Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Розпал сезону продаж у нерухомості «Золотий третій і срібний четвер» настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість підписаних угод з вторинною нерухомістю за один день склала 1472, встановивши новий рекорд за рік; у Пекіні на тлі політичних стимулів обсяг угод з первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім періодом; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання продажів вторинної нерухомості.

Щорічно у березні та квітні — ключові місяці для ринку нерухомості. Оскільки на початку року зазвичай триває святковий період Китайського Нового року, попит на купівлю житла переноситься; крім того, попит на житло з навчальними місцями зазвичай активізується у березні та квітні, що сприяє зростанню загального обсягу угод на ринку. Тому ці два місяці особливо привертають увагу до ринку нерухомості, оскільки вони визначають його загальний напрямок на рік.

Цього року «Золотий третій і срібний четвер» виглядають особливо відмінними. Ринок нерухомості вже кілька років повернувся до раціональності, і громадськість особливо сподівається, що цього року «Маленька весна» принесе одночасне зростання цін і обсягів, що сприятиме новому циклу розвитку ринку. За даними журналістів «21st Century Business Herald», дослідженнями та інтерв’ю з різними експертами видно, що у провідних містах обсяг угод значно зріс порівняно з попереднім періодом, тоді як ціни залишаються стабільними. Аналіз кількох ринкових учасників показує, що під впливом політики у Пекіні та Шанхаї частина попиту на купівлю житла активно звільняється, і очікується, що обсяг угод у «Маленьку весну» буде оптимістичним; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігається позитивна динаміка, і загалом можливе відновлення ринку.

Обсяг угод у провідних містах зростає, ціни стабільні — у цілому ринок нерухомості країни починає з хорошого старту.

«Маленька весна» вже настала

Шанхай — найяскравіший приклад цієї «Маленької весни».

За даними компанії «Клеррей», з 9 по 15 березня у Шанхаї спостерігалося бурхливе зростання вторинного ринку: за тиждень було укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу Shanghai Real Estate, 18 березня у Шанхаї кількість угод з вторинною нерухомістю у робочий день склала 906, що свідчить про високий рівень активності.

Цей «бум» у продажах у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано «Повідомлення про подальше оптимізування та коригування політики у сфері нерухомості», яке включає сім заходів для стабілізації ринку: скорочення строку соціального страхування для нерезидентів Шанхаю, послаблення вимог до реєстрації для купівлі житла, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою тощо, — їх називають «Сім політик Шанхаю».

Представник національної будівельної компанії у Шанхаї повідомив журналістам «21st Century Business Herald», що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації попиту. Цього разу додатково враховано фактор «Золотого третього і срібного четверга», тому загальний обсяг угод різко зріс, ціни залишаються стабільними без значних падінь. «Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціни на вторинну нерухомість у Шанхаї не знижувалися і залишаються досить стабільними, що є позитивним сигналом.»

Політика у Пекіні, прийнята у грудні минулого року, також продовжує діяти. За даними аналітичного центру 58 Anju, після святкових вихідних активність на ринку зросла: 28 лютого інтерес до новобудов у місті піднявся до 60,3, а до вторинної нерухомості — до 66,1; 14 березня ці показники зросли до 59,9 і 65,6 відповідно. Ефект нових політик триває.

Щодо обсягів угод, то з 26 січня по 1 лютого у Пекіні було укладено 4244 угоди, що є максимумом за останні 12 тижнів і на понад 30% більше за попередній тиждень до впровадження нових політик. Після свят активність на ринку поступово відновлюється: з 1 по 8 березня укладено 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, у Гуанчжоу і Шеньчжені активізація ринку зумовлена саме жорстким попитом на купівлю житла.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу кількість підписаних угод з вторинною нерухомістю перевищила 4000, а максимальна кількість угод за один день склала 271 (15 березня), що є новим рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив журналістам «21st Century Business Herald»: «Останнім часом дуже багато роботи — щодня ведемо перегляди, зустрічі, підписання угод. Тепер у центрі підписання потрібно чекати у черзі, що відрізняється від кінця минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.»

Дані з Шеньчжена також дуже показові: за даними дослідницького центру Zhongyuan Research, станом на 18 березня у місті було укладено понад 4000 угод з первинною та вторинною нерухомістю. З них 1474 — новобудови (зростання на 38,9% порівняно з лютим), а 2715 — вторинна нерухомість (зростання на 58,6%).

Аналіз центру Zhongyuan Research показує, що після свят у Шеньчжені активність на ринку зросла, і бажання клієнтів купувати житло значно зросло. Багато проектів знижують ціни для стимулювання продажів, і це дає хороший результат; вторинний ринок також швидко відновлюється — «Маленька весна» вже настала.

Сигнали потребують посилення

Обсяг угод на ринку явно зростає, ціни залишаються стабільними, і власники вторинної нерухомості вже проявляють «бережливий» настрій.

За інформацією «21st Century Business Herald» із кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, власники вторинної нерухомості наразі налаштовані досить жорстко, ціни залишаються стабільними, і можливості торгу зменшилися. «Раніше хороші пропозиції з вторинної нерухомості швидко розкуповувалися, а після свят ціни важко знизити, оскільки власники отримують інформацію, що ринок покращився, і знижки не вигідні — краще здавати в оренду. Тому ціни зараз майже не змінюються, але якщо з’являться знижки, продажі швидко зростуть», — повідомив агент у Наньшань, Шеньчжень.

Що стосується первинної нерухомості, то забудовники досі застосовують стратегію «знижки за обсяг». Представник маркетингового відділу однієї компанії, що активно працює на східному ринку, зазначив, що ринок вторинної нерухомості зростає у кількості угод і стабільності цін, але щодо первинної нерухомості «сигнали запуску ще потрібно підтвердити».

За даними цього ж відділу, у цьому місяці ціни на первинну нерухомість у Шанхаї та навколишніх містах здебільшого знизилися через політику «знижки за обсяг» та зміщення структури угод.

«У березні цього року ціна на нашому проекті у порівнянні з конкурентами знизилася до 85%, тобто на кілька тисяч юанів за квадратний метр дешевше. Вони швидко продають, а у нас майже немає угод», — повідомив представник компанії у Південному Китаї.

Ці настрої також відображаються на ринку землі.

Наприклад, у Шанхаї 13 березня було завершено перший етап продажу житлових ділянок у 2026 році: три земельні ділянки у Цзядіньському новому мікрорайоні, у районі Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 м², з ціною угод близько 6,809 мільярдів юанів. Крім того, одна з ділянок у Цінпу була продана з надбавкою 6,6%, інші — за початковою ціною.

Це свідчить, що за нинішньої високої активності на ринку забудовники залишаються обережними у своїх рішеннях щодо землі. Раніше, на звітній конференції компанії «招商蛇口», заступник генерального директора Ву Бін зазначив, що у 2026 році ринок землі ймовірно залишатиметься у низькому ціновому діапазоні з окремими локальними підвищеннями.

Ву Бін підкреслив, що стратегія інвестицій «招商蛇口» у 2026 році полягає у фокусі на ключових регіонах та містах, інвестуванні за принципом «продаж — інвестиція», ретельному відборі проектів. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, а також дотримання «трьох червоних ліній» і балансування масштабів і прибутковості, кожен проект має відповідати стандарту «шести якостей» для ефективного використання ресурсів і швидкого обігу капіталу, зосереджуючись на швидкості обігу та реалізації прибутку.

З огляду на це, ця «Маленька весна» у ринку нерухомості може сприяти стабілізації та відновленню ринку цього року, але багато факторів ще мають вплив. Генеральний директор відділу індексних досліджень «China Index Academy» Цао Цзінцзюнь застерігає, що стабілізація ринку — це поступовий процес, і подальше зростання залежить від реального покращення макроекономічних показників, таких як очікування доходів населення та відновлення цін на нерухомість.