CITIC Securities: Outlet Industry Operating Resilience Stands Out, Bullish on Leading Operators and Their REITs

3月20日，中信建投指出，商业不動產REITs正式啟動為奧特萊斯等優質零售資產打通融資渠道，已有兩單奧特萊斯商業不動產項目獲受理。作為“重奢平替”與“高性價比”的代表性零售業態，奧特萊斯在經濟週期波動中展現出顯著的經營韌性，行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，招商能力與貨品掌握度構築企業核心護城河。經營模式層面，聯營模式實現利益共享和風險共擔，疊加低物業成本和房產稅優勢，使其成為商業不動產REITs擴容背景下經營韌性較強的優質底層資產。估值方面，首批奧特萊斯項目折現率較為合理，2026年預測分派率達4.6%—5.5%，運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。

全文如下

中信建投：奧特萊斯行業經營韌性凸顯，看好頭部運營商及其REITs

商業不動產REITs正式啟動為奧特萊斯等優質零售資產打通融資渠道，已有兩單奧特萊斯商業不動產項目獲受理。作為“重奢平替”與“高性價比”的代表性零售業態，奧特萊斯在經濟週期波動中展現出顯著的經營韌性，行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，招商能力與貨品掌握度構築企業核心護城河。經營模式層面，聯營模式實現利益共享和風險共擔，疊加低物業成本和房產稅優勢，使其成為商業不動產REITs擴容背景下經營韌性較強的優質底層資產。估值方面，首批奧特萊斯項目折現率較為合理，2026年預測分派率達4.6%-5.5%，運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。

新政推動奧萊REITs常態化發行，抗週期資產經營韌性凸顯。當前已有國泰海通砂之船商業不動產REIT、中金唯品會商業不動產REIT兩單項目申報商業不動產REITs，發行規模分別達50.6億元和74.7億元。近一年來，全國商業零售TOP100企業在營奧萊項目各季度銷售額同比增速從3.8%逐步攀升至13.1%，客流量增速從6.2%升至13.8%，顯著高於傳統零售業態，經營韌性凸顯。

宏觀供需環境支撐規模擴張，中觀格局呈現頭部集聚、區域分化，微觀壁壘關注招商及貨品。奧萊資產的研究框架需綜合考量宏觀消費趨勢、中觀競爭壁壘與微觀運營能力。當前國內奧萊行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，六大連鎖集團銷售額佔比超61%；華東地區以40%的項目數量佔比領跑全國；部分高線城市奧萊存量達5-10家，下沉城市崛起。招商能力和貨品掌握度構築奧萊行業核心護城河，頭部企業憑藉規模效應在品牌議價、貨品更新及運營效率上形成顯著優勢。

聯營模式實現利益共享和風險共擔，成本和稅務優勢增厚利潤空間。收入端，奧特萊斯聯營模式通常佔60-90%，運營商收入與商戶銷售額深度綁定，接近100%租金收繳率和租金保底機制共同保障現金流的穩定性。成本端，奧特萊斯多為郊區選址或街區形態，土地及物業成本較低，目的性消費帶來更高的客流轉化率，外加更低的房產稅負擔，進一步增厚項目的利潤空間。

首批奧萊商業不動產REITs運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。奧萊業態具備強抗週期性和穩定現金流，看好頭部運營商發行的成熟項目。首批兩單奧特萊斯商業不動產REITs原始權益人均為行業一梯隊運營商，2026年預測分派率在4.6%-5.5%，估值較海外奧萊REITs具備一定優勢，具備較高投資價值。

（來源：每日經濟新聞）