Державні підприємства вступають у гру, торги за землю в Пекіні за тиждень привернули 26.07 млрд юанів

Пекін завершив перший квартал з продажу земельних ділянок, отримавши 26,07 мільярдів юанів.

20 березня відбувся аукціон земельних ділянок у четвертому районі технологічного парку Zhongguancun у Чжанпін, де ділянки CP00-1201-0013 та інші були продані за стартовою ціною 16,88 мільярдів юанів, що становить приблизно 2,58 мільйонів юанів за квадратний метр.

Перед цим, 17-18 березня, ділянка 05-02-21-1 у новому місті Шуні, район Реньхе, була придбана компанією Beijing Renhe Risheng Real Estate за стартовою ціною 3,48 мільярдів юанів, з ціною близько 1,54 мільйонів юанів за квадратний метр. Інша земельна ділянка у районі Шуні, проект первинної розробки землі SY00-3101-0037 біля станції 河東 на лінії M15, була придбана компанією Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate за 5,71 мільярдів юанів, з ціною близько 1,4 мільйонів юанів за квадратний метр.

Керівник досліджень земельного ринку Інституту досліджень Цзянь Кай зазначив, що три земельні ділянки цього місяця були продані за стартовою ціною, що свідчить про те, що державний сектор підтримує ціни, відображаючи реальну ситуацію на ринку та конкуренцію в регіонах. Якісні ділянки з низькою щільністю забудови залишаються залежними від державних компаній через обмеження у фінансуванні та довіру. Після виходу на ринок, важливою задачею є здатність компаній прориватися у конкурентному середовищі.

Конкуренція за ділянки в Чжанпін

Ділянки четвертого етапу Zhongguancun у Чжанпін були продані за підтримки державних компаній.

Це земельна ділянка, що складається з трьох житлових зон 0013, 0015, 0039 та дитячого садка 0016.

Зони CP00-1201-0013, 0015, 0039 є зонами житлової забудови другого типу, площею відповідно близько 0,99 га, 1,98 га та 3,51 га, з забудовою на поверхні близько 1 га, 2 га та 3,54 га. Щільність забудови становить 1,01, обмеження висоти — 18 метрів (частково 24 метри), відсоток зелених насаджень — 30%. Зона 0039 є найбільшою та рівною, інші дві — неправильної форми, що ускладнює планування забудови. За документами, заохочується з’єднання підземних просторів зон 0013 та 0015.

Ділянка 0016 — дитячий садок площею близько 0,48 га, з коефіцієнтом використання землі 0,8, забудовою близько 3840 м², обмеженням висоти 16 метрів, зеленими насадженнями 30%, заплановано 12-кабінковий дитсадок.

Розташована вона за межами п’ятого кільця на південь від Чжанпін, приблизно за 2,5 км від станції метро 南邵 лінії Чжанпін. Біля станції розташовані комерційні та освітні об’єкти, такі як World City Changping Wuzhong. Західний сусід — Wetland Park Байфуцюань, що підкреслює екологічний потенціал району. Це створює сприятливий для життя район із хорошою інфраструктурою.

За словами експертів, при щільності 1,01 та обмеженні висоти 18 метрів, ця ділянка має чистий “віллінг” характер, і в майбутньому тут переважатимуть низькоплотні житлові комплекси, такі як таунхауси та низькі будинки.

Загалом, хоча якість ділянки хороша, вона оточена конкурентами.

Зліва — вже сформований житловий комплекс Rongchuang Changtan No.1, з переважанням таунхаусів та квартир з видом на гори, з ціною вторинного ринку близько 42 000 юанів за м².

За два кілометри на північ — три активні житлові комплекси, з ціною 26 000 юанів за м² у проекті Jiandafang Tangfufang, з понад 1800 проданими квартирами з майже 1400 угод. Також у цьому районі — проект Wutongshan Yuyu з 1200 квартирами, вже понад половина з них продана. Останній — проект Longfor Enxiang Lingyun Song, відкритий у листопаді минулого року, з менш ніж 50 укладених угод за півроку.

Крім того, неподалік — нові проекти у районі Shahe Higher Education Park, такі як Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu та Jiagong Jiajingli, з загальним запасом близько 4000 квартир.

Кай Цзянь зазначив, що цього разу на земельних торгах зареєструвалася лише одна компанія, яка й придбала ділянку за стартовою ціною, що свідчить про обережність ринку щодо проектів з низькою щільністю та довгим циклом. Хоча ціна за квадратний метр має переваги, конкуренція у районі залишається високою, і після виходу на ринок проекту доведеться конкурувати з уже існуючими об’єктами, такими як проект Jiandafang Tangfufang, з його високою якістю, та проект Wutongshan Yuyu, з ціною. У майбутньому проекту потрібно буде використовувати стратегію “низької ціни та низької щільності” для досягнення успіху.

Експерти вважають, що ціна землі контрольована, але щільність забудови занизька, тому тут можна будувати лише вілли та елітні квартири з високою доданою вартістю. У ринку, орієнтованому на первинний попит та оновлення, важливо поєднувати високі ціни на розкішні квартири з швидкістю реалізації, що ставить серйозне випробування для розвитку та маркетингу цієї державної компанії.

Дві земельні ділянки у районі Shunyi принесли 9,19 мільйонів юанів

Дві ділянки з низькою щільністю у Shunyi також були підтримані державними компаніями.

За 3,48 мільярдів юанів придбано ділянку у районі Renhe Risheng у новому місті Shunyi, якою володіє Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory. Це підприємство належить району Renhe, Shunyi, і є державною компанією, що займається землею, будівництвом житла та управлінням активами.

Площа цієї ділянки — 1,57 га, з проектною площею забудови близько 22 600 м², коефіцієнтом використання землі 1,44 та обмеженням висоти 60 метрів. Планується створити низькоплотний житловий комплекс для покращення умов життя. Це відповідає тенденції переходу району Renhe від “первинного входу” до “якісного оновлення”.

Ділянка розташована у центрі старого району Shunyi, з розвиненою інфраструктурою, поруч з парками Renhe та Shunyi, медичними закладами, такими як Beijing Children’s Hospital Shunyi Women and Children’s Hospital, та торговими центрами. Це створює комфортний житловий район.

Ще одна ділянка — A-ділянка на станції 河东 лінії M15, придбана компанією Zhuzong за 5,71 мільярдів юанів. На цю покупку також вплинула спільна розробка з Beijing Urban Construction Group, що підтверджується логотипами обох компаній.

Ця ділянка має коефіцієнт забудови 1,3, що є нижчим за попередні, і забезпечує можливість будівництва високої ефективності житлових будинків. Ціна 14 000 юанів за м² є економічно обґрунтованою. Вона розташована приблизно за 400 метрів від станції метро Fengbo, з видом на річку Чао Байхе, що додає додаткову цінність.

Хоча інфраструктура ще в стадії розвитку, переваги у вартості дозволяють розробникам гнучко планувати майбутній проект, орієнтуючись як на первинний, так і на оновлювальний ринок.

Кай Цзянь зазначив, що серед усіх районів Shunyi, район Renhe має особливу позицію. Площі для житлової забудови у нових районах, таких як Xin Guozhan та Tianzhu, мають високий попит і залучають таких розробників, як Mawan. Район Mapo схожий за характеристиками, але більше орієнтований на адміністративні об’єкти та зрілі житлові комплекси. Сам район Renhe завдяки низькому порогу входу та привабливій екології має високий рівень співвідношення ціна-якість. Взаємодія між цими районами створює баланс, а старий район Суньї, наприклад, у районі Dongfeng Mall, залишається важливим через обмежену пропозицію земель.

За даними Бюро планування та розвитку, у 2026 році планується зменшення обсягів землі для житлового будівництва до 200-240 га, що є менше за 240-300 га у 2025 році, вже четвертий рік поспіль.

“Ринок стає ще більш диференційованим, з явною К-подібною тенденцією — конкуренція за ключові ділянки залишається високою, тоді як менш привабливі райони через зниження цін та коефіцієнтів забудови повертаються до стабільності цін та безпеки реалізації,” — підсумував Кай.