підхід до інвестицій у 2026 році, продовжуючи фокус на «ключових містах» і «точкових інвестиціях», з особливою увагою до швидкості обігу проектів і здатності до отримання доходу, підкреслюючи внутрішній приріст і високоякісне розширення.

З точки зору пропозиції,招商蛇口 вже готує наступний етап.

Що стосується продажів, компанія планує у 2026 році зберегти рівень продажів близьким до 2025 року, без безпосереднього прагнення до масштабного розширення, натомість зосереджуючись на якості продажів і поверненні готівки, прагнучи точно узгодити темпи постачання у різних містах із ринковими можливостями.

Загалом, ринок залишається у фазі «політичного дна вже досягнуто, ринкове дно ще потрібно підтвердити».招商蛇口 вважає короткострокові перспективи підйому цін і довгострокову — з обережним оптимізмом, вважаючи, що галузь ще пройде етапи дна і відновлення.

Саме у цьому контексті招商蛇口 прискорює перехід від традиційного девелопера до «девелопера + оператор + сервісний провайдер», де зростання орендного бізнесу стає прямим проявом реалізації цієї стратегії.

У 2025 році доходи від управління нерухомістю, що належать招商蛇口, склали 7,63 млрд юанів, зростання на 2,2%; за рік компанія додала 29 нових проектів із загальною площею 1,77 млн кв. м, що охоплює довгострокову оренду, комерційні центри та індустріальні парки. Також компанія додала близько 0,828 млн кв. м управлінської площі з легкими активами, зосередженої у Шанхаї, Ханчжоу, Ченду, Шеньчжені та інших ключових містах, що демонструє поступове формування мультиформатної синергії.

Загалом, ключові конкурентні переваги招商蛇口 стають все більш очевидними. Орієнтуючись на довгострокову підтримку системи招商局, поєднуючи стабільну та чітку стратегію, фінансову стабільність і повний цикл — від девелопменту до операцій і сервісу, — ці здатності формуються не швидко і не легко копіюються. У часи, коли галузь ще перебуває у холоді, така структура здатностей є основою для стабільного руху вперед.