Мідея Нерухомість відкриває внутрішні порушення: 650 мільйонів приховано позичено, дві відділи несуть відповідальність

(Джерело: Дослідник нерухомості)

У цій п’ятирічній глибокій корекції ринку нерухомості залишилось небагато приватних забудовників першої лінії, здатних витримати нинішній тиск, наприклад, Midea Real Estate, що належить гіганту електроніки Midea Group.

Здається, це лише зовнішній прояв, за ним все ще панує тиск. У середині 2024 року ринок нерухомості перебуває у надзвичайно важкому стані, платформа Midea Real Estate, що котирується на Гонконгській біржі, провела масштабну реструктуризацію бізнесу, щоб змінити ситуацію, зокрема, відокремила девелоперський сегмент.

У жовтні того ж року Midea Real Estate передала свій девелоперський бізнес у вигляді виведення з балансу компанії своїм основним акціонерам і зосередилася на легких активностях, таких як управління будівельними підрядниками, обслуговування нерухомості та операції з активами.

Реструктуризація та трансформація Midea Real Estate триває менше двох років, зараз компанія входить у період звітності за 2025 рік, але напередодні оприлюднення фінансової звітності вона несподівано зробила скандальне відкриття.

Ця подія сталася у 2025 році: Midea Real Estate через трастовий канал позичила значні суми своїм пов’язаним компаніям основних акціонерів. Використання трасту було досить прихованим, фактично це становить пов’язану угоду, але вона не була офіційно оголошена, що порушує правила Гонконгської біржі. Тепер це вже не приховати.

З початку 2025 року до липня того ж року компанія під брендами Foshan Midea Property та Guangdong Midea Property, що належать компанії-заступникам, уклали з трастовими компаніями Wanshou Trust, Yuecai Trust і Zhongyuan Trust три договори довірчого інвестування.

Обмеження за цими договорами становили відповідно 500 млн, 250 млн і 1 млрд юанів, з очікуваною річною чистою доходністю 3.85%, 3.2% і 3.2%. Термін довірчого управління — 36 місяців з моменту першого внесення, 24 місяці з дати договору і знову 36 місяців з першого внесення.

Згідно з цими угодами, довірчі компанії Wanshou Trust і Zhongyuan Trust могли позичати до 1.5 млрд юанів, з максимальною тривалістю кредиту до 3 років, а Yuecai Trust — до 250 млн юанів, з максимальною тривалістю до 2 років.

Ці три трастові компанії, виступаючи довірителями, у 2025 році видали Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming і Shunde Tianmei чотири беззаставних кредити, але з умовою, що загальна сума непогашених кредитів у будь-який момент не перевищує 650 млн юанів.

Чому у договорі довірчого управління було особливо прописано обмеження — “максимальна сума непогашених кредитів не більше 650 млн юанів”? За оцінками експертів, це могло бути зроблено для уникнення ризиків.

У повідомленні Midea Real Estate наголошується, що станом на кінець 2025 року всі непогашені кредити та нараховані відсотки були повністю погашені, а вищезгадані договори довірчого інвестування припинені.

Інакше кажучи, якщо б у 2026 році внутрішній відділ управління ризиками та внутрішній аудит компанії не виявили під час внутрішньої перевірки 2025 року, що ці довірчі позики ще приховують пов’язані угоди, чи не продовжували б ці кредити перетікати до пов’язаних з основними акціонерами компаній?

Згідно з даними, Shenyang Zhenghui належить 50% акцій компанії через опосередковану повністю контрольовану дочірню компанію Shenyang Meiyi, а Nanhai Meiming і Shunde Tianmei — також через опосередковані повністю контрольовані компанії Лу Деяна. Його платформа для девелопменту нерухомості — офшорна Midea Jianye, яка через контрольовану Midea Real Estate Group (відокремлену від котируваної на Гонконгській біржі Midea Real Estate) веде будівництво по всій країні.

Насправді Лу Деян — дружина засновника Midea Group Хе Сяньцзяна, Хе Цзянфен, і є спільною дією з ним, а також є акціонером Midea Real Estate.

Вищезгадані три фінансові учасники — пов’язані з Midea Real Estate, і згаданий кредит у 650 млн юанів не лише становить пов’язану угоду, а й підлягає обов’язковому публічному оголошенню, зокрема, затвердженню незалежних акціонерів.

У відповідь на порушення Midea Real Estate заявила, що причина полягає у внутрішніх комунікаційних помилках між різними відділами групи: бізнес-команда, яка просувала цю угоду, не повідомила команду з питань відповідності, що контрагент є пов’язаною стороною, а команда з відповідності у підсумку не змогла виявити потенційний опосередкований зв’язок.

Чи означає це, що: бізнес-команда Midea Real Estate “безвідповідальна” чи “умисно закопала міну”, а команда з відповідності — непрофесійна або недбала і не виявила та не попередила? Чи були ці дві команди у той час у змові, знали, що відбувається, але не змогли приховати, і “загребли за це”?

На кінець 2024 року у Midea Real Estate на рахунках було близько 1.03 млрд юанів готівки та її еквівалентів, а максимальний борг за довірчими кредитами у 650 млн юанів був ще непогашеним, що становило приблизно 63% їхнього тодішнього обсягу коштів.

На кінець середини минулого року у компанії було 708 млн юанів готівки та банківських депозитів, короткострокові та довгострокові позики були зведені до нуля. У першій половині минулого року доходи склали майже 2 млрд юанів, зростання на 41%, а чистий прибуток — 313 млн юанів, зростання на 128.1%.

Це ж ідеальна “молочна корова”, яка не має відсоткових зобов’язань і постійно генерує готівку та прибутки. Хто б не заздрив такій ситуації? Та ще й з близьким основним акціонером поруч.