«Ціни на нерухомість у Дубаї знизилися на 50%»? Це неправда! Деякі сімейні офіси Близького Сходу вже швидко вирушили до Гонконгу

Питання AI · Чому капітал із Близького Сходу спрямовується до Гонконгу, що стоїть за цим?

Кожен день, журналісти: Шу Донні, Чен Жунхао, Чжень Юйхань    Редакція: Хуан Шенг

Останнім часом через військовий конфлікт на Близькому Сході, що поширився до ОАЕ, у центрі Дубая відбулися напади, що затьмарили імідж «безпечної гавані» регіону. У соцмережах активно обговорюють «значну корекцію ринку нерухомості Дубая, вигоду Гонконгу» та поширюються чутки про «подвоєння цін на житло у Дубаї».

За даними Wind, індекс нерухомості та будівництва Дубая (DFMREI) з кінця лютого зазнав значного падіння, за останні 20 днів знизився більш ніж на 30%.

У той же час, Гонконг як глобальний центр капіталу стає все більш привабливим. 15 березня керівник департаменту фінансових послуг і казначейства Гонконгу Ху Чженьюй відкрито заявив, що стабільність фінансового центру Гонконгу зберігається, і підтвердив, що частина сімейних офісів із Близького Сходу вже прибули до Гонконгу, зростає попит на захист капіталу.

Яка справжня ситуація на ринку нерухомості у Дубаї? Чи справді капітал масово переорієнтовується до Гонконгу? Щоб з’ясувати правду, нещодавно журналісти «Щоденних економічних новин» взяли інтерв’ю у кількох фахівців з нерухомості у Дубаї, постійних мешканців та експертів, щоб відтворити реальну ситуацію на ринку.

Обстріли знакових будівель у Дубаї привернули широке увагу до стану ринку нерухомості

Поширена інформація про «зниження цін у Дубаї на 50%» є неправдивою

Після початку конфлікту у соцмережах активно поширювалися чутки про «зниження цін у Дубаї на 50%», «продажі ключових об’єктів, таких як Пальма, Бурдж-Халіфа, у два рази», «застрягли китайські інвестори» тощо. Деякі медіа стверджували, що «ринок нерухомості у Дубаї за одну ніч повернувся до рівня 2020 року».

Журналісти провели перевірки і з’ясували, що ці чутки значною мірою перебільшені, основні райони Дубая не зазнали суттєвого падіння цін, і випадків «подвоєння» цін або угод із такими показниками не зафіксовано.

Насправді, китайський капітал давно став важливою силою на ринку нерухомості Дубая. За останні роки Дубай став яскравим центром багатства, що приваблює мільйонерів з усього світу для інвестицій.

Відкриті джерела свідчать, що зараз у Дубаї активно працюють китайські девелопери, такі як Jin Yue Real Estate, Tomorrow World, а також китайські компанії, зокрема China State Construction і CITIC, глибоко залучені у будівництво та розвиток місцевих знакових проектів.

За даними офіційних даних Дубая, станом на 2025 рік, третина іноземних покупців нерухомості у Дубаї — це громадяни Китаю, їхній відсоток становить 14%. У популярних об’єктах китайці та представники китайської діаспори займають навіть 20–30%.

«В Інтернеті говорять, що ціни у Дубаї знизилися на 50%, — це повна перебільшення, ця картинка (з посиланням на зниження цін) — фальшива», — каже Сунь Цян, який понад десять років працює у сфері нерухомості у Дубаї. — «Зараз ціни у Дубаї не мають явного тренду на зниження, місцева життя, безпека та постачання товарів залишаються стабільними, але війна дійсно порушила плани деяких потенційних інвесторів щодо купівлі нерухомості».

Він згадує, що на початку року ринок був досить активним, але після початку конфлікту 28 лютого ситуація змінилася.

За його словами, один із китайських клієнтів 27 лютого приїхав до Дубая, 28-го заплатив аванс за квартиру, а вже вдень дізнався про початок війни і одразу попросив повернути гроші. Багато угод, які ще планувалися, були скасовані.

За словами досвідченого агента з нерухомості у Дубаї Аболе, у престижних районах, таких як Бурдж-Халіфа та Пальма, ціни майже не змінилися і залишаються стабільними; у віддалених районах за 30 хвилин їзди від центру — ціни знизилися приблизно на 5%, але це не відповідає чуткам про «подвоєння» цін.

Дані ринку підтверджують цю тенденцію.

За даними Дубайського управління земель (DLD), у лютому 2026 року було продано близько 16 979 об’єктів нерухомості, що на 5,1% більше, ніж у попередньому році. Середня ціна становила 1740 дирхамів за квадратний фут (близько 39,5 тисячі гривень), що на 12,2% вище за минулорічний показник.

Однак, за даними платформи property monitor, за період з 16 лютого по 17 березня кількість угод з квартирами зменшилася на 22,67%, а середня ціна — на 0,88%, становила 2 055 730 AED (близько 385,6 тисячі юанів) за квартиру, а ціна за квадратний фут — 1949 AED (близько 3,94 тисячі юанів), зниження на 3,53%.

Одна з квартир площею 51,84 м² у Рас-ель-Хаймі продавалася за 1 232 903 дирхами (близько 2,31 мільйона юанів), що приблизно відповідає ціні 4,46 тисячі юанів за квадратний метр.

Тань Хуей, сертифікований агент Дубайського управління земель, повідомила, що за три тижні з початку конфлікту кількість угод знизилася, але ціни залишаються стабільними, і чутки про «подвоєння» цін — неправдиві.

Вона зазначила, що її бізнес постраждав, але ціни не знизилися суттєво. «Я зараз скажу чесно: ми майже без роботи. Раніше у мене було 5 клієнтів на день, і щомісяця укладала щонайменше 3 угоди, у пікові місяці — понад 10. За останні три тижні я уклала лише одну угоду. Багато колег теж без роботи».

Вона підкреслює, що це не означає, що ціни знизилися «вдвічі». «Чому я маю продавати зараз із такою знижкою? Війна три тижні, я не можу просто так втратити половину вартості». Водночас, орендовані квартири залишаються стабільними, орендні ставки не змінилися.

За її словами, близько 90% угод зараз у стані паузи, покупці переважно очікують, а деякі все ж купують, щоб «зловити момент», наприклад, один клієнт минулого тижня купив нерухомість на кілька мільйонів доларів.

Зміна пріоритетів інвесторів: від новобудов до готових об’єктів

Лілі, яка вже 16 років мешкає у Дубаї і займається освітленням, зазначає, що ціни залишаються стабільними, але через війну покупці і продавці стали більш обережними.

Місцева мешканка, яка працює у фінансовій сфері, розповідає, що з кінця 2025 року вона досліджувала райони Damac Hills, JLT, і вважає, що через конфлікт ціни знизилися, і вона тимчасово призупинила всі плани щодо купівлі.

На її думку, райони Джебель-Алі, аеропорт і Дубайський міжнародний фінансовий центр (DIFC) мають високий ризик ураження, і вартість нерухомості там може знизитися. Чи досягне ринок дна — залежить від тривалості конфлікту.

Голова відділу досліджень і консультацій компанії Knight Frank у Китаї, Чжоу Лінь, зазначив, що ця геополітична напруга не змінила фундаментальні показники ринку. У 2025 році було укладено понад 270 тисяч угод на суму 917 мільярдів дирхамів, що на 20% більше, ніж у попередньому році, а у 2026 році ринок вже демонструє хороші результати.

«Зміни у перевагах покупців проявляються у тому, що раніше близько 60–70% угод стосувалися новобудов, а після конфлікту переважна більшість — 70–80% — це готові об’єкти. Готові квартири стають пріоритетом інвесторів. Показники орендної та продажної доходності у престижних районах залишаються стабільними: у Бізнес-місті орендно-прибутковий коефіцієнт — близько 7%, у центрі Дубая — 7,2–7,4%. Масових продажів не спостерігається, близько 30% інвесторів переорієнтувалися на короткострокове управління активами через ризики».

Дані про інвестиційну рентабельність у Дубаї (орендно-прибутковий коефіцієнт) — за даними Knight Frank

Деякі покупці, що очікують, утримуються у стані очікування, Лілі каже: «Я відчуваю зниження обсягів угод, але ціновий тренд залишається стабільним. Хотілося б купити дешевше, але поки що цінової знижки не видно».

Тань Хуей зазначає, що середня ціна угод у Дубаї за останні кілька років — близько 4 мільйонів юанів за квартиру. За ці гроші можна придбати житло площею 80–200 м² у центрі або у віддалених районах. Купівля нерухомості вартістю понад 4 мільйони юанів дає право на 10-річну «золоту візу», що приваблює багато міжнародних інвесторів.

Офіційно підтверджено: частина сімейних офісів із Близького Сходу вже прибули до Гонконгу

Одночасно, завдяки стабільному фінансовому середовищу, надійній регуляторній системі та зв’язкам із материковим Китаєм, Гонконг стає все більш привабливим для глобальних капіталів у часи геополітичної нестабільності.

15 березня Ху Чженьюй відкрито заявив, що стабільність і безпека Гонконгу як міжнародного фінансового центру постійно зростають.

Він підкреслив, що у відповідь на глобальні геополітичні ризики уряд Гонконгу докладає зусиль для забезпечення стабільної роботи фінансового ринку, вдосконалює послуги з управління активами і посилає світовому співтовариству сигнал, що «Гонконг — найкраща платформа для управління активами». Це дає «заспокійливий сигнал» інвесторам із Близького Сходу, а також підтверджує, що частина сімейних офісів вже прибули до Гонконгу, а юрисконсульти, банки та інші установи отримують запити щодо співпраці.

Для залучення ще більшої кількості сімейних офісів, Гонконг планує розширити податкові пільги для таких структур, включаючи металеві цінності, цифрові активи тощо.

У звіті Citibank за березень 2026 року зазначається, що нестабільність у Близькому Сході триватиме і далі, що сприятиме потоку захисних капіталів до Гонконгу. За перший тиждень березня капітал із регіону у грошовому вираженні перевищив 300 мільярдів гонконгських доларів. У той же час, частка Близькосхідних державних інвестицій у IPO на гонконгській біржі зросла з 18% до 39,2%. Потік капіталу і талантів у Гонконг може сприяти зростанню попиту на житло і офісні приміщення.

Крім того, у нещодавніх IPO на гонконгській біржі все частіше з’являються інвестиційні фонди із Близького Сходу (наприклад, ADIA, QIA, KIA, Mubadala), які виступають у ролі ключових інвесторів у сферах AI, нових енергетичних технологій, високотехнологічного виробництва, споживчого сектору та фінансів.

Наприклад, у компанії Dongpeng Beverage, яка провела IPO, одним із ключових інвесторів був QIA через платформу Al-Rayyan Holding LLC, що інвестувала 150 мільйонів доларів США.

Ще один приклад — компанія Xiyu Technology, яка у січні цього року провела IPO, залучивши 165 гонконгських доларів за акцію, з яких понад 50 мільйонів — інвестиції від ADIA.

Змінилися пріоритети глобальних інвесторів у виборі нерухомості?

Президент GSH International Capital, Хуан Лічунь, вважає, що у короткостроковій перспективі напруженість у Близькому Сході сприяє збільшенню частки капіталу з регіону, що спрямовується до Гонконгу, але це не означає повного переїзду капіталу. Це — «зростання додаткових потоків».

«Ринок Дубая і його настрої у березні демонструють, що інвестори орієнтуються на тривалість конфлікту, а не на його швидке завершення. Вони реагують на очікування, що конфлікт може швидко знизитися, і тому ринок ще не зазнав значних змін», — каже він. — «Фундаментальні показники ринку нерухомості у Дубаї залишаються стабільними, і після завершення війни частина капіталу може повернутися. Високий рівень податкових переваг, високий коефіцієнт орендної доходності та довгостроковий потенціал розвитку залишаються важливими факторами».

За словами Чжоу Лінь, у період до кризи ринок був дуже активним, і попит на новобудови був високим, але після початку конфлікту покупці стали більш вибагливими і зосередилися на якісних, готових об’єктах у престижних районах. Ринок поступово наближається до рівня таких зрілих ринків, як Лондон або Гонконг, і різниця у цінах між основними і периферійними районами стане більш очевидною.

Об’єктивні спостереження фахівців і мешканців підтверджують цю тенденцію.

Сунь Цян каже, що після початку конфлікту кількість клієнтів зменшилася більш ніж удвічі, і більшість угод зараз — це «зловити момент» і купити за зниженою ціною. «Раніше я міг легко продати 30–50 квартир за місяць, а зараз — кілька угод — це вже добре. Багато клієнтів, навіть маючи намір купити, очікують, поки ситуація проясниться, і не поспішають».

Лілі, яка вже повернулася до своєї країни через війну, зазначає, що у Дубаї відсутня реальна виробнича база, і конфлікт руйнує відчуття стабільності міста. Вона не впевнена, що ринок зможе швидко відновитися.

«Якщо конфлікт швидко закінчиться за місяць-два, Дубай знову зможе зберегти статус «безпечної гавані», і ринок може відновитися. Але якщо війна триватиме, повернутися до колишніх обсягів буде дуже важко». Вона має намір купити нерухомість лише за зниження цін на 30%, що свідчить про обережність інвесторів.

Щоденні економічні новини