Комерційні REITs отримують прискорене розгляд, у середньому зворотний зв'язок надається менш ніж за двадцять дев'ять днів

Фінансовий часопис, журналіст Ван Жуй

Згідно з інформацією Шанхайської та Шеньчженьської фондових бірж, станом на 18 березня 11 компаній з управління публічними фондами подали 15 заявок на реєстрацію комерційних нерухомих активів REITs (інвестиційних трастів нерухомості). Крім трьох нових заявок у березні, інші 12 вже перебувають у стадії зворотного зв’язку або запитів.

Останній день 2025 року, Китайська комісія з цінних паперів опублікувала оголошення «Про запуск пілотного проекту інвестиційних трастів комерційної нерухомості». За короткий період у два з половиною місяці кількість заявок на REITs вже досягла 15, а загальний зібраний капітал, за прогнозами, перевищить 46 мільярдів юанів, середній залучений капітал на один продукт становить приблизно 30,71 мільярда юанів.

З огляду на вже подані продукти, очікуваний обсяг залучених коштів понад 40 мільярдів юанів мають 6 проектів. З них, закритий комерційний нерухомий інвестиційний фонд China Jinpin Hui відкритий фонд, який планує залучити 74,7 мільярда юанів, є найбільшим; закритий фонд Guotai Haitong Sand Ship і Guangda Baodxin Guangda Anshi планують залучити відповідно 50,64 мільярда та 49,05 мільярда юанів.

Журналіст Фінансового часопису дізнався у кількох управліннях активами брокерських компаній, що в умовах низьких відсоткових ставок на ринку REITs вже стали важливим інструментом для збільшення масштабів управління нефінансовими активами публічних фондів. За оцінкою, при обсязі кожного продукту у 30 мільярдів юанів, 3-4 нові продукти можуть одразу перевищити 100 мільярдів юанів; з урахуванням перспективи довгострокового розширення існуючих активів, потенціал для подальшого зростання дуже великий.

З огляду на вже подані проекти комерційних нерухомих активів REITs, основні активи розташовані у таких містах, як Шанхай, Шеньчжень, Гуанчжоу, а також у ключових другорядних містах з високим потенціалом розвитку, таких як Хефей і Сіань. Пілотний проект охоплює традиційні типи комерційної нерухомості, такі як торгові комплекси, роздрібні магазини, офісні будівлі та готелі. Власники активів — як державні, так і приватні компанії, джерела активів різноманітні.

Аналітик Peng Wenyu з Shenyin Wanguo Securities зазначив, що порівняно з інфраструктурними REITs, активи комерційної нерухомості мають високу ринкову орієнтацію, більш різноманітних учасників (частка приватних, іноземних та забудовників зростає), процес перевірки є більш простим і швидким, а доходність активів — вищою, що робить їх більш привабливими для інвесторів. З запуском комерційних нерухомих REITs, структура активів на ринку стане більш різноманітною, очікується реконструкція оцінювальної екосистеми, а ринковий потенціал — відкритим для масштабного зростання, що може досягти трильйонів юанів.

Варто зазначити, що в середньому 12 заявок отримали зворотний зв’язок за 28,5 днів, причому Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs отримали відповідь лише за 22 дні після прийняття, що свідчить про високий рівень ефективності перевірки та відповіді регуляторних органів щодо комерційних нерухомих REITs.

Голова відділу аналізу фіксованого доходу Huayuan Securities, Liao Zhiming, вважає, що за існуючими відгуками регулятор зосереджує увагу на чотирьох основних аспектах: відповідність нерухомості нормативам, включаючи повноту процедур, відповідність цільового призначення землі, повноту ліцензійних документів; цілісність активів, включаючи обсяг активів у пулі та спільне використання активів; прибутковість проекту, зокрема, необхідно додатково розкрити операційний режим та конкурентоспроможність проекту, а також перевірити ризики, пов’язані з закінченням терміну оренди та пов’язаними сторонами; обґрунтованість оцінки, включаючи обережну оцінку довгострокового темпу зростання та рівня орендної ставки у прогнозний період.

Насправді, окрім швидкого просування перших проектів біржами, Китайська комісія з цінних паперів та регіональні управління цінних паперів активно проводять навчальні семінари, щоб допомогти компаніям, фінансовим установам і урядовим органам використовувати нові можливості розвитку комерційних нерухомих REITs. 13 березня Китайська комісія з цінних паперів опублікувала оголошення про прийом кандидатів на аспірантуру 2026 року, з особливим акцентом на дослідження «Розбудова системи ринку REITs».

Також 13 березня регіональне управління цінних паперів у Сичуань повідомило, що спільно з біржами Шанхай і Шеньчжень, а також з фінансовим управлінням провінції, проведено «Робочу нараду з просування пілотного проекту REITs у Сичуані», з метою оцінки активів, підготовки до масштабного розвитку та подання проектів, а також для вирішення проблем і труднощів, що виникають у компаній, шляхом індивідуального підходу.