CMPort безтямно бігла рік, чистий прибуток без урахування неодноразових статей менше 3 мільярдів, як новий керівник Чжу Вень Кай вийде з ситуації?

У 2026 році державні підприємства-забудовники не мають часу на відпочинок.

За короткий період у три місяці: Металургійна корпорація China Minmetals вийшла з ринку, Yuexiu Property у Гуанчжоу боролася 9 годин за землю, China Overseas Land & Investment та China Resources Land провели реорганізацію, а China Merchants Shekou також змінювала кадровий склад.

3 березня компанія China Merchants Shekou оголосила, що через службове переміщення Ліу Яй подав у відставку з посади віце-президента і перейде працювати до Nanshan Group у Китаї. Наступного дня компанія повідомила, що незалежний директор Кон Юн покидає посаду через закінчення терміну повноважень.

У вересні 2025 року відбулися зміни у керівництві China Merchants Shekou: обрано новий голова ради директорів Чжу Венькай і генеральний директор Ні Лімін. Після їх призначення у 2025 році компанія нарешті увійшла до ТОП-4 за обсягами продажів у галузі.

На тлі цього суттєво знизилися очікувані прибутки. У 2025 році компанія прогнозує отримати чистий прибуток на материнську компанію від 1,005 до 1,254 мільярдів юанів, що на 69-75% менше порівняно з попереднім роком; чистий прибуток за вирахуванням разових статей — від 154 до 231 мільйонів юанів, що зменшилося на 91-94%.

У період глибоких реформ у секторі нерухомості навіть державні компанії не уникнули ударів галузі. Для нових керівників Чжу Венькая і Ні Лімін це вже справжній виклик.

1

Очікуваний чистий прибуток за вирахуванням разових статей

менше 300 мільйонів,

збитки по запасах за 5 років — 13,7 мільярдів юанів

Щодо компанії China Merchants Shekou, то більш відомою для зовнішніх спостерігачів є, мабуть, China Merchants Bank. Насправді, China Merchants Shekou і China Merchants Bank — братські компанії, обидві належать групі China Merchants Group.

На кінець 2025 року активи групи China Merchants Group перевищили 15 трильйонів юанів, що робить її справжнім гігантом серед державних підприємств.

Завдяки підтримці великої групи, China Merchants Shekou має значні ресурси, але водночас несе навантаження масштабів і очікуваних доходів, характерних для державних компаній. Коли сектор нерухомості переходить від «масштабного зростання» до «якісного розвитку» і «прибутковості», компанії потрібно демонструвати свою здатність генерувати прибутки.

Це — і слабка сторона China Merchants Shekou.

30 січня компанія опублікувала попередні фінансові результати за 2025 рік. Очікується, що чистий прибуток становитиме від 1,005 до 1,254 мільярдів юанів, що на 69-75% менше, ніж у попередньому році; чистий прибуток за вирахуванням разових статей — від 154 до 231 мільйона юанів, що знизилося на 91-94%.

Це означає, що у 2025 році, після виключення разових статей, прибутки від основної діяльності компанії вже не перевищують 3 сотні мільйонів юанів.

Графік / Оголошення China Merchants Shekou

Щодо різкого падіння прибутків, компанія пояснює, що основною причиною є ознаки знецінення деяких проектів нерухомості. Враховуючи ринкову ситуацію, компанія відповідно формує резерви на знецінення.

Крім того, зменшилися обсяги здачі в експлуатацію проектів, знизилися доходи від операційної діяльності, а також зменшилися доходи від інвестицій у спільні підприємства та продажу часток у них. Усі ці фактори сприяли зниженню прибутків.

Як саме виникли знецінення запасів?

З одного боку, сектор нерухомості перебуває у глибокій реформі, ціни на житло падають; з іншого — раніше China Merchants Shekou активно купувала землю за високими цінами, тепер доводиться «платити по рахунках».

Наприклад, у лютому 2024 року компанія придбала у місті Хефей земельну ділянку Binhke City BK202401 за 1,299 мільярдів юанів із премією 54%, ціна за квадратний метр склала 25 тисяч юанів, що стало рекордом у місті.

У серпні 2024 року компанія придбала у районі Гонгшу в Ханчжоу земельну ділянку за приблизно 1,36 мільярдів юанів із премією 24,87%, ціна за квадратний метр — близько 41,6 тисяч юанів, що зробило її «земельним королем» у цьому районі.

Якщо враховувати, що високі ціни на землю — це «горезвісна гаряча картопля», чому China Merchants Shekou все ще купує землю за високими цінами? Чи йдеться про прагнення до масштабів, навіть якщо це означає ігнорування прибутковості? Як змінити тенденцію до збитковості? «子弹财经» намагалося отримати коментар у компанії, але станом на час публікації відповіді не отримано.

Навіть попри це, продажі China Merchants Shekou залишаються низькими і продовжують падати.

У 2025 році компанія оголосила про обсяг продажів у 1960,09 мільярдів юанів, що на 10,6% менше, ніж у попередньому році, і на 40% менше від піку 2021 року.

Графік / Оголошення China Merchants Shekou (перша ілюстрація — 2025 рік; друга — 2024 рік)

Однак через кризу у компанії Vanke у 2025 році, продажі різко знизилися, і за даними CREE, China Merchants Shekou посіла 4 місце у галузі (за загальним обсягом продажів).

Графік / CREE

Ринкові інвестори не «купують» цю ситуацію. Протягом 12 місяців у 2025 році ціна закриття кожного торгового дня була нижчою за найостанніше звітне чисте активи на акцію.

Тому 6 лютого 2026 року China Merchants Shekou оголосила про план підвищення оцінки, у якому обіцяє вжити заходів щодо покращення вартості акцій через оптимізацію бізнесу, грошового потоку та дивідендів.

Наступного дня (9 лютого) ціна акцій піднялася до 11,10 юанів за акцію — найвищого рівня з 2025 року, але швидко знову почала падати. За даними Wind, станом на 13 березня ціна становила 9,60 юанів, що за місяць знизилося приблизно на 14%.

Як подолати розрив між зростанням у галузі і падінням продажів, прибутків і цін на акції? Чи вдалося компанії знайти причину низької вартості акцій? Чи є ще шляхи їх підвищення?

«子弹财经» намагалося отримати коментар у компанії, але відповіді досі не отримано.

3

«Велика зміна» у керівництві,

Чжу Венькай стикається з серйозними викликами

Після постійного зниження прибутків і продажів China Merchants Shekou почала масові кадрові перестановки.

У вересні 2025 року компанія оголосила, що через службове переміщення Джіанг Тіфенг залишає посади члена ради директорів, голови ради і члена комітету з стратегічного розвитку та сталого розвитку (голова). Це сталося всього через два роки після його призначення головою ради.

Після відставки Джіанг Тіфенг, Чжу Венькай підвищився з посади генерального директора до голови ради. Одночасно Ні Лімін став генеральним директором — обидва мають багаторічний досвід роботи у компанії.

Цікаво, що Джіанг Тіфенг і Чжу Венькай мають багато спільного — у вересні 2023 року, коли Джіанг Тіфенг став головою ради, Чжу Венькай одночасно був призначений генеральним директором.

Графік / Фото з VRF-протоколу

Якщо дивитися далі, у 2017 році тодішній заступник генерального директора і регіональний менеджер з Східного Китаю Джіанг Тіфенг на презентації стратегії «100 років — Шанхайське співжиття» визначив ціль — створити у Шанхаї «ще один Шеньчженьський Секун». Тоді ж Чжу Венькай, який був заступником генерального директора, заявив про мету — «мільярдний регіон у Східному Китаї».

У 2023 році регіон Східного Китаю приносив компанії 28,56% доходу — це був найприбутковіший регіон. Але у 2024 році його обігнала регіон Юнань. За цей час керівник регіону у Східному Китаї змінювався з Цянь Цзяньгуо на Вень Еньчі, який одночасно став керівником Shanghai District.

Проте у Шанхаї компанія залишалася амбітною. У вересні 2024 року, після 163 раундів конкуренції, China Merchants Shekou разом із партнером Ruitian Group придбала земельну ділянку у районі Цаоджияду у Шанхаї за 5,66 мільярдів юанів із премією 31,2%, ціна за квадратний метр — 114 тисяч юанів, що стало другим за високою ціною у країні.

До червня 2025 року компанія ще більше реорганізувала структуру, скасувавши п’ять регіональних підрозділів і передавши управління містами безпосередньо з головного офісу, щоб зробити управління більш плоским.

Одночасно відбувалися кадрові зміни. У листопаді 2025 року через службове переміщення彭以良 подав у відставку з посади віце-президента; у грудні — Ху Сінь став незалежним директором.

У березні 2026 року через службове переміщення Ліу Яй подав у відставку з посади віце-президента. У квітні 2025 року він також залишив посаду головного юрисконсульта і головного офіцера з комплаєнсу, його змінив Танг Цзянь.

Таким чином, у керівництві China Merchants Shekou сформувалася нова команда на чолі з Чжу Венькаєм і Ні Лімін. Чи має група China Merchants якісь вимоги до нової команди? Чжу Венькай — 59 років, він близький до пенсійного віку, і якщо він вийде на пенсію, чи не виникне проблем із частими змінами керівництва і довгостроковою реалізацією стратегій?

Графік / Фото з VRF-протоколу

«子弹财经» намагалося отримати коментар у компанії, але відповіді досі не отримано.

Як би там не було, компанія під керівництвом Чжу Венькая і Ні Ліміна, з її ресурсами і позицією у галузі, все ще залишається важливим гравцем. Але логіка ринку нерухомості вже змінилася, і питання — як відновити прибутковість у період спаду — залишається відкритим.

З урахуванням прогнозу зниження чистого прибутку за вирахуванням разових статей більш ніж на 90% у 2025 році, Чжу Венькай і Ні Лімін, здається, ще не знайшли рішення цієї задачі.

*Зображення у статті взято з: Фото з VRF-протоколу.