Зростання попиту на вторинному ринку нерухомості, обсяги угод збільшуються, у містах першого рівня очікується «невеликий весільний сезон»

Джерело: Журнал «Економіка XXI століття» Автор: У Шуюйінг

Пік продажів у нерухомості «Золотий третій і срібний четвертий місяць» настає вчасно.

Минулої суботи (14 березня) у Шанхаї кількість укладених угод з вторинною нерухомістю за один день склала 1472, що стало новим рекордом за рік; у Пекіні обсяг угод з первинною та вторинною нерухомістю зріс порівняно з попереднім місяцем завдяки політичним заходам; у Гуанчжоу активізувалися перегляди та угоди з вторинною нерухомістю; у Шеньчжені у першій половині березня також спостерігалося значне зростання продажів вторинної нерухомості.

Щорічно у березні та квітні ринок нерухомості є ключовим періодом. Оскільки на початку року зазвичай припадає святковий період Китайського Нового року, попит на купівлю житла переноситься; крім того, попит на житло з освітніми можливостями зазвичай зростає у березні та квітні, що сприяє загальному зростанню обсягів угод на ринку нерухомості, тому ці два місяці особливо привертають увагу до ринку, оскільки це впливає на його загальний напрямок упродовж року.

Цього року «Золотий третій і срібний четвертий місяць» виглядають особливо відмінними. Ринок нерухомості вже кілька років повернувся до раціонального стану, і громадськість особливо очікує, що цього року «Маленьке весняне сонце» зможе забезпечити зростання цін і обсягів, стимулюючи новий цикл розвитку ринку. Журналісти «Економіки XXI століття» провели дослідження і опитування, і виявили, що обсяг угод у провідних містах значно зріс порівняно з попереднім місяцем, тоді як ціни залишаються відносно стабільними. Аналіз кількох експертів показує, що у Пекіні та Шанхаї під впливом політичних заходів частина попиту на купівлю житла швидко звільняється, і обсяги угод у цьому сезоні очікуються оптимістичними; у Гуанчжоу та Шеньчжені також спостерігається позитивна динаміка, і загалом можлива відновлювальна тенденція.

Обсяг угод у провідних містах зростає, ціни стабільні — у цілому ринок нерухомості в країні починає з хорошого старту.

«Маленьке весняне сонце» вже настало

Шанхай — найяскравіший представник цієї хвилі «Маленького весняного сонця».

За даними компанії «Керрей», з 9 по 15 березня у Шанхаї спостерігалося бурхливе зростання вторинного ринку нерухомості: за тиждень було укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні п’ять років (з 2021 року).

За даними онлайн-ресурсу Shanghai Real Estate, 18 березня обсяг угод з вторинною нерухомістю у Шанхаї у робочий день склав 906, що свідчить про високий рівень активності на ринку.

Цей «бум» у продажах у Шанхаї зумовлений новими політичними заходами. 25 лютого у місті було опубліковано «Повідомлення про подальше оптимізацію та коригування політики у сфері нерухомості міста», яке включає скорочення строку сплати соціальних внесків для нерезидентів Шанхаю, послаблення вимог до отримання дозволу на купівлю житла за посвідкою, підвищення максимальної суми кредиту за іпотекою та інші заходи, що стабілізують ринок, відомі як «Сім пунктів Шанхаю».

Представник великої національної компанії з нерухомості у Шанхаї повідомив журналістам «Економіки XXI століття», що кожна нова політика за останні роки сприяла активізації попиту. Цього разу додатково враховано фактор «Золотого третього і срібного четвертого місяця», тому загальний обсяг угод значно зріс, ціни залишаються стабільними або злегка зростають. «Згідно з нашими даними, з грудня минулого року ціни на вторинну нерухомість у Шанхаї не знижувалися і залишаються досить стабільними, що є позитивним сигналом.»

Політика у Пекіні також продовжує діяти. За аналізом дослідницького інституту 58 Anju, після святкового періоду активність на ринку зросла: 28 лютого попит на нове житло у місті піднявся до 60,3, а на вторинну нерухомість — до 66,1; 14 березня ці показники зросли до 59,9 і 65,6 відповідно. Ефект нових політичних заходів триває.

Що стосується обсягів угод, то з 26 січня по 1 лютого у Пекіні уклали 4244 угоди — це максимум за останні 12 тижнів і на понад 30% більше, ніж попереднього тижня до впровадження нових заходів. Після свят активність поступово відновлюється: з 1 по 8 березня уклали 2980 угод.

На відміну від Пекіна та Шанхаю, у Гуанчжоу та Шеньчжені зростання активності зумовлене саме високим попитом на купівлю житла.

За відкритими даними, у перші дві тижні березня у Гуанчжоу було укладено понад 4000 угод з вторинною нерухомістю, а максимальний одноденний обсяг склав 271 угоду (15 березня), що є рекордом 2023 року.

Представник агентства у Тяньхе, Гуанчжоу, повідомив журналістам «Економіки XXI століття»: «Останнім часом дуже зайняті, щодня ведемо перегляди, консультації та підписання угод. Тепер у центрі підписання потрібно чекати у черзі, що не було минулого року. У нашому офісі вже уклали 9 угод цього місяця.»

Дані з Шеньчжена також дуже показові: за даними дослідницького центру Zhongyuan, станом на 18 березня у місті уклали понад 4000 угод з первинною та вторинною нерухомістю. Нові житлові комплекси активно знижують ціни для стимулювання продажів; вторинний ринок також швидко відновлюється — «Маленьке весняне сонце» вже зійшло.

Потрібно посилити сигнали

Зростання обсягів угод і стабільність цін свідчать про те, що власники вторинної нерухомості вже почали проявляти «обережність у продажах».

За інформацією, отриманою від кількох агентств у Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, власники вторинної нерухомості наразі мають більш жорстку позицію щодо цін, і можливості торгу зменшилися. «Раніше на вторинному ринку були пропозиції з хорошим співвідношенням ціна-якість, але після святкового періоду ціни важко знижувати, оскільки власники вважають, що ринок покращився, і знижки не вигідні — краще здавати в оренду. Тому ціни залишаються стабільними, але якщо з’являться знижки, продажі швидко зростуть», — повідомив агент у Наньшаньському районі Шеньчжена.

Що стосується первинного ринку, то забудовники досі застосовують стратегію «ціна за обсяг». Представник маркетингового відділу однієї компанії, що активно працює у східному регіоні, зазначив, що ринок вторинної нерухомості зростає у кількості угод і стабільності цін, але щодо первинної нерухомості «сигнали ще не підтверджені».

За його словами, у цьому місяці ціни на первинному ринку у Шанхаї та прилеглих містах здебільшого знизилися через політику «ціна за обсяг» та зміщення структури угод.

«У березні наш проект у сусідньому районі знизив ціну до 85% від початкової — на кілька тисяч юанів за квадратний метр дешевше. Вони швидко продаються, а у нас майже немає угод», — зазначив представник компанії з Південного Китаю.

Ці настрої також відображаються на ринку землі.

Наприклад, у Шанхаї 13 березня відбувся аукціон першої партії земельних ділянок для житлового будівництва у 2026 році. Було продано три ділянки у Цзядині, Сюйхуї та Цінпу, загальною площею 198 300 квадратних метрів, з сумою угод близько 6,809 мільярдів юанів. За винятком ділянки у Цінпу з 6,6% премією, інші дві були продані за стартовою ціною.

Це свідчить про те, що за нинішнього високого попиту забудовники на ринку землі залишаються обережними. Раніше, на звітній конференції компанії «З招商蛇口», її заступник генерального директора Ву Бінь зазначив, що у 2026 році ринок землі й надалі залишатиметься у низькому ціновому діапазоні з окремими активними ділянками.

Ву Бінь підкреслив, що стратегія інвестицій «З招商蛇口» у 2026 році полягає у фокусі на ключових регіонах та містах, інвестуванні за принципом «продаж — інвестиція», ретельному відборі проектів. Враховуючи ситуацію на ринку та рівень повернення інвестицій, компанія прагне дотримуватися принципу «шести добрих» інвестиційних стандартів, щоб забезпечити ефективне використання ресурсів, зосереджуючись на швидкості обігу та реалізації прибутку.

З огляду на це, ця хвиля «Маленького весняного сонця» може сприяти стабілізації та відновленню ринку цього року, але багато залежить від макроекономічних факторів, зокрема від очікувань щодо доходів населення та цін на нерухомість, які мають поступово покращитися, нагадує головний менеджер відділу індексних досліджень Цао Цзінцзін із Інституту досліджень «Чжунчжі».