Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Джерело: Журнал “21 століття економіки” Автор: У Шуюйінг

Пік продажів у нерухомості “Золотий три” та “Срібний чотири” настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість укладених угод з вторинною нерухомістю за один день склала 1472, що стало новим рекордом за рік; у Пекіні на тлі політичних стимулів обсяг угод з первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім періодом; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання продажів вторинної нерухомості.

Щорічно у березні та квітні ринок нерухомості є ключовим періодом. Оскільки на початку року зазвичай припадає святковий період Китайського Нового року, попит на купівлю житла переноситься; крім того, попит на житло з освітніми можливостями зазвичай активізується у березні та квітні, що сприяє зростанню загального обсягу угод на ринку нерухомості, тому ці два місяці особливо привертають увагу до ринку, що впливає на його загальний напрямок упродовж року.

Цього року “Золотий три” та “Срібний чотири” виглядають особливо по-іншому. Ринок нерухомості вже кілька років повертається до раціональності, і громадськість особливо очікує, що цього року “Маленька весна” зможе принести одночасне зростання кількості угод і цін, що сприятиме новому циклу розвитку ринку. За даними журналістів “Журналу 21 століття економіки”, проведено багато досліджень і інтерв’ю, і наразі обсяг угод у перших лініях міст явно зростає порівняно з попереднім періодом, а ціни залишаються відносно стабільними. Аналіз кількох експертів показує, що у Пекіні та Шанхаї під впливом політики обсяг угод значно зростає, а попит зосереджено, тому очікується позитивний розвиток “Маленької весни”; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігається позитивна динаміка, і в цілому можливе відновлення.

Обсяг угод у перших лініях міст зростає, ціни стабільні, і ринок у цілому демонструє хороший старт.

“Наступила ‘Маленька весна’”

Шанхай — найяскравіший представник цього періоду.

За даними компанії Керрей, з 9 по 15 березня у Шанхаї спостерігалося бурхливе зростання вторинного ринку: за тиждень укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу нерухомості Шанхаю, 18 березня кількість угод з вторинною нерухомістю у робочий день склала 906, що свідчить про високий рівень активності.

Цей “бум” у продажах у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано повідомлення “Про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості”, яке включає скорочення терміну соціального страхування для нерезидентів Шанхаю, послаблення вимог до реєстрації для купівлі житла, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою та інші сім заходів для стабілізації ринку, відомі як “Сім пунктів Шанхаю”.

Представник національної будівельної компанії у Шанхаї повідомив “Журналу 21 століття економіки”, що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації попиту. Цього разу додатково враховано фактор “Золотого три” та “Срібного чотири”, тому загальний обсяг угод різко зріс, ціни залишаються стабільними без значних падінь. “Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціна вторинної нерухомості у Шанхаї не знижувалася і залишалася стабільною, що є позитивним сигналом.”

Політика Пекіна, прийнята у грудні минулого року, також продовжує діяти. За даними аналітичного центру 58 Anju, після святкових вихідних активність на ринку зросла: 28 лютого попит на нове житло у місті піднявся до 60.3, а на вторинну — до 66.1; 14 березня ці показники зросли до 59.9 і 65.6 відповідно. Ефект нових політичних заходів триває.

Щодо обсягів угод, з 26 січня по 1 лютого у Пекіні укладено 4244 угоди, що є максимумом за останні 12 тижнів і на понад 30% більше за попередній тиждень до впровадження нових політик. Після свят активність поступово відновлюється: з 1 по 8 березня укладено 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, у Гуанчжоу та Шеньчжені активізація ринку зумовлена саме жорстким попитом на купівлю житла.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу кількість укладених угод з вторинною нерухомістю перевищила 4000, а максимальна кількість угод за один день склала 271 (15 березня), що є рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив “Журналу 21 століття економіки”: “Останнім часом дуже зайнятий, щодня веду перегляди, консультації, підписання угод. Тепер у центрі підписання доводиться чекати у черзі, що відрізняється від кінця минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.”

Дані з Шеньчжена також дуже показові: за даними дослідницького центру Zhongyuan, станом на 18 березня у місті укладено понад 4000 угод з первинною та вторинною нерухомістю. Нові житлові комплекси активно знижують ціни для стимулювання продажів; вторинний ринок швидко відновлюється, і “Маленька весна” вже настала.

Потрібно посилити сигнали

Обсяг угод явно зростає, ціни залишаються стабільними, і орендодавці вторинної нерухомості вже проявляють “бережливий” настрій.

За інформацією “Журналу 21 століття економіки” з кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, власники вторинної нерухомості налаштовані досить жорстко, ціни залишаються стабільними, і можливість торгу зменшилася. “Раніше хороші пропозиції з вторинної нерухомості швидко розкуповувалися, а після свят ціна вже важко знизити, оскільки власники вважають, що ринок покращився, і краще здавати в оренду, ніж знижувати ціну,” — повідомив агент у Наньшаньському районі Шеньчжена.

Що стосується первинного ринку, забудовники досі застосовують стратегію “ціна за обсяг”. Представник маркетингового відділу компанії, що працює у східному регіоні, зазначив, що обсяг угод з вторинною нерухомістю зростає, ціни стабільні, але щодо первинної нерухомості “сигнали ще не підтверджені”.

За його словами, у цьому місяці середня ціна первинної нерухомості у Шанхаї та прилеглих містах знизилася через політику “ціна за обсяг” та зміщення структури угод.

“У нашому проекті ціна одного з конкурентів знизилася до 85% від початкової, що на кілька тисяч юанів за квадратний метр дешевше за наш. Вони швидко продають, а у нас майже немає угод,” — повідомив представник компанії у Південному Китаї.

Ця різниця у настроях також проявляється на ринку землі.

Наприклад, у Шанхаї 13 березня завершилася перша хвиля продажу житлових земель на 2026 рік: було продано три ділянки у Цзядінь, Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 квадратних метрів, загальна сума угод склала близько 6,809 мільярдів юанів. За винятком ділянки у Цінпу з 6.6% премією, інші були продані за стартовою ціною.

Це свідчить, що за нинішнього високого попиту забудовники на ринку землі залишаються обережними. Раніше, на звіті компанії China Merchants Shekou, заступник генерального директора Ву Бін зазначив, що у 2026 році ринок землі ймовірно залишатиметься у низькому ціновому діапазоні з окремими активними точками.

Ву Бін підкреслив, що стратегія інвестицій у 2026 році для China Merchants Shekou залишатиметься орієнтованою на ключові регіони та міста, з акцентом на продажі та ретельним відбором проектів. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, компанія прагне дотримуватися принципу “шести добрих” інвестиційних стандартів, щоб забезпечити ефективне використання ресурсів і зосередитися на швидкості обігу та реалізації прибутку.

З огляду на це, ця “Маленька весна” у ринку нерухомості може сприяти стабілізації та відновленню ринку цього року, але для цього потрібно враховувати кілька факторів. Головний менеджер відділу індексних досліджень China Index Academy Цао Цзіньцзінь застерігає, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше зростання залежить від реального покращення макроекономічних показників, таких як доходи населення та очікування цін на нерухомість.