Субтрактивне очищення, адитивне покращення якості: чи зможе China Merchants Shekou заграти у свою гру?

Запит AI · Як стратегія трансформації нового керівництва змінить якість продукту?

Хоча прибутки зазнають тиску, основа діяльності招商蛇口 та її ризиковий захист залишаються стабільними, демонструючи стійкість державної компанії-забудовника до циклічних коливань ринку.

Виробництво | Zhongfang Wang

Редакція | Лі Сяоянь

«Правильний напрямок — значить, зусилля мають сенс». 17 березня на прес-конференції щодо результатів діяльності招商蛇口 за 2025 рік новий голова правління Чжу Венькай у вступному слові чітко окреслив стратегічний курс нової команди. Це перший публічний вихід після заміни ключових посад у вересні 2025 року, коли Чжу Венькай став головою правління, а Ніє Лімінь — генеральним директором, а також перша публічна презентація нової команди — це річний звіт, наповнений викликами та трансформаційним змістом.

У 2025 році сектор нерухомості продовжує глибоку корекцію та формує дно, на тлі зниження обсягів і цін,招商蛇口 показала суттєве зниження прибутків. Згідно з річним звітом, компанія за рік отримала 1547,28 мільярдів юанів доходу, що на 13,53% менше ніж у попередньому році; чистий прибуток, що належить акціонерам, склав 10,24 мільярдів юанів, зниження на 74,65%; чистий прибуток за вирахуванням особливих статей — 1,69 мільярдів юанів, що на 93,10% менше. За цими даними стоїть не лише загальна тенденція циклічних коливань у галузі, а й стратегічне рішення招商蛇口 активно зменшувати масштаби діяльності та зміцнювати основи розвитку, залишаючи простір для подальшого «збільшення» та відновлення зростання.

Значне зниження прибутків — найважливіший показник у звіті招商蛇口 за 2025 рік. Генеральний директор Ніє Лімінь у виступі чітко зазначив, що зниження зумовлене трьома основними факторами, які безпосередньо пов’язані з ринковим середовищем та обережною стратегією компанії.

По-перше, вплив циклічних коливань ринку. У 2021 році обсяг продажів нових житлових будівель у країні склав близько 18 трильйонів юанів, у 2025 році він знизився до приблизно 8 трильйонів, що майже вдвічі менше, і ця тенденція зниження цін і обсягів безпосередньо відобразилася на доходах компанії —招商蛇口 зменшила дохід від девелоперської діяльності на 16,33%. По-друге, великі витрати на знецінення активів. Згідно з принципом обережності, у 2025 році компанія зробила знецінення активів на суму 4,41 мільярдів юанів, з яких 76,5% припадає на резерви під зниження вартості запасів, що становить 2,68 мільярдів юанів, і стало головним чинником тиску на прибутки. По-третє, вплив амортизації інвестиційної нерухомості. Враховуючи вартісний метод, компанія нарахувала амортизацію інвестиційної нерухомості на суму 3,7 мільярдів юанів, що додатково зменшило прибутковість за період.

Варто звернути увагу, що знецінення переважно стосувалося проектів, придбаних у 2020–2022 роках за високими цінами, зокрема Чунцин招商渝天府 (знецінення 879 мільйонів юанів, з надбавкою до ціни землі близько 130% у 2021 році), Сямень湾湖臻境 (знецінення 433 мільйони юанів). Це відображає тиск на реалізацію високовартісних проектів під час ринкових корекцій і демонструє рішення招商蛇口 звільнитися від історичних боргів і зміцнити якість активів. У майбутньому при перенесенні цих проектів на баланс їхня вартість вже буде знижена, що короткостроково зменшить прибутки, але довгостроково допоможе зменшити навантаження і закласти основу для відновлення прибутковості.

Незважаючи на тиск на прибутки, основа діяльності招商蛇口 та її ризиковий захист залишаються стабільними, демонструючи стійкість державної компанії-забудовника до циклічних коливань. Фінансові дані показують, що за рік компанія отримала чистий грошовий потік від операційної діяльності у розмірі 96,93 мільярдів юанів, а на кінець року залишки готівки склали 861,27 мільярдів юанів, що забезпечує стабільний фінансовий фундамент для реалізації проектів і погашення боргів. Структура боргу постійно покращується: на кінець року співвідношення активів до зобов’язань без урахування передоплат становить 64,17%, чистий рівень боргу — 72,46%, коефіцієнт короткострокової ліквідності — 1,19. Три ключові фінансові показники залишаються у «зеленій зоні», що свідчить про контрольованість ризиків. За рік компанія успішно погасила 12 мільярдів юанів довгострокових безстрокових облігацій, залучила 14,1 мільярдів юанів у кредитах під операційну нерухомість, а також отримала 17,94 мільярдів юанів у нових публічних фінансуваннях із низькими ставками — середньорічна вартість запозичень склала 2,74%, що на 25 базисних пунктів менше ніж на початку року, що підкреслює переваги у фінансуванні та здатність контролювати витрати.

Щодо ринкової стратегії,招商蛇口 у 2025 році отримала 43 земельні ділянки на суму 938 мільярдів юанів, що на 93% більше ніж у попередньому році, майже подвоївши обсяг придбань. Інвестиції зосереджені у 10 ключових містах, з часткою інвестицій у перших містах — 63%. Зокрема, придбання земель у високорентабельних районах, таких як Цзяньчжоу Гао-Цюн і Шеньчжень Цяньхай, демонструє довгострокову віру компанії у цінність цих міст і створює резерви для майбутнього відновлення ринку. Одночасно компанія дотримується принципу «продажі — виробництво — інвестиції», не прагне до необґрунтованого масштабування, щоб забезпечити баланс між інвестиціями та продажами, зменшити короткострокові ризики і зберегти довгострокову цінність.

На тлі тиску на результати, основною проблемою招商蛇口 є невідповідність між якістю продукту та позиціонуванням бренду, що обмежує її репутацію і довгострокове зростання.

У 2025 році загальний обсяг продажів招商蛇口 склав близько 1960 мільярдів юанів, залишаючись у лідерах галузі, але з падінням понад 10% у порівнянні з попереднім роком. За цим стоїть недосконалість у якості продукту та сервісу. У Шанхаї скарги власників на «несумісність товару з обіцянками» зросли: «житловий комплекс у стилі лісу» перетворився на «плоский аеродром», обіцянки щодо розподілу потоків автомобілів і пішоходів не виконуються, післяпродажне обслуговування — відмови і затримки, що шкодить репутації бренду. Щоб подолати цю проблему, нове керівництво визначило напрямки реформ. Чжу Венькай під час прес-конференції заявив, що у період «П’ятирічки» з 2021 по 2025 роки компанія має перейти від традиційного девелопера до «девелопера + оператор + сервісна компанія», зосереджуючись на покращенні якості розробки, зміцненні операційної діяльності, розширенні сервісів і посиленні управління ризиками. Основна мета — створити систему «гарних будинків», що підвищить якість продукту і рівень здачі об’єктів. Наразі компанія розробила «Стандарти якості гарних будинків招商蛇口», що охоплюють 7 ключових напрямків, 28 модулів сценаріїв і 485 технічних деталей, і вже реалізує понад 20 еталонних проектів, щоб за допомогою стандартизації та деталізації подолати невідповідність між якістю і брендом.

2026 рік стане першим роком «П’ятирічки» для招商蛇口 і ключовим періодом для перетворення реформаторського потенціалу нової команди. Враховуючи тенденцію стабілізації ринку і посилення диференціації міст, компанія визначила головний напрямок — «зростання з якістю та поверненням коштів», зосереджуючись на трьох основних стратегічних напрямках.

По-перше, зосереджуючись на якості, компанія має відновити конкурентоспроможність продукту і здатність до здачі. Вона повністю впровадить стандарти «гарних будинків», посилить контроль на всіх етапах — від планування і проектування до будівництва і здачі, створить механізми швидкого реагування і виправлення проблем якості, щоб виконати обіцянки перед власниками, відновити репутацію бренду і підвищити рівень повторних покупок і рекомендацій.

По-друге, з урахуванням грошового потоку, оптимізувати темпи інвестицій і продажів. Дотримуючись принципу «продажі — виробництво», суворо контролювати процеси купівлі землі і девелопменту, пріоритетно забезпечувати фінансування проектів із високою обігом і високою реалізацією, підвищувати ефективність повернення коштів; одночасно фокусуватися на якісних ділянках у ключових містах, точно планувати інвестиції, уникати необґрунтованого розширення, балансуючи масштаб і прибутковість, щоб забезпечити безпечний грошовий потік і контроль боргових ризиків.

По-третє, через трансформацію створювати нові джерела зростання. Використовуючи ресурси групи招商局, посилювати діяльність у сферах індустріальних парків, комерційної нерухомості та управління нерухомістю, збільшувати частку доходів від нефінансових напрямків, формуючи багатогалузеву модель «девелопмент + операції + сервіс», зменшувати залежність від одного сегмента і створювати стійкий конкурентний потенціал для протистояння циклічним коливанням.

З короткострокової перспективи,招商蛇口 ще доведеться подолати наслідки ринкових корекцій і тиск на відновлення прибутків; але з довгострокової — стратегія нової команди чітка, шлях визначений: шляхом «зменшення» звільнитися від історичних боргів і зміцнити стабільний фундамент, а шляхом «збільшення» — підвищити якість і створити нові джерела зростання, поступово виходячи на шлях високоякісного розвитку.

Тенденція до відновлення ринку вже очевидна, і для招商蛇口 2026 рік стане не лише роком відновлення показників, а й ключовим періодом для зміцнення бренду і консолідації конкурентних переваг. Орієнтуючись на якість, стабільність і трансформацію,招商蛇口 має всі шанси закріпитися у період глибоких ринкових коливань і впевнено рухатися до цілі «зміцнення і розширення».