Прискорення розпродажу запасів: 22 провінції знизили коефіцієнт первинного внеску для комерційної нерухомості

Джерело: Журнал «Економіка XXI століття» Автор: Чжан Мін

16 березня Шанхайський головний офіс Народного банку Китаю опублікував повідомлення про те, що мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості (включаючи «житло з комерційним використанням») був знижений до не менше ніж 30%. Це спрямовано на прискорення зниження запасів на ринку комерційної нерухомості та подальше підвищення активності ринкових операцій.

15 січня цього року речник Народного банку Китаю, заступник голови Цу Лань, заявив, що у співпраці з Управлінням фінансового регулювання знизили мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості до 30%, підтримуючи зниження запасів на ринку комерційної нерухомості. Через два дні ці два відомства спільно опублікували повідомлення «Про коригування мінімального початкового внеску для купівлі комерційної нерухомості», у якому чітко зазначено, що мінімальний початковий внесок був знижений до не менше ніж 30%.

Раніше мінімальний початковий внесок для купівлі комерційної нерухомості становив 50%. На практиці деякі банки встановлювали його навіть на рівні 60% і вище. Тому цей крок вважається важливим сигналом щодо зниження запасів комерційної нерухомості.

За даними журналі «Економіка XXI століття», станом на сьогодні вже 22 провінційні адміністративні райони знизили мінімальний початковий внесок для комерційної нерухомості. Деякі провінції та міста також запровадили інші заходи для стимулювання зниження запасів комерційної нерухомості.

Різні дії свідчать про прискорення процесу зниження запасів комерційної нерухомості.

Тривалість реалізації проектів з продажу перевищує житловий сектор

Комерційна нерухомість зазвичай включає офісні будівлі, торгові площі та інші об’єкти з комерційною власністю. На відміну від житла, права власності на комерційну нерухомість зазвичай мають термін 40 або 50 років, а податкове навантаження зазвичай вищі.

Через кілька причин у Китаї наразі існує значний запас комерційної нерухомості. За даними Національного бюро статистики, станом на кінець лютого цього року площа товарних квартир у продажу становила приблизно 800 мільйонів квадратних метрів, з них 190 мільйонів квадратних метрів — офісні та комерційні приміщення, що становить близько 23,9%. У той же час у процесі будівництва перебуває ще близько 710 мільйонів квадратних метрів офісних та комерційних об’єктів.

Через більшу кількість обмежень у порівнянні з житлом, вартість купівлі комерційної нерухомості вища, а період реалізації довший. За останні 12 місяців середня швидкість продажу дозволяє оцінити період реалізації офісних будівель (з урахуванням площі у продажу станом на кінець лютого) приблизно в 28 місяців, а для комерційних приміщень — понад 30 місяців.

Для порівняння, житловий сектор має період реалізації близько 7 місяців.

Статистика агентства Colliers International також показує, що у цьому році у десяти великих містах країни очікується додатковий обсяг пропозиції офісних будівель у 470 тисяч квадратних метрів, що на 7% більше минулого року. У 2027 та 2028 роках ця цифра поступово знизиться до 420 тисяч і 350 тисяч квадратних метрів відповідно. Щодо роздрібної нерухомості, прогнозується, що у найбільших восьми містах країни у найближчі два роки додатковий обсяг пропозиції якісних торгових площ становитиме 439 тисяч і 356 тисяч квадратних метрів відповідно, що залишатиметься досить високим. У Шанхаї, Гуанчжоу, Ханчжоу, Нанкіну та Тяньцзіні обсяги додаткової пропозиції зростуть порівняно з попередніми роками.

За останні роки зростає кількість закликів до посилення політичних заходів і стимулювання зниження запасів комерційної нерухомості.

Під час сесії Всекитайського політичного консультативного збору цього року депутат Національної політичної консультативної ради та голова групи «Новий сподівання» Лю Йонгхао запропонував оптимізувати планування, зменшити частку нових комерційних земель. Підтримати активізацію існуючих комерційних та офісних активів, удосконалити політику «зміни комерційного на житлове», а також пом’якшити обмеження щодо шкіл і реєстрації за місцем проживання для квартир з комерційним використанням.

Лю Йонгхао зазначив, що зміни у демографічній структурі та поступовий розвиток онлайн-шопінгу зменшують роль офлайн-комерції. Він додав, що крім заходів щодо зниження запасів, «нові плани мають враховувати зміни у економічних формах і вносити відповідні корективи, не плануючи так багато комерційних об’єктів».

Політичні заходи продовжують впроваджуватися

Перед цим, до коригування мінімального початкового внеску для купівлі комерційної нерухомості, вже були запроваджені інші політики щодо зниження запасів.

У вересні 2025 року Державна рада опублікувала «Погляд щодо розкриття потенціалу спортивних витрат і подальшого розвитку високоякісної спортивної індустрії», у якому закликається законно використовувати промислові цехи, комерційні та складські приміщення для створення спортивних просторів.

28 листопада 2025 року Комісія з цінних паперів і фінансів відкрила громадське обговорення щодо запуску пілотного проекту інвестиційних трастів у комерційній нерухомості. Основна ідея — створити фінансові інструменти для залучення капіталу у комерційну нерухомість і активізувати існуючі активи.

З початку цього року продовжують з’являтися позитивні сигнали.

5 березня Міністерство природних ресурсів і Національне управління лісового господарства та степів опублікували «Повідомлення про подальше забезпечення природних ресурсів для важливих проектів і розвитку громадських послуг», у якому наголошується, що нове будівельне землекористування має пріоритетно забезпечувати важливі проекти та розвиток громадських послуг, і зазвичай не використовується для комерційної забудови.

У цьому місяці оприлюднено «Плановий документ на період 14-п’ятирічки», у якому зазначено, що потрібно активізувати використання вже наданих земель і незавершених проектів, а також активізувати використання запасів товарних квартир і вільних комерційних офісних приміщень. У плані також йдеться про поступове та обережне продовження терміну дії прав на використання промислових і комерційних земель.

Аналітики вважають, що це означає не лише коригування пропозиції, а й прискорення активізації вільних комерційних приміщень.

На рівні місцевих урядів багато міст нещодавно запровадили кілька підтримуючих заходів для стимулювання зниження запасів комерційної нерухомості.

Наприклад, у Шанхаї дозволили поєднувати функції бізнес-центрів із готелями, дослідницькими центрами, культурно-спортивними закладами, медичними послугами, освітніми установами та орендним житлом (у тому числі для талановитих працівників); у Гонконзі запроваджено реформу комерційних земель, що передбачає удосконалення механізмів ефективного використання запасів. У Веньчжоу, Ханчжоу, Нанкіну та Тяньцзіні також запроваджено підтримуючі політики, зокрема, дозволено тимчасову зміну цільового призначення будівель.

Щодо субсидій, у Ухані надають 50% компенсації від сплаченого податку на договір купівлі нових комерційних об’єктів; у Наньні — понад 100 м² купівлі комерційних проектів — 10 000 юанів у вигляді допомоги.

Дослідницький інститут China Index Academy зазначає, що пошук шляхів активізації вільних комерційних приміщень стане важливим напрямком політики цього року, і очікується, що регіони зроблять більше спроб у цьому напрямку.

Щодо значного зниження мінімального початкового внеску, ця організація вважає, що у короткостроковій перспективі це допоможе зменшити тиск на запаси комерційної нерухомості та покращити грошовий потік забудовників; у довгостроковій — створить фінансову підтримку для активізації існуючих активів.

Однак дослідницький інститут також зазначає, що цей крок не є сигналом повороту ринку. У порівнянні з іпотекою житла, кредити на комерційну нерухомість все ще мають суттєві розбіжності у розмірі кредитування, ставках і термінах, а банки при визначенні конкретних умов будуть враховувати ризики клієнтів. Головне — активізація ринку комерційної нерухомості залежить від стану реальної економіки, і для справжнього запуску «мовчазних активів» потрібна синхронна впевненість ринкових суб’єктів і економічної активності.