Консорціум Ванке «оригінальний колектив» повертається та купує ділянку в Циндао Ліцан за початковою ціною після зняття комерційної складової

Точка зору 20 березня результат онлайн-аукціону на право використання державної земельної ділянки для будівництва, організований Управлінням природних ресурсів і планування міста Циндао, показав, що ділянка LC0301-03, розташована на сході швидкісної автомагістралі Ціньінь у районі Ліцан, була продана.

Згідно з попереднім оголошенням Управління природних ресурсів і планування Циндао, початкова ціна цієї ділянки становила 998 мільйонів юанів, початкова ціна за квадратний метр — 9010 юанів.

Результати торгів показали, що цю ділянку придбала компанія Циндао Чанмінг Зайом, за сумою 998 мільйонів юанів, з премією 0%.

Відкриті дані свідчать, що ця компанія спільно фінансувалася Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale та Qingdao Chengtou.

Процес торгів був досить простим, правила — “найвищий ціновий пропозиція перемагає”, але зареєструвалася лише одна група покупців, без раундів конкуренції.

На відміну від звичайних нових земельних ділянок, ця має особливість — “повернення на ринок”.

За відкритими даними, ця ділянка раніше входила до складу проекту Dongli Forest Park, і раніше її придбала спільнота Vanke кілька років тому, але через недостатній прогрес у розвитку, вона була повернута уряду за домовленістю.

За кілька років відбувся повний цикл: “продаж — застій — повернення — повторний продаж”.

Перезапуск ділянки

З точки зору умов продажу, ключові зміни стосуються планування.

28 лютого Управління природних ресурсів і планування Циндао оголосило про повторний аукціон державної земельної ділянки LC0301-03 у районі Ліцан на сході.

Ділянка була змінена з “комерційно-ділового” використання на “другий тип житлової зони”, а також додано об’єкти громадських послуг: освіти, медицини, догляду за літніми.

Одночасно коефіцієнт забудови знизився до 2,5, що є середнім або нижчим рівнем, значно менше попереднього 3,57.

Згідно з документами, ділянка розташована на сході швидкісної автомагістралі Ціньінь, захід від вулиці Ші Нюшань, північ від вулиці Цзаошань, південь від вулиці Цюйшуй, площа — приблизно 44 320,7 м², планована забудова — близько 110 800 м². Вимоги до забудови чіткі: потрібно збудувати громадський центр, дитячий садок, а також об’єкти комерційної інфраструктури, які після завершення мають бути передані в користування.

Ця земля розташована на сході району Dongli, поруч із житловими масивами та лісовим парком. Інфраструктура освіти, медицини та громадських послуг у цій зоні поступово розвивається.

З урахуванням коефіцієнта забудови, обсягу та вимог до об’єктів, майбутній проект, ймовірно, зосереджений на житлових комплексах середньої та високої поверховості.

Варто зазначити, що структура цін до та після коригування також змінилася.

До коригування початкова загальна ціна становила приблизно 1,187 мільярда юанів, ціна за квадратний метр — близько 7500 юанів; після коригування початкова ціна знизилася до 998 мільйонів юанів, але ціна за квадратний метр зросла до 9010 юанів.

Інакше кажучи, загальна ціна знизилася, але вартість землі за одиницю зросла, що змінює логіку розвитку.

Вибір Vanke

Якщо повернутися у часі, історія цієї ділянки є більш складною.

У серпні 2017 року компанія Qingdao Vanke Real Estate Co., Ltd. придбала три земельні ділянки у районі Ліцан на сході швидкісної автомагістралі Ціньінь (первинні номери 4362-01, 4362-02, 4364-02) на суму понад 3,79 мільярда юанів, загальною площею понад 500 000 м². З них LC0301-03 — це колишня ділянка 4362-01.

Ділянка 4362-01 була чисто комерційною, інші дві — житловими та комплексними. Усього проекту комерційна частина становила майже 40%.

Ще важливіше — умови продажу.

За тодішніми вимогами, переможець мав зобов’язатися побудувати школу та дитсадок, залучити головний офіс фінансової установи або компанії з “Списку Fortune 500”, а також володіти певною кількістю нерухомості та виконувати податкові зобов’язання.

Ці додаткові умови створювали високий бар’єр для участі.

Врешті-решт, Vanke придбала проект за 3,79 мільярда юанів і залучила China Overseas, Gemdale, Yuexiu та Qingdao Chengtou до спільної розробки, але просування проекту було ускладнене.

Згодом було видно, що житлова частина розвивалася швидше, а комерційна ділянка 4362-01 довго залишалася невикористаною. За відкритими даними, темпи будівництва цієї частини значно відставали, що ставало головним обмеженням для загального прогресу.

Інакше кажучи, проблема полягала не у житловій частині, а у комерційній.

Зміни на ринку, тривалість реалізації комерційних об’єктів, зростання невизначеності у розвитку — ризики таких великих комплексних проектів стають очевидними. Врешті-решт, ця комерційна ділянка була вилучена з ринку, а після коригування містобудівних правил її розділили та знову виставили на продаж під новим номером LC0301-03.

Цього разу ризики зменшилися.

Комерційна частина була відокремлена, коефіцієнт забудови знижений, модель розвитку стала житловою; ціна знизилася до контрольованого рівня; вимоги до об’єктів залишилися, але терміни реалізації скоротилися.

За цих умов Vanke знову увійшла до списку учасників торгів.

Згідно з повідомленнями, ця компанія вже має досвід роботи в цьому районі, має безпосереднє уявлення про проект і ринок. Їх повторна участь — це швидше продовження існуючого проекту, ніж нові інвестиції.

Інакше кажучи, це не просто “захоплення землі”, а “повернення до початкової точки з новим рішенням”.

Результат — знову та сама команда: Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale та Qingdao Chengtou.

Для Vanke цей проект є частиною історії та вже знайомим середовищем. Порівняно з повторним входом у незнайому сектор, повторне взяття вже розділеної та більш прозорої ділянки — більш контрольований шлях.

З політичної точки зору, нині багато регіонів заохочують покращене житло, особливо у ключових містах та престижних районах, шляхом оптимізації коефіцієнта забудови, коригування цільового призначення землі тощо для підвищення якості продукту.

Цей випадок із “зміною цільового використання” у районі Dongli — яскравий приклад такої політики.

Застереження: цей матеріал і дані зібрані на основі відкритої інформації та не є інвестиційною рекомендацією. Перед використанням необхідно перевірити.

(Редактор: Ван Чжичянг HF013)