Шанхай знижує початковий внесок для комерційної нерухомості, ймовірно, інші міста приєднаються

Джерело: Економічна довідкова газета Автори: Лян Цянь, Є Цзянь

16 березня Народний банк Китаю Шанхайського відділення спільно з Управлінням фінансового нагляду та регулювання Шанхайського управління нагляду опублікували повідомлення, згідно з яким з 16 березня 2026 року мінімальний початковий внесок за комерційне житло (включаючи «житло для спільного проживання та роботи») у Шанхаї становитиме не менше 30%. Кредитні установи повинні відповідно до стану бізнесу, ризиків клієнтів та інших факторів обґрунтовано визначати конкретний розмір початкового внеску для кожного кредиту. Це перше за понад десять років коригування політики щодо іпотеки на комерційне житло у Шанхаї, і очікується, що інші міста також приєднаються.

У січні цього року Народний банк Китаю та Управління фінансового нагляду опублікували повідомлення «Про коригування мінімального початкового внеску за іпотечні кредити на комерційне житло», у якому зазначалося, що «мінімальний початковий внесок за іпотеку на комерційне житло (включаючи житло для спільного проживання та роботи) становитиме не менше 30%», а також було підкреслено, що «з урахуванням принципу диференційованого регулювання, на основі єдиного мінімального початкового внеску по всій країні, регіональні влади самостійно визначають мінімальний рівень внеску для своїх міст».

«Нова політика знижує бар’єри для входу в інвестиції та управління, головна мета — активізувати існуючі активи комерційної нерухомості», — зазначив заступник директора Інституту нерухомості Yiju у Шанхаї Ян Юйцзинь. За його словами, ця зміна має очевидний ефект зменшення навантаження. На прикладі комерційної нерухомості вартістю 5 мільйонів юанів, до впровадження нової політики покупець мав би внести 2,5 мільйона юанів початкового внеску, а після — лише 1,5 мільйона, що зменшує грошовий потік на 1 мільйон юанів.

Ян Юйцзинь додав, що ця зміна ефективно звільнить інвесторів, обмежених капітальними бар’єрами, особливо враховуючи поточне пожвавлення ринку вторинного житла та витікання капіталу. Очікується, що у короткостроковій перспективі кількість консультацій щодо комерційних об’єктів у ключових районах Шанхаю зросте порівняно з попереднім періодом.

Загальний директор дослідницького інституту Zhongzhi у Шанхаї Чжан Веньцзінь зазначив, що за останні кілька років середня орендна плата та рівень заповненості комерційної та офісної нерухомості у Шанхаї знижувалися, що спричинило зниження довіри до ринку та зменшення обсягів угод, а запаси комерційної нерухомості продовжують зростати. Зменшення початкового внеску з 50% або вище до не менше 30% — це спосіб знизити бар’єри для входу на ринок, активізувати потенційний попит і допомогти забудовникам швидше реалізувати комерційні об’єкти, зменшуючи запаси.

Голова дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо вважає, що нова політика сприятиме взаємодії з іншими заходами щодо активізації нерухомості, зокрема, підтримки оновлення нежитлових активів у Шанхаї. Це полегшить входження малих та середніх інвесторів і професійних орендних компаній у сегмент комерційної оренди, а також знизить фінансовий тиск на забудовників, які перетворюють комерційну нерухомість у довгострокові орендні квартири. Це підтримує перехід комерційної нерухомості у довгострокову оренду, готельні апартаменти та інші формати, що відповідає зростаючому попиту на орендне житло.

Лі Хан, фахівець з нерухомості, який довго працює на ринку Пудун у Шанхаї, також зазначив, що зниження початкового внеску для комерційної нерухомості сприятиме активізації продажів готельних апартаментів. «Зараз у сегменті комерційної нерухомості найскладніше з реалізацією магазинів, але готельні апартаменти у вигідних районах мають рентабельність до 3% і вище, що робить їх привабливими», — сказав він. За його словами, у проекті у районі Чжанцзян у Пудуні, ціна залежно від планування становить від двох до трьох мільйонів юанів, а місячна оренда — від 8500 до 9000 юанів. За новою політикою, початковий внесок покупця зменшився приблизно на 50-60 тисяч юанів, і відсутність обмежень щодо кількості покупок робить цей сегмент привабливим для офісних працівників і інвесторів.

Однак фахівці вважають, що ця політика, хоча й активізує ринок, не спричинить повної революції у сегменті комерційної нерухомості. Ян Юйцзинь зазначив, що у сучасних умовах, з високим рівнем вакантності офісних приміщень, тиском на орендні ставки та пом’якшенням обмежень на житло, стимулюючий ефект політики буде мати структурний характер і не зможе повторити попередні «спекулятивні» буми у сегменті житлової нерухомості.

«Мета політики, ймовірно, полягає у підвищенні ліквідності комерційної та офісної нерухомості, активізації її функцій як ‘індустріального носія’ або ‘комерційного роздрібного носія’», — зазначив Ян Юйцзинь. Менший рівень кредитування дозволить частині об’єктів перейти у власність організацій або осіб, здатних до їхнього розвитку, перетворення або управління, для розвитку нових споживчих та бізнес-форматів. Після цієї хвилі економічних і комерційних реформ попит на нові типи комерційних проектів зросте.

Загалом, Чжан Бо прогнозує, що такі міста, як Пекін, швидше за все, також приєднаються до цієї політики. Він вважає, що в умовах переходу до ринку з великим запасом нерухомості активізація існуючих активів у сегменті комерційної нерухомості стала важливим напрямком політики. Інші міста не лише коригуватимуть рівень початкового внеску відповідно до своїх ринкових умов і цілей регулювання, а й, ймовірно, запровадять додаткові цільові заходи для досягнення цілей «контролю зростання, зниження запасів і покращення пропозиції».