Чжан Чжэн: модель розвитку нерухомості змінюється, «ефективне зменшення запасів» не слід спрощувати до кількісних цілей розпорядження наявними запасами

AI · Як інвестиційний фонд для зниження запасів може забезпечити сталий кругообіг капіталу?

Цього року в Китаї економіка перебуває на важливому етапі циклічних змін та структурної трансформації. Ринок нерухомості переходить від швидкого зростання до домінування запасів. Як ефективно активізувати існуючі активи та створити нову модель розвитку нерухомості — важливі питання для економіки.

17 березня, після двох сесій у Пекінському університеті Цзяньхуа, на конференції з аналізу економічної ситуації та політики було зроблено кілька висновків від авторитетних учених щодо тенденцій економіки та коригування ринку нерухомості. Вони вважають, що наша країна входить у новий довгостроковий цикл, зумовлений факторами, і тривале зниження цін, ймовірно, зміниться на підйом. Короткостроковий цикл ринку нерухомості також поступово досягає дна. Щодо активізації запасів нерухомості, потрібно змінити підхід від простого управління запасами до системних, сталих та довгострокових рішень.

Зокрема, професор Шанхайського університету Цзяньхуа, заступник декана, Zhang Zheng, систематично запропонував, що ефективне зниження запасів має базуватися на середньо- та довгостроковій перспективі, створюючи відтворювані та сталий механізми. Оцінка має здійснюватися за трьома вимірами: активи, добробут населення та фінанси. Важливо створити спеціалізовані інвестиційні фонди для зниження запасів, вдосконалити багаторівневий ринок REITs, оптимізувати політику довгострокового фінансування тощо. Це сприятиме переходу від «продажу квартир» до «продажу послуг», а також підвищенню рівня управління активами та операцій.

Нові ідеї у нових умовах

Щодо сучасної економічної ситуації, багато учених висловлюють оптимістичні прогнози. Зокрема, доцента Шанхайського університету Цзяньхуа, заступника директора Інституту економічної політики Пекінського університету, Yao Sehong, зазначає, що Китай входить у новий цикл, зумовлений довгостроковими факторами. Минулі кілька років, коли країна стикалася з надлишковими потужностями та зниженням цін, під впливом міжнародної ситуації та технологічних змін, почалися нові зміни. Зростання зовнішнього попиту та зниження витрат можуть змінити трирічний цикл зниження цін.

Професор економіки Шанхайського університету Цзяньхуа, директор Інституту економічної політики Пекінського університету, Chen Yuyu, зазначає, що глибока корекція ринку нерухомості свідчить про поступове дно цього короткострокового циклу.

У сфері нерухомості активізація запасів — це ключова тема останніх років. За словами Zhang Zheng, за даними досліджень, ефективність активізації запасів залишає бажати кращого. У короткостроковій перспективі політика здебільшого сигналізує та змінює очікування.

З останніх років Zhang Zheng продовжує досліджувати цю тему. Його нинішня позиція зосереджена на «майбутньому». «Важливою складовою політики є формування майбутніх нових компаній у сфері житлових послуг», — наголошує він. За його словами, зниження запасів не має зводитися лише до короткострокових результатів, а розглядатися у контексті «початку нового циклу або нової моделі нерухомості». За допомогою фінансових інструментів, таких як фонди та REITs, потрібно створювати професійних операторів, що сприятиме переходу від «продажу квартир» до «продажу послуг».

Щодо політики стабілізації ринку нерухомості після сесій, Zhang Zheng зазначає, що вона передбачає не лише короткострокове управління очікуваннями та ризиками, а й структурну переорієнтацію у середньо- та довгостроковій перспективі: у фазі домінування запасів роль нерухомості у макроекономіці та розвитку міст зміниться з «забудови — продажу — розширення» на «утримання — управління — обслуговування — управління активами».

З точки зору Zhang Zheng, «ефективне зниження запасів» не слід зводити лише до кількості реалізованих об’єктів, а потрібно створити систему, що є відтворюваною, сталий та підзвітною. Мета — перетворити неефективні нерухомі активи у сталий активний капітал, покращити структуру послуг, підвищити функціональність міст і добробут мешканців, а також створити механізми циклічного виходу та повторних інвестицій у фінансовому секторі.

Згідно з цим, Zhang Zheng глибоко проаналізував об’єкти, обмеження та критерії оцінки ефективності зниження запасів. Він зазначає, що цільовими об’єктами є не лише житлові запаси, а й комерційні та подібні активи з високим рівнем вакантності, нестабільним грошовим потоком, невідповідністю формату та простору. Основні обмеження — це: по-перше, обмеження з боку місцевих урядів та інших учасників у фінансуванні та професійних можливостях, що ускладнює довгострокове адміністрування; по-друге, довгий цикл експлуатації активів і повільне зростання грошового потоку, що вимагає відповідних термінів і структури витрат; по-третє, передумова залучення приватного капіталу — передбачуваний дохід і ризики, а також чіткий вихідний механізм, інакше виникне ланцюг проблем: «відсутність інвестицій, погане управління активами, труднощі з виходом».

Тому, оцінюючи «ефективність зниження запасів», потрібно враховувати три виміри: перше — чи забезпечується стабільний грошовий потік та зростання вартості активів (вакантність, орендні ставки, операційні витрати, ефективність реконструкції); друге — чи покращується якість послуг і добробут населення (оренда житла, послуги для літніх, громади, створення робочих місць і стимулювання споживання); третє — чи створюється циклічний механізм у фінансовій та бюджетній сферах (участь довгострокових інвестицій, ефективність виходу, використання важелів і ризиків, фінансова стійкість).

Багатовимірне активізування запасів

Зокрема, Zhang Zheng пропонує кілька рекомендацій. Він підтримує створення місцевих інвестиційних фондів для зниження запасів. Важливо зробити цю політику системною, організовуючи закупівлі та управління через фонди, щоб сформувати замкнений цикл «збір — інвестиції — управління — вихід». Рекомендується створювати фонди у двох рівнях: «материнський фонд» із участю місцевих бюджетів, державних підприємств і фінансових установ, та «дочірні фонди» для конкретних активів.

На рівні «материнського фонду» він пропонує залучати місцевий бюджет, державні підприємства та політичні фінансові інститути. Фонд має виконувати три функції: перше — визначати пріоритети та типи активів (зокрема, підтримка орендного житла, об’єктів для літніх, громадських просторів); друге — керувати періодами та стимулювати участь приватного сектору, наприклад, через надання пільг у початковий період.

На рівні «дочірніх фондів» потрібно створювати спеціалізовані структури за типами активів і моделями управління, наприклад, для орендного житла, догляду за літніми, комерційних об’єктів та інших. Управління цими фондами має здійснюватися професійними компаніями, що мають досвід у інвестиціях та операціях (GP/управитель). Вони відповідальні за відбір активів, оцінку, ціну, реконструкцію, управління орендою, оптимізацію бізнесу та план виходу. Головний критерій — «зосередженість на операційних можливостях», тобто управлінці мають оцінювати не лише здатність залучати інвестиції, а й довгострокову ефективність управління, рівень вакантності, орендні ставки, контроль витрат, відповідність нормативам і прозорість.

Щоб реалізувати механізм фондів, потрібно підтримати політику у трьох напрямках: зменшення транзакційних та утримувальних витрат, узгодження з операційним циклом, підвищення фінансової привабливості проектів. По-перше, знизити податкові та транзакційні витрати, щоб уникнути високих витрат, що зменшують можливості управління та реконструкції. По-друге, забезпечити доступ до довгострокового фінансування з низькими ставками, наприклад, через довгострокові кредити з частковим субсидуванням, щоб узгодити терміни з 10–15-річним циклом управління. Також важливо контролювати ризики через ієрархічну структуру, моніторинг грошових потоків, оцінку активів і аудит. По-третє, розширювати цільові сфери застосування — крім житла, включати ринок оренди, догляд за літніми, громадські простори, а також частково перетворювати комерційні активи (наприклад, «комерційне перетворення у житло»), щоб підвищити ефективність активізації та якість послуг.

Сталість зниження запасів значною мірою залежить від здатності приватного капіталу створювати стабільні очікування щодо виходу та циклічності капіталу. Тому Zhang Zheng рекомендує вдосконалити багаторівневий ринок REITs, створюючи сходинки від нерухомих фондів і міжінституційних REITs до публічних REITs, що охоплює весь життєвий цикл активів. Водночас потрібно вдосконалювати стандарти відповідності активів, правила розподілу грошових потоків, вимоги до розкриття інформації, управління ризиками та кредитування.

Крім того, Zhang Zheng зазначає, що у міжнародних порівняннях та макроаналізах показники житлового сервісу в Китаї є низькими. Це частково пов’язано з консервативним підрахунком орендної вартості власного житла, що може недооцінювати додану вартість житлового сектору та споживання. В умовах запасів важливо вдосконалювати статистику, дані та порівнянність для формування більш обґрунтованих політичних рішень.

Загалом, Zhang Zheng підсумовує, що у нових моделях розвитку нерухомості ключовими конкурентними перевагами компаній стануть не земельні ресурси та високий обіг, а здатність до управління та циклічного обігу капіталу. Це можна узагальнити трьома «перетвореннями»: перше — від продукту «продаж» до «послуги», тобто стабільний грошовий потік через оренду, обслуговування та комерцію; друге — від «будівельної організації» до «операційної», з акцентом на управління орендою, реконструкцією, цифровізацією та клієнтським сервісом; третє — від «зовнішнього боргу» до «циклінного капіталу через REITs», що забезпечує більш сталу структуру активів і зобов’язань. Компанії мають створювати відповідну систему управління та внутрішнього контролю, включаючи управління грошовими потоками, розкриття інформації, оцінку активів, аудит, управління ризиками та довгостроковими інвестиціями.