Продажі зросли до четвертого місця в галузі, базова логіка China Merchants Shekou змінюється

Джерело статті: Times Finance Автор: Лінь Сінхе

Коли галузь більше не заохочує масштаб, коливання прибутків стають процесом «витягування води». Справжній розмежувальний момент починається з того, чи здатні компанії постійно створювати цінність.

У період глибокої корекції на ринку нерухомості, China Merchants Shekou (001979.SZ) продемонструвала чіткі результати. До 2025 року компанія досягла операційного доходу у 154,728 млрд юанів, чистого прибутку, що належить материнській компанії, у 1,024 млрд юанів. Попри тиск у галузі, China Merchants Shekou зберегла прибутковість і підкреслила безпеку грошових потоків та стабільність основного бізнесу. Глибші зміни полягають у зміні логіки розвитку.

China Merchants Shekou вважає, що конкуренція у галузі нерухомості поступово переходить від «масштабу як головного» до високоякісного розвитку, орієнтованого на продукти, послуги та операційну здатність. Ключовий фактор конкуренції змінюється з залежності від ресурсів і боргового навантаження на детальне управління, здатність виконувати обіцянки та організаційну стійкість.

З урахуванням цього, у період «П’ятирічки» China Merchants Shekou чітко визначила шлях «покращення розвитку, посилення операцій, розширення сервісів та ефективного управління ризиками», трансформуючись із традиційного девелопера у «девелопера + оператор + сервісний провайдер», прагнучи побудувати більш стійку систему створення цінності.

У певному сенсі цей фінансовий звіт — не лише звіт про результати, а й своєрідна саморегуляція провідної компанії у галузі на перехідному етапі: після спаду масштабу, хто зможе пройти цикл з більш стабільною фінансовою здатністю, більш надійною здатністю виконувати зобов’язання та більш підтвердженою якістю продукту, той і зможе зайняти провідні позиції у наступній хвилі конкуренції.

Звіт про результати за 2025 рік у Shenzhen

Четверте місце за обсягами продажів, фокус на реалізацію стратегії у ключових містах

На тлі постійного посилення політики, у 2025 році загальний ринок нерухомості в Китаї залишатиметься у фазі корекції та стабілізації.

У 30 ключових містах країни обсяг угод з житлом склав приблизно 326 млн кв. м, що на 7% менше порівняно з попереднім роком. Продажі нових будинків знизилися на 18%, тоді як вторинний ринок залишився майже стабільним, частка якого зросла до приблизно 65%. Зміни у структурі ринку означають спад епохи активного розвитку за рахунок нових проектів і переформатування логіки галузі через зростання існуючих запасів та структурних можливостей.

У цьому контексті China Merchants Shekou зберегла відносно стабільні показники продажів.

У 2025 році компанія уклала договорів на продаж площею 7,1612 млн кв. м, на суму 196,009 млрд юанів, піднявшись на четверте місце у галузі.

Ще більш вагомим є її міське розташування — у 10 містах (Шанхай, Шеньчжень, Ченду, Сіань, Чанша, Нанкін, Чжэнчжоу, Сучжоу, Фошань, Наньтун) вона входить до трійки за обсягами продажів; у 15 з 30 ключових міст вона входить до ТОП-5.

Це досягнення — результат послідовної реалізації стратегії «фокус на ключових містах». Зокрема, у Шанхаї обсяг продажів перевищив 50 млрд юанів, повернувшись на перше місце на місцевому ринку; у Пекіні продажі склали 19,3 млрд юанів, вперше увійшовши до ТОП-5; у Ханчжоу — 16,9 млрд юанів, що є найкращим результатом у історії компанії у цьому місті, завдяки конкуренції з місцевими гравцями, такими як Binjiang і Greentown. Одночасно у Шеньчжені продажі перевищили 15 млрд юанів, залишаючись третім; у Ченду — понад 10 млрд юанів, посівши п’яте місце.

Паралельно з масштабами зростає й якість продукту.

За період звіту понад 20 нових проектів компанії у країні були відкриті з показниками продажу, що перевищують очікування. 15 проектів, таких як Kangding 19 у Шанхаї,招商玺 у Ченду, Jin Cheng Xu у Ченду,招商序 у Чанша, Wutong Academy у Сіані, увійшли до національних топ-10 проектів року або півріччя, що підвищило позицію компанії у рейтингу «ТОП-100 продуктів китайських девелоперів». Проекти, як招商玺 у Пекіні, Huaxi Phase II у Фошані, увійшли до ТОП-20 «хороших будинків».

У рамках продуктового портфеля China Merchants Shekou продовжує оновлювати лінійки «玺, 序, 揽阅, 天青» та системно формує стандарти «хорошого будинку» відповідно до політичних орієнтирів. Ця система охоплює сім основних аспектів: «безтурботне житло, комфорт і здоров’я, зелена низькоемісійність, розумна зручність, майстерність, естетика та сервіс», деталізовані у 28 сценаріях і 485 технічних деталях, і вже реалізована у понад 20 ключових проектах по всій країні.

У процесі переходу від масштабного розширення до високоякісного розвитку шлях China Merchants Shekou стає все більш чітким: орієнтація на ключові міста, використання продуктового потенціалу, стандартизація та системність дозволяють перетворити концепцію «хорошого будинку» у копійований і реалізовуваний продукт.

Ця здатність стає важливим опорним пунктом для проходження циклу.

Посилення інвестиційної дисципліни, трансформація у «девелопера + оператор + сервісний провайдер»

Після чотирирічної глибокої корекції ринок нерухомості в Китаї демонструє ознаки поліпшення співвідношення попиту та пропозиції. Обсяг нових будівельних робіт уже четвертий рік менший за обсяг продажів, співвідношення нових будинків до попиту у 100 містах залишається нижчим за 1, і запаси поступово зменшуються; одночасно орендні ставки у ключових містах повільно зростають, а логіка ціноутворення активів переходить від «зростання за рахунок нових проектів» до «дохідності».

У цьому процесі попит не зник, а став більш структуровано диференційованим — високорейтингові міста залишаються стійкими, попит на якісне житло у перших і деяких других за значущістю містах зберігається.

З урахуванням цього, China Merchants Shekou продовжує застосовувати стратегію «фокус на ключових містах, інвестиції за продажами, ретельний відбір проектів» і посилює інвестиційну дисципліну.

У 2025 році компанія отримала 43 земельні ділянки загальною площею близько 440 млн кв. м, з загальною вартістю близько 938 млрд юанів і правомірною вартістю близько 543 млрд юанів, що на 62% більше порівняно з попереднім роком; додана вартість становила 1257 млрд юанів, зростання на 85%. За міською структурою, інвестиції у «сильні 30 міст» склали 100%, у «ключові 10 міст» — майже 90%, а у першу лінію — 63%, що свідчить про високу концентрацію ресурсів у ключових регіонах.

У механізмі прийняття інвестиційних рішень компанія запровадила систему «шести хороших» — оцінювання проектів за шістьма аспектами: місто, команда, сектор, обертання, продукт і операції, що дозволяє здійснювати повний контроль і оптимізувати розподіл ресурсів при контролі витрат. Компанія дотримується принципу «інвестиції за продажами, виробництво за продажами», орієнтуючись на продажі та повернення грошових коштів, щоб уникнути безглуздого розширення і забезпечити відповідність інвестицій і ринкових умов.

На кінець 2025 року загальні незпродані земельні запаси становили близько 22 млн кв. м, з них у «6+10» ключових містах — 47%, у «сильних 30 містах» — 76%, у регіоні Гуандун-Гонконг-Мака — 25%; за типами нерухомості, житло становить 64%, залишаючись основною опорою. Структура запасів свідчить про подальше зосередження на ключових містах і основних продуктах.

Варто зазначити, що ринок землі також зазнає змін.

На початку року місцеві уряди почали активніше пропонувати земельні ділянки у ключових районах, знижуючи початкову ціну, зменшуючи коефіцієнт використання та зменшуючи розмір проектів. У 2025 році частка проектів із коефіцієнтом менше 2.0 досягла 43%, що є історичним мінімумом. Ці зміни сприяють підвищенню якості продукту та ефективності обертання, але й ускладнюють конкуренцію за якісні ділянки, що призводить до зростання цін на деякі з них.

У цьому контексті China Merchants Shekou зберігає обережність щодо інвестицій у 2026 році, продовжуючи фокус на «ключових містах і точних інвестиціях», з особливою увагою до швидкості обертання проектів і здатності реалізовувати прибуток, підкреслюючи внутрішній ріст і високоякісне розширення.

З точки зору пропозиції, компанія вже готує наступний етап.

Що стосується продажів, стратегія залишається обережною. У 2026 році загальний обсяг продажів очікується приблизно на рівні 2025 року, зосереджуючись на якості продажів і поверненні грошових коштів, щоб точно відповідати ринковим можливостям і темпам постачання у різних містах.

Загалом, ринок ще перебуває у фазі «політичного дна вже досягнуто, ринкового — ще потрібно підтвердити». China Merchants Shekou вважає короткострокові перспективи підйому цін і довгострокову — з обережним оптимізмом, вважаючи, що галузь ще пройде етапи стабілізації та відновлення.

Саме у цьому контексті компанія прискорює перехід від традиційного девелопера до «девелопера + оператор + сервісний провайдер», і зростання орендного бізнесу стає прямим проявом цієї стратегії.

У 2025 році доходи від управління нерухомістю, що належать China Merchants Shekou, склали 7,63 млрд юанів, зростання на 2,2%; за рік компанія додала 29 проектів із загальною площею 1,77 млн кв. м, що включають довгострокову оренду, комерційні центри та індустріальні парки. Також компанія додала близько 0,828 млн кв. м управлінської площі у легкому активному режимі, зосередженої у ключових містах, таких як Шанхай, Ханчжоу, Ченду, Шеньчжень, що демонструє поступове формування мультиформатної синергії.

Загалом, ключові конкурентні переваги China Merchants Shekou стають все більш очевидними. Орієнтуючись на довгострокову підтримку системи China Merchants, поєднуючи чітку і стабільну стратегію, фінансову стабільність і повний спектр можливостей від девелопменту до операцій і сервісу, ці ресурси не формуються швидко і важко копіюються.

На тлі тривалого «зимового» періоду галузі ця структура здатностей є фундаментом для стабільного руху вперед.