Консорціум Ванке «оригінальний колектив» повертається та купує ділянку в Циндао Ліцан за початковою ціною після зняття комерційної складової

Точка зору 20 березня результат онлайн-аукціону на право користування державними земельними ділянками у місті Циндао показав, що земельна ділянка LC0301-03, розташована на сході від швидкісної дороги Ціньінь у районі Ліцан, була продана.

Згідно з попереднім оголошенням Управління природних ресурсів і планування міста Циндао, початкова ціна цієї ділянки становила 998 мільйонів юанів, а початкова ціна за квадратний метр — 9010 юанів.

Результати торгів показали, що цю ділянку придбала компанія Циндао Чанмінг Зайє, загальною вартістю 998 мільйонів юанів, з премією 0%.

Відкриті дані свідчать, що ця компанія спільно фінансувалася Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale та Qingdao Chengtou.

Процес торгів був досить простим, правила — “найвищий ціновий пропозиція перемагає”, але зареєструвалася лише одна група покупців, без кількох раундів торгів.

На відміну від звичайних нових земельних ділянок, ця ділянка має особливість — “повернення на ринок”.

За відкритими даними, ця ділянка раніше входила до складу проекту Dongli Forest Park, і раніше її придбала спільнота Vanke кілька років тому, але через недостатній прогрес у розвитку вона була повернута уряду.

За кілька років відбувся повний цикл: “продаж — застій — повернення — повторна виставка на торги”.

Перезапуск ділянки

З точки зору умов продажу, ключові зміни стосуються планування.

28 лютого Управління природних ресурсів і планування Циндао оголосило про повторний аукціон державної земельної ділянки LC0301-03 у районі Ліцан на сході.

Ця ділянка була змінена з “комерційно-офісної” на “другий тип житлової зони”, а також додано об’єкти громадських послуг, таких як освіта, медицина, догляд за літніми.

Одночасно коефіцієнт забудови знизився до 2,5, що є середнім або нижчим рівнем, а інтенсивність забудови значно зменшилася порівняно з попереднім коефіцієнтом 3,57.

Згідно з документами, ділянка розташована на сході від швидкісної дороги Ціньінь, захід від вулиці Ші Ню Шань, північ від вулиці Цаошань, південь від вулиці Цюйшуй, площа — приблизно 44 320,7 м², планована площа забудови — близько 110 800 м². Вимоги до забудови чітко визначені: проект повинен включати створення громадського центру, дитячого садка та супутнього комерційного об’єкта, а після завершення — передаватися в користування.

Ця ділянка розташована на сході району Dongli, поруч із житловими масивами та лісовим парком. Інфраструктура освіти, медицини та громадських послуг у цій зоні поступово розвивається.

З урахуванням коефіцієнта забудови, обсягу та вимог до інфраструктури, майбутній проект переважно складатиметься з житлових будинків середньої та високої поверховості.

Варто зазначити, що структура цін до та після коригування також змінилася.

До коригування початкова загальна ціна становила приблизно 1,187 мільярда юанів, а ціна за квадратний метр — близько 7500 юанів; після коригування початкова ціна знизилася до 998 мільйонів юанів, але ціна за квадратний метр зросла до 9010 юанів.

Інакше кажучи, загальна ціна знизилася, але вартість землі за одиницю зросла, що змінює логіку розвитку.

Вибір Vanke

Якщо повернутися у часі, історія цієї ділянки є більш складною.

У серпні 2017 року компанія Qingdao Vanke Real Estate Co., Ltd. придбала три земельні ділянки у районі Ліцан на сході від швидкісної дороги Ціньінь (первинні номери 4362-01, 4362-02, 4364-02) за 3,79 мільярда юанів, загальною площею понад 500 000 м². З них LC0301-03 — це колишня ділянка 4362-01.

Ділянка 4362-01 була чисто комерційною, інші дві — житловими та комплексними. Усього проекту комерційна частина становила майже 40%.

Ще важливіше — умови продажу.

Згідно з вимогами того часу, переможець повинен був збудувати школу та дитячий садок, залучити головний офіс фінансової установи та компанії з рейтингу Fortune 500, а також володіти певною кількістю нерухомості та виконувати податкові зобов’язання.

Ці додаткові умови створювали високий бар’єр для участі.

Врешті-решт Vanke придбала проект за 3,79 мільярда юанів і залучила China Overseas, Gemdale, Yuexiu та Qingdao Chengtou до спільної розробки, але просування проекту було ускладнене.

Згодом було видно, що житлова частина розвивалася першою, а чисто комерційна ділянка 4362-01 довго залишалася невикористаною. Відкриті дані свідчать, що темпи будівництва цієї частини значно відставали, що ставало головним обмеженням для загального прогресу.

Інакше кажучи, проблема полягала не у житловій частині, а у комерційній.

Зміни на ринку, триваліший цикл реалізації комерційних об’єктів і зростаюча невизначеність у розвитку підвищили ризики таких масштабних комплексних проектів. В результаті ця комерційна ділянка була вилучена з обігу, а після коригування плану її розділили та реорганізували, і вона знову вийшла на ринок під новим номером LC0301-03.

Цього разу ризики зменшилися.

Комерційна частина була відокремлена, коефіцієнт забудови знижений, модель розвитку стала житловою; загальна ціна знизилася до контрольованого рівня; вимоги до інфраструктури залишилися, але терміни реалізації скоротилися.

За цих умов Vanke знову з’явилася у списку учасників торгів.

Згідно з повідомленнями, ця компанія вже брала участь у розвитку цього району і має безпосередній досвід щодо проекту та ринку. Повторна участь — це більше продовження існуючої лінії проекту, ніж нові інвестиції.

Інакше кажучи, це не просто “захоплення землі”, а “повернення до початкової точки з новим рішенням”.

Результат — знову та сама команда: Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale та Qingdao Chengtou.

Для Vanke ця ділянка є частиною історичного проекту і вже знайомою з умовами розвитку. Порівняно з повторним входом у незнайому сектор, повторне взяття вже розділеної та більш прозорої ділянки є більш контрольованим шляхом.

З політичної точки зору, нині в багатьох регіонах активно підтримують покращення житлового фонду, особливо у ключових містах і престижних районах, шляхом оптимізації коефіцієнтів забудови, коригування цільового призначення землі тощо для підвищення якості продукту.

Цей випадок з “зміною цільового призначення” у районі Dongli — яскравий приклад такої політики.

Застереження: цей матеріал і дані зібрані на основі відкритої інформації та не є інвестиційною рекомендацією. Перед використанням необхідно перевірити.

(Редактор: Ван Чжичянг HF013)