Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Розпал сезону продаж у нерухомості «Золота третя і срібна четверта» настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість підписаних угод із вторинною нерухомістю за один день склала 1472, що стало новим рекордом за рік; у Пекіні на тлі політичних стимулів обсяг угод із первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім періодом; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання продажів вторинної нерухомості.

Щорічно у березні та квітні ринок нерухомості є ключовими точками. Оскільки на початку року зазвичай триває період святкового сезону, попит на купівлю житла переноситься; крім того, попит на житло з освітніми можливостями зазвичай звільняється у березні та квітні, що сприяє зростанню загального обсягу угод на ринку нерухомості, тому ці два місяці особливо привертають увагу до ринкових показників, що впливає на цілісний ринковий тренд року.

Цього року «Золота третя і срібна четверта» виглядають особливо по-іншому. Ринок нерухомості вже кілька років повернувся до раціональності, і громадськість особливо очікує, що цього року «Маленька весна» зможе принести одночасне зростання цін і обсягів, що сприятиме новому циклу розвитку ринку. Журналісти «21-ї економічної газети» провели дослідження та інтерв’ю, і виявили, що обсяг угод у провідних містах значно зріс порівняно з попереднім періодом, а ціни залишаються відносно стабільними. Аналіз кількох експертів показує, що у Пекіні та Шанхаї під впливом політики частина попиту на купівлю житла звільняється, і обсяг угод у цьому «Маленькому весняному періоді» можна очікувати з оптимізмом; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігається позитивна динаміка, і загалом можливе відновлення.

Обсяг угод у провідних містах зростає, ціни стабільні — у цілому ринок нерухомості країни відкривається позитивно.

Наступила «Маленька весна»

Шанхай — найяскравіший представник цього періоду «Маленької весни».

За даними компанії «Клеррей», з 9 по 15 березня у Шанхаї спостерігалося бурхливе зростання вторинного ринку: за тиждень було укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу нерухомості Шанхаю, 18 березня кількість угод із вторинною нерухомістю у робочий день склала 906, що свідчить про високий рівень активності.

Цей «бум» у продажах у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано «Повідомлення про подальше оптимізацію та коригування політики у сфері нерухомості», яке включає скорочення строку сплати соціальних внесків для нерезидентів Шанхаю, послаблення вимог до реєстрації для купівлі житла, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою та інші заходи, що стабілізують ринок, відомі як «Сім заходів Шанхаю».

Представник національної компанії з нерухомості у Шанхаї повідомив журналістам «21-ї економічної газети», що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації попиту. Цього разу додатково враховано фактор «Золотої третьої і срібної четвертої», тому загальний обсяг угод різко зріс, ціни залишаються стабільними без значних падінь. «Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціни на вторинну нерухомість у Шанхаї не знижувалися і залишаються досить стабільними, що є позитивним сигналом.»

Політика у Пекіні, ухвалена у грудні минулого року, також продовжує діяти. За даними дослідницького інституту «58 Anju», після святкового періоду попит на нерухомість швидко відновився: 28 лютого активність на ринку новобудов у Пекіні зросла до 60,3, а на вторинному ринку — до 66,1; 14 березня ці показники знову піднялися до 59,9 і 65,6 відповідно, що свідчить про тривале позитивне вплив нових політичних заходів.

Щодо обсягів угод, то з 26 січня по 1 лютого у Пекіні було укладено 4244 угоди, що є максимумом за останні 12 тижнів і на 30% більше за попередній тиждень до нових політичних заходів. Після святкового періоду ринок поступово відновлюється: з 1 по 8 березня укладено 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, де діяли нові політики, у Гуанчжоу та Шеньчжені активізувалися саме через жорсткий попит на купівлю житла.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу кількість підписаних угод із вторинною нерухомістю вже перевищила 4000, а максимальна кількість угод за один день склала 271 (15 березня), що є новим рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив журналістам «21-ї економічної газети»: «Останнім часом дуже зайняті, щодня ведемо перегляди, консультації та підписання угод. Тепер у центрі підписання потрібно чекати у черзі, що відрізняється від кінця минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.»

Дані з Шеньчжена також дуже показові: за даними моніторингу Центру досліджень Zhongyuan у Шеньчжені, станом на 18 березня загальна кількість укладених угод із первинною та вторинною нерухомістю перевищила 4000. З них 1474 — нові житлові об’єкти (зростання на 38,9% порівняно з лютим), а 2715 — вторинна нерухомість (зростання на 58,6%).

Аналіз Центру Zhongyuan показує, що після святкового періоду у Шеньчжені спостерігається стабільне зростання угод, і попит на купівлю житла значно підвищився. Багато проектів знижують ціни для стимулювання продажів, і ефект очевидний; вторинний ринок також швидко відновлюється — «Маленька весна» вже настала.

Потребують додаткових сигналів

Значне зростання обсягів угод і стабільність цін сприяють тому, що власники вторинної нерухомості вже почали проявляти «обережність у продажах».

За інформацією «21-ї економічної газети» з кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, власники вторинної нерухомості наразі налаштовані досить жорстко, ціни залишаються стабільними, і можливість торгу зменшилася. «Раніше на вторинному ринку були доступні житла з хорошим співвідношенням ціна-якість, але після святкового періоду важко домовитися про ціну, оскільки власники отримують інформацію, що ринок покращився, і знижки їм не вигідні — краще здавати в оренду. Тому ціни залишаються стабільними, але якщо з’являться знижки, продажі швидко зростуть», — повідомив агент у Наньшаньському районі Шеньчжена.

Що стосується первинного ринку, то забудовники досі застосовують стратегію «знижки за обсяг». Представник маркетингового відділу однієї з компаній, що активно працює на східному ринку, зазначив, що зараз обсяг угод із вторинною нерухомістю зростає, ціни стабільні, але щодо первинної нерухомості «сигнали ще не підтверджені».

За його словами, у цьому місяці ціни на первинну нерухомість у Шанхаї та прилеглих містах здебільшого знизилися через політику «знижки за обсяг» та зміщення структури угод.

«У березні цього року ціна на один із наших проектів у районі знизилася до 85% від початкової, що на кілька тисяч юанів дешевше за квадратний метр. Вони швидко продають, у нас майже немає угод», — повідомив представник компанії з Південної Китаю.

Ці настрої також відображаються на ринку землі.

Наприклад, у Шанхаї 13 березня було завершено продаж першої партії земельних ділянок для житлового будівництва у 2026 році: три ділянки у Цзідінь, Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 квадратних метрів, з загальною сумою угод близько 6,809 мільярдів юанів. Крім того, у Цінпу ціна на землю була злегка вищою за початкову (з перевищенням на 6,6%), тоді як інші дві ділянки були продані за стартовою ціною.

Це свідчить, що за нинішнього рівня активності ринку забудовники залишаються обережними у своїх рішеннях щодо землі. Раніше, на звітній конференції компанії «招商蛇口», заступник генерального директора Ву Бін зазначив, що у 2026 році ринок землі ймовірно залишатиметься у низькому діапазоні з окремими локальними підвищеннями.

Ву Бін підкреслив, що у 2026 році стратегія інвестицій «招商蛇口» залишатиметься орієнтованою на ключові регіони та міста, з акцентом на продажі для визначення інвестицій, ретельним відбором проектів. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, при дотриманні «трьох червоних ліній» та балансі між масштабом і прибутковістю кожен проект має відповідати стандарту «шести добрих» інвестицій, щоб забезпечити ефективне використання ресурсів і швидкий обіг капіталу, зосереджуючись на швидкості обігу та реалізації доходів.

З огляду на це, ця «Маленька весна» у ринку нерухомості може сприяти стабілізації та відновленню ринку цього року, але для цього потрібно кілька факторів. Головний менеджер відділу індексних досліджень «Цзюаньчжи» Цао Цзінцзюнь наголосила, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше зростання залежить від реального покращення макроекономічних показників, таких як очікування доходів населення та цін на нерухомість.