Комерційні REITs отримують прискорене розгляд, у середньому зворотний зв'язок надається менш ніж за двадцять дев'ять днів

Цінний паперовий часопис журналіст Ван Жуй

Інформація з Шанхайської та Шеньчженьської бірж показує, що станом на 18 березня 11 державних інвестиційних компаній подали в цілому 15 заявок на реєстрацію комерційних нерухомих майнових інвестиційних трастів (REITs). Крім трьох нових заявок у березні, інші 12 вже перейшли у стадію зворотного зв’язку або запитів.

Останній день 2025 року, Китайська комісія з цінних паперів опублікувала «Оголошення про запуск пілотного проекту комерційних нерухомих трастів». За короткий період у два з половиною місяці кількість заявок на REITs вже досягла 15, а загальний зібраний капітал, за прогнозами, перевищить 46 мільярдів юанів, середній залучений капітал на один продукт становить приблизно 3,071 мільярда юанів.

З уже поданих заявок, шість мають очікуваний залучений капітал понад 4 мільярди юанів. З них закритий комерційний нерухомий інвестиційний фонд China Gold VIP, який планує залучити 7,47 мільярда юанів, має найбільший обсяг; закритий комерційний нерухомий інвестиційний фонд Guotai Haitong Sand Ship та Guangda Baode Xin Guangda Anshi планують залучити відповідно 5,064 мільярда та 4,905 мільярда юанів.

Журналіст Цінного паперового часопису дізнався у кількох інвестиційних компаніях, що в умовах низьких відсоткових ставок REITs вже стали важливим інструментом для збільшення масштабів управління неденежними активами. За оцінкою, при капіталі 30 мільярдів юанів на один продукт, 3-4 продукти можуть вже перетнути позначку у 100 мільярдів юанів. Враховуючи перспективи довгострокового розширення існуючих активів, потенціал для зростання залишається великим.

З уже поданих проектів комерційних нерухомих REITs, основні активи розташовані у таких містах, як Шанхай, Шеньчжень, Гуанчжоу, а також у ключових другорядних містах, таких як Хефей і Сіань, що мають високий потенціал розвитку. Пілотний проект охоплює традиційні типи комерційної нерухомості, такі як торгові комплекси, роздрібні магазини, офісні будівлі та готелі. Власники активів — як державні, так і приватні компанії, що забезпечує диверсифікацію джерел активів.

Аналітик Пенван Хонгюань Пен Веньюй зазначив, що порівняно з інфраструктурними REITs, активи комерційної нерухомості мають високий рівень ринкової орієнтації, більш різноманітних учасників (частка приватних, іноземних та забудовників вища), спрощену та ефективну процедуру перевірки, більшу гнучкість у доходності активів та більш сильний характер акцій. З запуском комерційних нерухомих REITs, структура активів на ринку стане більш різноманітною, очікується реконструкція оцінювальної екосистеми, розмір ринку зможе розширитися, і відкриється перспектива для трильйонного «синього океану».

Варто зазначити, що середній час від отримання зворотного зв’язку по 12 заявках становить 28,5 днів, причому у випадку з Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs, після прийняття заявки, запит було завершено всього за 22 дні, що свідчить про високий рівень ефективності перевірки та відповіді регуляторних органів щодо комерційних нерухомих REITs.

Голова відділу аналізу фіксованого доходу Huayuan Securities, Ляо Чимінг, зазначив, що за існуючими відгуками регулятор зосереджує увагу на чотирьох основних аспектах: відповідність нерухомості нормативам, включаючи повноту процедур, відповідність цільового призначення землі, повноту ліцензійних документів; цілісність активів, зокрема обсяг активів у пулі та спільне використання активів; прибутковість проекту, з вимогою додатково розкривати операційний режим та конкурентоспроможність проекту, а також ризики, пов’язані з закінченням орендних договорів та пов’язаними сторонами; обґрунтованість оцінки, з вимогою обережно оцінювати довгострокові темпи зростання, рівень орендної ставки у прогнозний період тощо.

Насправді, окрім швидкого просування перших проектів біржами, Китайська комісія з цінних паперів та регіональні управління цінних паперів активно проводять навчальні семінари, щоб допомогти компаніям, фінансовим установам і урядовим органам активно використовувати нові можливості розвитку комерційних нерухомих REITs. 13 березня Китайська комісія з цінних паперів опублікувала оголошення про прийом кандидатів на докторські програми 2026 року, з особливою увагою до досліджень у сфері «Розбудова ринкової системи REITs».

Також 13 березня регіональне управління цінних паперів у Сичуань повідомило, що спільно з біржами Шанхайської та Шеньчженьської бірж, а також з фінансовим управлінням провінції, було проведено «Робочу нараду щодо просування пілотного проекту комерційних нерухомих REITs у Сичуані», з метою уточнення активів, подальшого розвитку та подання проектів, а також для вирішення проблем і труднощів, що виникають у компаній, з конкретними відповідями на кожну проблему.

(Редактор: Вень Цзінь)