Державні підприємства вступають у гру, торги за землю в Пекіні за тиждень привернули 26.07 млрд юанів

Пекін завершив перший квартал із продажу земельних ділянок, отримавши 26,07 мільярдів юанів.

20 березня відбувся аукціон земельних ділянок у четвертому кварталі технологічного парку Чжанпін, район Чжанпін, зокрема ділянки CP00-1201-0013 та інші. Компанія Mingjia Real Estate придбала їх за стартовою ціною 16,88 мільярдів юанів, що становить приблизно 25 800 юанів за квадратний метр.

Перед цим, 17-18 березня, ділянка 05-02-21-1 у новому мікрорайоні Шуньї, район Шуньї, була придбана компанією Beijing Renhe Risheng Real Estate за стартовою ціною 3,48 мільярдів юанів, з ціною близько 15 400 юанів за квадратний метр. Інша ділянка у районі Шуньї, проект первинної розробки землі SY00-3101-0037 біля станції 河東 на лінії M15, була придбана компанією Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate за 5,71 мільярдів юанів, з ціною близько 14 000 юанів за квадратний метр.

Керівник досліджень земельного ринку Інституту досліджень Цзяньчжі Чжан Кай зазначив, що три ділянки цього місяця були продані за стартовою ціною, що свідчить про те, що державні компанії виступають у ролі підтримки, відображаючи реальну ситуацію на ринку та конкуренцію в регіонах. Якісні низькощільні землі, за умов обмеженості фінансування та довіри, все ще залежать від державних підприємств. Крім того, після виходу на ринок важливо, як компанії зможуть вирізнятися у конкурентній боротьбі.

Ділянки у Чжанпіні під прицілом конкурентів

Ділянки четвертого кварталу технологічного парку Чжанпін у районі Чжанпін були продані за підтримки державних компаній.

Це земельна ділянка, що складається з трьох житлових зон 0013, 0015, 0039 та дитячого садка 0016.

Зокрема, ділянки CP00-1201-0013, 0015, 0039 є зонами другого типу житлової забудови, площею відповідно близько 0,99 га, 1,98 га та 3,51 га, з забудовою на поверхні близько 1 га, 2 га та 3,54 га. Показник коефіцієнта використання землі (ПЗЗ) становить 1,01, обмеження по висоті — 18 метрів (частково 24 метри), зелена зона — 30%. Найбільша та найпрямокутна ділянка — 0039, решта дві мають неправильну форму, що ускладнює планування забудови. За документами, заохочується з’єднання підземних просторів ділянок 0013 та 0015.

Ділянка 0016 — дитячий садок площею близько 0,48 га, коефіцієнт використання землі 0,8, забудова на поверхні — близько 3840 м², обмеження по висоті — 16 метрів, зелена зона — 30%. Планується побудувати дитячий садок на 12 груп.

З географічної точки зору, ділянка розташована за межами п’ятого кільця Чжанпін, у районі Наньшао, приблизно за 2,5 км від станції метро Наньшао лінії Чжанпін. Біля станції розташовані комерційні та освітні об’єкти, такі як World City Changping Wuzhong. Західний сусід — болотистий парк Байфуцюань, що підкреслює екологічну цінність району. Це створює характерний образ «екологічно привілейованого, з розвиненою транспортною інфраструктурою» району.

За словами фахівців, при коефіцієнті використання землі 1,01 і обмеженні по висоті 18 метрів, ділянка має чистий «віллінг» характер, і в майбутньому основний продукт буде з низькою щільністю, наприклад, таунхауси або низькоповерхові будинки.

Загалом, хоча якість ділянки досить висока, вона оточена конкурентами.

Зліва — вже сформований низькощільний житловий комплекс Rongchuang Changtan No.1, з переважанням таунхаусів і квартир з видом на гори. Там вже сформувалася цільова аудиторія, і середня ціна вторинного ринку становить близько 42 000 юанів за м².

За два кілометри на північ — три активні новобудови, зокрема, у 2023 році введена в експлуатацію будівля Jianfa Guantangfu з ціною 26 000 юанів за м². Там вже продано понад 1400 з 1800 квартир, переважно для первинного та покращеного житла. Також у цьому районі — проект Wutongshan Yü з 1200 квартирами, понад половина з яких вже підписані. Останній — проект Longfor Enxiang Lingyun Song, відкритий у листопаді минулого року, — за півроку продажу отримав менше 50 підписаних угод.

Крім того, у районі Шахе, поруч із високогірним університетським парком, є нові житлові комплекси Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu та Jiayuanli компанії Beijing Construction Engineering. За неповними даними, у шести активних новобудовах налічується близько 4000 квартир.

Чжан Кай зазначив, що на цьому аукціоні було зареєстровано лише одну компанію, яка придбала ділянку за стартовою ціною, що свідчить про обережність ринку щодо проектів із низькою щільністю та довгим циклом. Хоча ціна за квадратний метр має переваги, конкуренція у районі досить висока, і після виходу на ринок проекту доведеться конкурувати з уже існуючими об’єктами, такими як проект Jianfa Guantangfu, а також з продуктами Longfor Lingyun Song і Wutongshan Yü. Щоб вирішити цю ситуацію, проекту потрібно застосувати диференційований підхід із низькою ціною та низькою щільністю.

Фахівці вважають, що ціна на землю контрольована, але коефіцієнт використання землі занизький, тому можливі лише високоприбуткові продукти — вілли або низькоповерхові будинки. У ринку, орієнтованому на первинне житло та покращення, важливо поєднувати високі ціни на розкішне житло з швидкістю реалізації, що ставить серйозне випробування для розвитку та маркетингу цієї державної компанії.

Дві ділянки у районі Шуня отримали 9,19 мільярдів юанів

Дві низькощільні ділянки у районі Шуня також були придбані державними компаніями.

За 3,48 мільярдів юанів була придбана ділянка у новому мікрорайоні Шуньї, район Шуня, компанією Renhe Risheng, яка належить Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory. Це підприємство є місцевою державною компанією, що займається землею, будівництвом житла та управлінням активами.

Площа цієї ділянки — 1,57 га, з плановою площею забудови близько 22 600 м², коефіцієнтом використання землі 1,44 і обмеженням по висоті 60 метрів. Очікується, що тут з’явиться низькощільне житло для покращення умов життя. Це відповідає тенденції трансформації району від «первинного входу» до «якісного покращення».

Ділянка розташована у центрі старого району Шуня, поруч із парками Реньхе та Шуня, з розвиненою інфраструктурою, медичними закладами (Дитяча лікарня Пекіна, Шуняська жіноча та дитяча лікарня) та торговими центрами, що створює комфортний житловий простір.

Ще одна ділянка — A-ділянка станції 河東 на лінії M15, придбана компанією Zhuzong за 5,71 мільярдів юанів. На цій ділянці з’явиться житло з коефіцієнтом 1,3, що є більш низьким, ніж у інших конкурентів, і забезпечує можливість побудови високої щільності квартир. Ціна — близько 14 000 юанів за м², що є економічно вигідним. Відстань до станції метро Фонґбо — близько 400 метрів, а поруч — річка Чао Байхе з природними пейзажами, що створює додаткову цінність.

Хоча інфраструктура ще не повністю сформована, переваги у вартості дозволяють розробникам мати більше простору для підвищення якості проекту. У майбутньому ці об’єкти можуть бути орієнтовані як на первинний ринок, так і на покращення житла, з гнучкою стратегією ціноутворення.

Чжан Кай зазначив, що серед усіх районів Шуня, позиціонування району Реньхе є особливим. Площі у висококласних районах, таких як новий виставковий центр / Тяньцзю, мають високий попит і залучають таких розробників, як Maoyuan, що спеціалізуються на преміум-продуктах. Район Мапо схожий за характеристиками, але більше орієнтований на адміністративні об’єкти та зрілі житлові комплекси. Реньхе, завдяки нижчій ціні входу та привабливій екології, орієнтований на співвідношення ціна-якість. Взаємодія між цими районами створює певний баланс, а старий центр Шуня, наприклад, район навколо торгового центру Дунфен, залишається незамінним через обмежену пропозицію землі.

За даними Комітету з планування та розвитку Пекіна, у 2026 році заплановано постачання 200-240 га житлових земель, що менше ніж у 2025 році (240-300 га), і це вже четвертий рік поспіль зменшення обсягів.

«Ринок стає ще більш диференційованим, з явною К-образною тенденцією — конкуренція за ключові ділянки залишається високою, тоді як у віддалених районах через зниження цін і коефіцієнтів використання землі фокус повертається до стабільності цін і безпеки реалізації проектів», — підсумував Чжан Кай.