Огляд річного звіту |招商蛇口 втрачає темп, чистий прибуток, що припадає акціонерам, впав на сімдесят відсотків, як Чжу Вень-кай вирішуватиме цю проблему?

Зображення/IC фото

З вересня 2025 року, коли朱文凯 очолив招商蛇口, він представив свій перший річний звіт після вступу на посаду. Цей фінансовий звіт виявився несподівано невтішним, і нове керівництво зіткнулося з серйозним випробуванням.

У 2025 році доходи招商蛇口 зменшилися на 13,53% порівняно з попереднім роком і склали 1547,28 мільярдів юанів, тоді як чистий прибуток, що належить материнській компанії, та скоригований чистий прибуток відповідно знизилися на 74,65% і 93,10%.

Звузилася девелоперська діяльність, тиск на валову маржу посилився, а активи були списані через знецінення, що “з’їло” прибутки. Як новий керівник朱文凯 збирається вести招商蛇口 — компанію з активами на понад 8300 мільярдів юанів — через цей туман?

Чистий прибуток, що належить материнській компанії, “зрізаний коліном”, списання активів з’їдає прибутки

За даними річної звітності招商蛇口 за 2025 рік, компанія за весь рік отримала приблизно 1547,28 мільярдів юанів доходу, що на 13,53% менше, ніж у попередньому році. Однак увагу привертає той факт, що чистий прибуток, що належить материнській компанії, склав лише близько 10,24 мільярдів юанів, що різко знизилося на 74,65%; скоригований чистий прибуток — всього 1,69 мільярдів юанів, що зменшилося на 93,10%.

Основні фінансові показники та фінансові індикатори. Знімок екрана/оголошення招商蛇口

Такий результат безумовно нижчий за попередні очікування ринку. У період глибокої корекції галузі значне падіння прибутків зазвичай свідчить про багато викликів для компанії — у прибутковості, якості активів і управлінні операціями. Зниження чистого прибутку招商蛇口 більш ніж на сімдесят відсотків — це результат сукупності кількох факторів.

Щодо зменшення показників прибутковості в порівнянні з минулим роком,招商蛇口 у попередніх повідомленнях пояснювала: зменшення обсягів здачі в експлуатацію проектів нерухомості, зменшення доходів від операційної діяльності, зниження доходів від інвестицій у спільні підприємства та продажу частки у капіталі, а також наявність ознак знецінення окремих проектів. Компанія, враховуючи ринкову ситуацію та застосовуючи обережний підхід, відповідно сформувала резерви на знецінення.

Як основний напрямок діяльності招商蛇口, девелоперський бізнес у 2025 році приніс доходи у розмірі 1308,29 мільярдів юанів, що на 16,33% менше, ніж у попередньому році, і перевищує зниження загального доходу, ставши головним чинником тягаря для результатів. Скорочення девелоперської діяльності безпосередньо пов’язане з слабкістю продажів. У 2025 році підписано договорів на продаж площі 716,12 тисяч квадратних метрів, що на 23,48% менше, ніж у попередньому році.

Разом із зменшенням доходів, валова маржа залишалася на низькому рівні, що додатково звузило прибутковий простір. У 2025 році валова маржа招商蛇口 становила 13,76%, а валова маржа девелоперського бізнесу — 15,33%.

Найбільшим “з’їдачем” прибутків стало списання активів через знецінення. За повідомленням招商蛇口, у 2025 році було сформовано резерви на знецінення активів на суму близько 4,27 мільярдів юанів, що безпосередньо зменшило чистий прибуток, що належить акціонерам компанії, на 2,918 мільярдів юанів.

З детальнішого складу видно, що основною статтею є резерви на знецінення запасів — близько 3,269 мільярдів юанів, що становить понад 70% від загальної суми. Також були сформовані резерви на кредитні збитки — близько 755 мільйонів юанів, резерви на знецінення гудвілу — близько 222 мільйонів юанів тощо. Масове списання запасів безпосередньо вказує на ризики, пов’язані з високими цінами на земельні ділянки, які компанія придбала раніше, що відкриває приховані небезпеки, залишені агресивними інвестиціями у періоди буму.

Обсяг списань активів через знецінення (у тисячах юанів). Знімок екрана/оголошення招商蛇口

За три роки списано понад 9 мільярдів юанів запасів, колись високі ціни на землю стали тягарем для результатів

Насправді, у період зростання ринку, проекти “земельних корон” із високою премією вже стали тягарем для багатьох компаній. З точки зору проектів, списання招商蛇口 безпосередньо вказує на ризики, пов’язані з високими цінами при купівлі земель.

Яскравим прикладом є проект Чунцин招商渝天府, у 2025 році додатково сформовано резервів на знецінення запасів на суму 879 мільйонів юанів. Цей проект був придбаний招商蛇口 у квітні 2021 року за 3,25 мільярдів юанів із премією майже 130%, з ціною за квадратний метр близько 10 500 юанів. Тоді цей об’єкт був “зіркою”, але під час спаду ринку компанія змушена була знижувати ціну.

Ще одним прикладом є проект Guangzhou招商灣區 1872. Це перший проект招商蛇口 у районі Наньша, Гуанчжоу. У 2021 році його придбали на 110 раундах торгів за 4,131 мільярдів юанів із премією майже 36%. За цим проектом сформовано резервів на знецінення запасів на 7,664 мільйонів юанів.

Крім того, у 2025 році сформовано резервів на знецінення запасів для проекту Xiamen湾湖臻境 на суму 433 мільйони юанів. Цей проект був придбаний招商蛇口 у травні 2023 року на аукціоні за 6,37 мільярдів юанів із ціною за квадратний метр понад 50 000 юанів і премією 12,15%.

Це були ключові проекти, у які招商蛇口 інвестувала раніше. Аналізуючи за часом, у 2023–2025 роках сума резервів на знецінення запасів склала відповідно 2,276 мільярдів, 3,575 мільярдів і 3,269 мільйонів юанів, а за три роки загалом понад 9 мільярдів юанів. Це означає, що за останні три роки ця державна корпорація щороку “сплачувала” за знецінення запасів, і цей історичний тягар постійно гальмує її результати.

Варто зазначити, що у вересні 2025 року招商蛇口 завершила зміну керівництва:朱文凯 був підвищений з посади генерального директора до голови правління, а Ні Лімін призначений генеральним директором.

Щодо впливу цього масового списання, Ні Лімін на прес-конференції з підсумками 2025 року зазначив, що ці бухгалтерські коригування короткостроково вплинули на прибутки компанії, але з довгострокової перспективи вони сприяють зміцненню якості активів і готують компанію до легшого старту у майбутньому.

Одночасно списання активів і агресивне придбання землі: трансформація ще в процесі

Однак, попри списання активів, у 2025 році招商蛇口 не зменшила темпи купівлі земельних ділянок, і серед них були дорогі об’єкти. За даними річної звітності, у 2025 році компанія придбала 43 земельні ділянки на суму 938 мільярдів юанів, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році (486 мільярдів юанів).

Зокрема, у березні 2025 року招商蛇口 придбала ділянку у високотехнологічному районі Ченду за близько 2,7 мільярдів юанів із премією понад 70%, з ціною за квадратний метр 31 700 юанів, що побило рекорд у місті. У липні того ж року у Шеньчжені компанія придбала земельну ділянку у передмісті за 2,155 мільярдів юанів із премією понад 86%, з ціною за квадратний метр близько 84 200 юанів, що також оновило рекорд.

На прес-конференції Ні Лімін підкреслив, що проекти, у які інвестували останні два-три роки, поступово почнуть приносити прибуток і допоможуть зменшити тиск на результати.

На тлі загального скорочення інвестицій у галузі та обережної політики більшості забудовників招商蛇口, навпаки, збільшила інвестиції, прагнучи покращити структуру земельних резервів і забезпечити якісні проекти для майбутнього розвитку. Аналіз інвестиційної політики показує, що з 2025 року понад 90% нових земельних ділянок припадає на 10 ключових міст, а 63% — на перші лінії. Однак високі ціни на землю і оновлення регіональних рекордів викликають занепокоєння щодо майбутньої прибутковості. Чи повториться сценарій знецінення високих цін — це невирішене питання, що висить над результатами.

Щодо планів продажів на 2026 рік, керівництво заявило, що, враховуючи поточний рівень інвестицій і приблизний обсяг, продажі майже відповідатимуть минулорічним показникам, близьким до рівня 2025 року. Водночас стратегія продажів залишиться обережною: компанія буде орієнтуватися на продажі, що забезпечують якість і повернення інвестицій, не прагнучи до масштабів за будь-яку ціну.

朱文凯 зазначив, що招商蛇口 за роки розвитку перетворилася з простого девелопера у компанію з повним циклом послуг — від розробки до управління та обслуговування. Вона побудувала цілісний модель життєвого циклу, що охоплює просторове планування, контент-операції та житлові послуги. Це не ізольовані елементи, а цілісна система, що охоплює створення простору, контент і сервісне обслуговування.招商蛇口 має здатність пропонувати високоякісні продукти, поєднуючи простір, контент і сервіс — і це не результат швидких змін або копіювання, а довгостроковий процес.

Це чітко окреслює напрямок трансформації招商蛇口. У контексті відходу галузі від високого зростання і досягнення піку девелоперського бізнесу, перехід у компанію з комплексними операційними послугами стає спільною стратегією для провідних забудовників. Однак, з поточною структурою бізнесу, трансформація招商蛇口 ще перебуває на початковій стадії: управління активами і послуги з обслуговування поступово зростають у значущості, але ще не здатні повністю компенсувати коливання девелоперського сегмента і забезпечити стабільний прибуток. У короткостроковій перспективі компанія ще залежить від девелоперського бізнесу.

Для朱文凯, який обійняв посаду понад півроку тому, головне — стабілізувати цю компанію з активами на понад 8300 мільярдів юанів і відновити прибутковість. Тимчасове “очищення” фінансів — лише початок. Головне — перетворити інвестиції у ключові міста у реальний прибуток і створити другу “зіркову” лінію, здатну підтримати результати у майбутньому.