Послуги управління житлом вперше включено до "П'ятнадцятирічного плану" – галузь вступила в новий цикл високоякісного розвитку

Індустрія нерухомості зустрічає історичний момент.

Нещодавно було офіційно опубліковано «П’ятнадцятий п’ятирічний план розвитку національної економіки та суспільства Китайської Народної Республіки» (далі — «План»), у якому вперше у вищому державному плануванні було включено послуги з управління нерухомістю — не як допоміжний елемент у сфері нерухомості, а як ключовий компонент житлової системи та пріоритетний сектор сфери обслуговування для повсякденного життя.

За даними компанії Креррей, у всьому тексті Плану безпосередньо або опосередковано згадуються 7 розділів і 12 пунктів, що стосуються послуг з управління нерухомістю, охоплюючи сфери нерухомості, послуг з догляду за літніми, споживчого сектору, міського оновлення, сфери послуг тощо. «Це найщільніше за політикою з усіх часів, і водночас ознака повного відкриття меж цінності галузі».

Підвищення статусу галузі

У Плані двічі прямо згадується управління нерухомістю — у розділі шостому «Сприяння високоякісному та ефективному розвитку сфери послуг» та у розділі сорок четвертому «Сприяння високоякісному розвитку нерухомості».

Зокрема, у Плані чітко визначено необхідність підвищення якості послуг з домашнього господарства, управління нерухомістю, кур’єрських служб тощо, а також інновацій у моделі інтегрованого обслуговування громад, просування брендових та стандартизованих підходів. «Це означає, що послуги з управління нерухомістю офіційно увійшли до ключової сфери модернізації державних послуг для повсякденного життя», — зазначає Інститут досліджень Цзинчжі. Основний вплив полягає в тому, що політика стимулює перехід управління нерухомістю від традиційних базових послуг «чотирьох гарантій» до високоякісних, різноманітних і зручних сучасних сервісів для життя.

Крім того, у Плані чітко прописано: «Створення безпечних, комфортних, зелених і розумних «гарних будинків», реалізація проектів підвищення якості житла та покращення якості послуг з управління нерухомістю».

«Це історичне підвищення статусу галузі управління нерухомістю», — аналізує Креррей. Раніше послуги з управління нерухомістю довгий час вважалися додатковим сервісом після продажу нерухомості, слабким у політичному впливі та недооціненим за цінністю. Цей «П’ятнадцятий п’ятирічний план» ставить рівноправно «гарне обслуговування» і «гарне житло», що означає офіційне включення управління нерухомістю до ключових елементів державної житлової системи.

Інститут досліджень Цзинчжі також зазначає, що цей крок робить послуги з управління нерухомістю невід’ємною частиною нової моделі високоякісного розвитку нерухомості. Глибока інтеграція цих послуг у систему «повного життєвого циклу безпеки житла» означає кардинальні зміни у ролі галузі. «Це змусить злиття фронт-енд розробки та управління нерухомістю, сприятиме всебічному підвищенню професіоналізму, інтелектуалізації та екологічності галузі, а в кінцевому підсумку — перетворенню з ‘будівництва будинків’ у ‘створення життя’, з ‘управління активами’ у ‘операцію громад’».

«Відповідність якості та ціни стане обов’язковою вимогою, а недобросовісні компанії будуть витіснені з ринку», — вважає Креррей. З переходом від «допоміжних послуг у нерухомості» до «основної сфери життєзабезпечення + нових точок зростання сервісів», логіка оцінки галузі зазнає кардинальних змін. «Компанії з високим відсотком доходів від сервісів і багатогалузевими можливостями отримають переваги на капітальному ринку, тоді як ті, що покладаються лише на базову плату за управління, зазнають зниження оцінки».

Важливо зазначити, що зараз галузь управління нерухомістю перебуває у періоді швидкого зниження темпів зростання, спостерігається уповільнення масштабів, зниження прибутковості та зростає кількість конфліктів у сфері обслуговування. За попередніми даними дослідження Креррей, у 2025 році рівень задоволеності житловими послугами по всій країні становитиме 69,1 балу, що на 2 пункти менше за 2024 рік і є найнижчим за останні роки; одночасно середня збірна ставка компаній з управління нерухомістю (ТОП-500) знизилася до 71%, що є четвертим поспіль роком з падінням, при цьому середні показники для малих і середніх компаній зазвичай нижчі за 65%, а у деяких випадках навіть опускаються нижче 50%.

Креррей прогнозує, що у період «П’ятнадцятого п’ятиріччя» галузь сформує позитивний цикл «гарне житло — гарне обслуговування — обґрунтоване ціноутворення». Компанії з високою якістю сервісу та доброю репутацією отримають політичні преференції, тоді як конкуренція за низькою ціною та низькою якістю стане малоефективною.

Може стати розмежувальною лінією галузі

Крім безпосередніх згадок «управління нерухомістю», у Плані містяться й інші питання, тісно пов’язані з цією галуззю, зокрема управління на рівні громад, міське оновлення, модернізація інфраструктури, стимулювання споживання тощо.

Зокрема, у сфері міського оновлення План пропонує високоякісно просувати цю діяльність, сприяти створенню цілісних громад, а також модернізації застарілих мереж і аварійних будівель.

«Це історична можливість для існуючого ринку управління нерухомістю», — зазначає Креррей. За останні 20 років галузь швидко розвивалася завдяки новому житлу. Однак із звуженням нових земельних ресурсів міське оновлення стане головним напрямком для управління нерухомістю.

За повідомленнями Міністерства житлово-комунального господарства, лише у 2025 році буде розпочато реконструкцію 27 100 застарілих міських мікрорайонів, 4,99 мільйонів квартир, загальні інвестиції становитимуть 133,2 мільярда юанів. Представник Мінжитлокомгоспу зазначив, що у 2026 році планується детальніше просувати реконструкцію застарілих міських мікрорайонів та створення цілісних громад за допомогою «вишуканих» підходів, підвищуючи якість безбар’єрного та адаптованого для літніх людей середовища.

«У період «П’ятнадцятого п’ятиріччя» обсяг ринку послуг з управління нерухомістю після реконструкції застарілих мікрорайонів перевищить тисячу мільярдів юанів», — прогнозує Креррей. «Модель інтеграції проектування та управління стане домінуючою, і компанії, що беруть участь у реконструкції, матимуть переваги у подальшому обслуговуванні та експлуатації».

Крім того, у Плані чітко визначено розвиток послуг з догляду за літніми у громадах. «Це стратегічна можливість для другої хвилі зростання галузі управління нерухомістю», — вважає Креррей. За їхніми оцінками, управління нерухомістю та догляд за літніми стануть найпереконливішими новими сегментами у період «П’ятнадцятого п’ятиріччя». «Провідні компанії з управління нерухомістю зможуть за 3–5 років збільшити частку доходів від послуг для літніх до 5–10% через три етапи: отримання ліцензій, переобладнання просторів і операційне обслуговування».

«П’ятнадцятий п’ятирічний план — це ‘великий пакет політик’ для галузі управління нерухомістю і водночас ‘розмежувальна лінія’», — підсумовує Креррей. «Для провідних компаній це історична можливість піднятися з рівня ‘постачальника послуг’ до рівня ‘міського оператора’; для компаній середнього рівня — період зосередження на регіоні та створення диференційованих переваг; для малих і середніх підприємств — останній шанс. Або знайти нішевий сегмент і глибоко його освоїти, або співпрацювати з лідерами, інакше їх витіснить ринок».