Нерухомість може стати великим переможцем у масовому відтоку приватного кредиту

Ця стаття вперше з’явилася у розсилці CNBC Property Play з Діаною Олік. Property Play висвітлює нові та змінювані можливості для інвесторів у нерухомість — від приватних осіб до венчурних капіталістів, приватних інвестиційних фондів, сімейних офісів, інституційних інвесторів і великих публічних компаній. Підпишіться, щоб отримувати майбутні випуски безпосередньо у вашу пошту. Лише за чотири роки після того, як інвестори втекли з фондів комерційної нерухомості через швидке зростання відсоткових ставок, деякі з них знову повертаються, оскільки вони виходять із колись популярної приватної кредитної гри. Інвестиції в непублічно зареєстровані REITs зросли з 33,2 мільярда доларів у 2022 році до 5,7 мільярда у 2025 році, але прирости за останні кілька місяців свідчать про повернення до зростання. Ці REITs залучили 593 мільйони доларів від інвесторів у січні, що більше ніж 467 мільйонів у грудні та 416 мільйонів у листопаді, згідно з даними від Stanger Investment Banking. Додаткові дані від CoStar показують, що інвестиції в непублічно зареєстровані REITs зросли у третій та четвертій чвертях минулого року. Деякі очікують, що з виходом більшої кількості грошей із приватної кредитної сфери вони в кінцевому підсумку потраплять у нерухомість. «Ми вважаємо, що це станеться», — сказав Кевін Ганнон, голова та генеральний директор Stanger. «Ми починаємо бачити ознаки цього у збільшенні залучень у сфері нерухомості. Це повільніше, але починає зростати. Водночас викупні операції на ринку нерухомості зменшилися, і зараз відбувається ротація капіталу».

Коли нещодавно на CNBC у програмі “Squawk on the Street” запитали, чи можливо, що інвестиційні радники виводять клієнтів із Blackstone Private Credit (BCRED) і переводять їх у Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), президент і операційний директор компанії Джонатан Грей відповів: «Я не знаю, чи це відбувається рівно долар за доларом, але коли вони починають турбуватися про щось, вони можуть призупинити інвестиції. Хочу сказати, що цікаво, що у першому кварталі BREIT отримав найкращі притоки з 2022 року».

Ціни на комерційну нерухомість знизилися на 22% від свого піку у квітні 2022 року до мінімуму у грудні 2023 року, згідно з індексом цін на комерційну нерухомість Green Street. Вони все ще демонструють повільне, U-подібне відновлення, що робить вхідні точки для інвесторів досить привабливими. Оскільки волатильність на фондовому ринку зростає через глобальні економічні тиски, такі як тарифи та війна в Ірані, тверді активи, як-от нерухомість, пропонують переконливий спосіб диверсифікації портфелів. Що стосується секторів, які можуть отримати вигоду, Blackstone здійснила кілька конкретних угод з офісною нерухомістю, але залишається зосередженою на дата-центрах, промислових об’єктах і багатоквартирних будинках, віддаючи перевагу стабільності та доходності цих секторів, згідно з джерелом, ознайомленим із внутрішніми операціями Blackstone, яке не було уповноважене публічно коментувати цю інформацію. «В кінці кінців, все зводиться до доходності. Якщо інвестори продовжують виходити з приватних кредитних фондів, важко замінити цю доходність у інших боргових інвестиціях», — сказав Віллі Вокер, генеральний директор Walker & Dunlop. «У лютому Blackstone вперше за чотири роки зафіксувала позитивний місяць притоків у BREIT. Приватні кредитні фонди переважають фонди боргу у сфері комерційної нерухомості — трильйони проти мільярдів, тому будь-який вихід із приватної кредитної сфери може суттєво вплинути на фонди комерційної нерухомості».

Здається, дискусія швидко нагрівається, оскільки заголовки про викупні операції з приватного кредиту поширюються. «Вчора я був на зустрічі з кількома дуже великими інвесторами тут, у Нью-Йорку, і ми обговорювали саме цю тему», — сказав Крістіан Ульбріх, президент і генеральний директор JLL, під час запису подкасту CNBC Property Play 12 березня, який буде опублікований наступного тижня. «Реальні активи виглядають надзвичайно привабливо в умовах невизначеності, у якій ми зараз перебуваємо, і ситуація з приватним кредитом буквально змушує людей більше звертатися до реальних активів. Тому так, потенційно, це може бути щось, де нерухомість або реальні активи стануть бенефіціарами». Ульбріх додав, що інвестори все ще обиратимуть найконсервативніші маршрути в новій волатильній ситуації з відсотковими ставками. Це означає найкращі будівлі у найкращих місцях, включаючи високоякісні офісні будівлі, а також логістичні об’єкти, склади та багатоквартирні будинки. Відсоткові ставки залишаються непередбачуваними, оскільки очікувалося, що вони будуть значно нижчими вже зараз. Очікування зниження ставок Федеральної резервної системи знижуються через побоювання щодо цін на енергоносії та інфляцію. Це може сповільнити ротацію у нерухомість порівняно з очікуваним раніше. «Ми переживаємо цю аномалію», — сказав Ганнон. «Вона тривала набагато довше, ніж ми думали, і, можливо, триватиме ще трохи довше через війну. Але ми вважаємо, що зрештою ці гроші шукатимуть місце для розміщення, і ми спробуємо інвестувати їх у нерухомість, якщо зможемо показати стабілізацію цін на нерухомість».