Державні підприємства вступають у гру, торги за землю в Пекіні за тиждень привернули 26.07 млрд юанів

Пекін завершив перший квартал із продажу земельних ділянок, отримавши 26,07 мільярдів юанів.

20 березня відбувся аукціон земельних ділянок у четвертому кварталі технологічного парку Чжанпін, район Чжанпін, зокрема ділянки CP00-1201-0013 та інші. Компанія Mingjia Real Estate придбала їх за стартовою ціною 16,88 мільярдів юанів, що становить приблизно 25 800 юанів за квадратний метр.

Перед цим, 17-18 березня, ділянка 05-02-21-1 у новому мікрорайоні Шуньї, район Шуньї, була придбана компанією Beijing Renhe Risheng Real Estate за стартовою ціною 3,48 мільярдів юанів, з ціною близько 15 400 юанів за квадратний метр. Інша ділянка у районі Шуньї, проект первинної розробки землі SY00-3101-0037 біля станції 河東 на лінії M15, була придбана компанією Beijing Zhuzong Jing Shun Real Estate за 5,71 мільярдів юанів, з ціною близько 14 000 юанів за квадратний метр.

Керівник досліджень земельного ринку Інституту досліджень Цзянь Чжунчжі Чжан Кай зазначив, що три ділянки цього місяця були продані за стартовою ціною, що свідчить про те, що державні компанії виступають у ролі підтримки, відображаючи реальну ситуацію на ринку та конкуренцію в регіонах. Якісні низькощільні землі залишаються залежними від державних підприємств через обмеження фінансування та довіри. Після виходу на ринок, важливою задачею є пошук способів вирізнятися у жорсткій конкуренції.

Конкуренція за ділянки у Чжанпіні

Ділянки четвертого кварталу технологічного парку Чжанпін були продані за підтримки державних компаній.

Це земельна ділянка, що складається з трьох житлових зон 0013, 0015, 0039 та дитячого садка 0016.

Зони CP00-1201-0013, 0015, 0039 — це землі другого класу житлової забудови площею відповідно близько 0,99 га, 1,98 га та 3,51 га. Площа забудови становить близько 1 га, 2 га та 3,54 га відповідно. Показник коефіцієнта використання землі (ПЗЗ) — 1,01, обмеження по висоті — 18 метрів (частково 24 метри), відсоток зелених насаджень — 30%. Зона 0039 є найбільшою та правильною за формою, інші дві — неправильної форми, що ускладнює планування забудови. За документами, заохочується з’єднання підземних просторів зон 0013 та 0015.

Зона 0016 — дитячий садок площею близько 0,48 га, коефіцієнт використання землі — 0,8, площа забудови — близько 3840 м², обмеження по висоті — 16 метрів, відсоток зелених насаджень — 30%. Планується побудувати дитячий садок на 12 груп.

З географічної точки зору, ділянка розташована за межами п’ятого кільця Чжанпін, у районі Наньшао, приблизно за 2,5 км від станції метро Наньшао лінії Чжанпін. Біля станції розташовані комерційні та освітні об’єкти, такі як World City Changping Wuzhong. Західний сусід — болотистий парк Байфуцюань, що підкреслює екологічну цінність району. Район має характер «екологічної переваги та зручної транспортної доступності».

За словами фахівців, при коефіцієнті використання землі 1,01 та обмеженні по висоті 18 метрів, ця ділянка має чистий «віллінг» характер, і в майбутньому основний продукт буде з низькою щільністю, наприклад, таунхауси або низькоповерхові будинки.

Загалом, хоча якість ділянки хороша, вона оточена конкурентами.

Зліва — вже сформований житловий комплекс Rongchuang Changtan No.1, з переважанням таунхаусів та квартир з видом на гори, з високою популярністю серед покупців. Середня ціна вторинного ринку — близько 42 000 юанів за м².

За два кілометри на північ розташовані ще три великі житлові комплекси, наприклад, Jianfa Guantangfu, ціна за квадратний метр — 26 000 юанів, понад 1800 квартир вже продано майже 1400. Основний попит — для первинних покупців та для покращення житла. Також у цьому районі — комплекс Wutong Shanyu з 1200 квартирами, понад половина вже підписана. Окрім того, у листопаді минулого року відкрився комплекс Longfor Enxiang Lingyun Song, продажі якого ще не досягли 50 квартир.

Крім того, у районі Шахе, що знаходиться поруч із станцією метро, є нові житлові комплекси Wutong Xingchen, Zhuzong Qingyuefu, Beijing Construction Ji Jingli. За неповними даними, у шести нових проектах у продажу близько 4000 квартир.

Згідно з словами Чжан Кая, цього разу на земельних торгах зареєструвалася лише одна компанія, яка й придбала ділянку за стартовою ціною. Це свідчить про обережність ринку щодо проектів із низькою щільністю та довгим циклом. Хоча ціна за квадратний метр має переваги, конкуренція у районі дуже висока. Після виходу на ринок, проекту доведеться конкурувати з уже існуючими об’єктами — з однією сторони, з нерухомістю від Jianfa Guantangfu, з іншого — з продуктами від Longfor Lingyun Song, а також із цінами на житло Wutong Shanyu. Щоб прорватися, проекту потрібно застосувати диференційований підхід із низькою ціною та низькою щільністю.

Фахівці вважають, що ціна землі контрольована, але коефіцієнт використання землі занизький, тому можливо зосередитися лише на високоприбуткових об’єктах — віллах або квартирах. У ринку, орієнтованому на первинних покупців та оновлення житла, важливо поєднувати високі ціни з швидкістю реалізації, що стане серйозним випробуванням для компанії.

Дві ділянки у районі Шуньї зібрали 9,19 мільярдів юанів

Дві земельні ділянки у районі Шуньї також були придбані державними компаніями.

Компанія Beijing Shunyi Chengguan Garment Factory придбала ділянку у новому мікрорайоні 5-го району Шуньї за 3,48 мільярдів юанів, маючи 100% акцій. Це державне підприємство, що належить району Шуньї, займається землею, будівництвом житла та управлінням активами.

Площа цієї ділянки — 1,57 га, запланована площа забудови — близько 22 600 м², коефіцієнт використання землі — 1,4, обмеження по висоті — 60 метрів. Очікується, що тут з’явиться низькощільне житло для покращення умов життя. Це відповідає тенденції трансформації району від «першого входу для початківців» до «якісного оновлення».

Ділянка розташована у центрі старого району Шуньї, поруч із парками та інфраструктурою, зокрема, біля парку Ренхе та парку Шуньї, а також медичних закладів — дитячої лікарні та жіночої лікарні. Це створює комфортний житловий район.

Ще одна ділянка — у районі Хе Дон на лінії M15, біля станції Фонгбо, — була придбана компанією Beijing Zhuzong за 5,71 мільярдів юанів. На цій ділянці планується житло з коефіцієнтом 1,3, що дає низьку щільність і можливість побудови високої ефективності житлових будинків. Ціна — 14 000 юанів за м², що забезпечує економічну безпеку. Відстань до станції метро — близько 400 м, а поруч — річка Чао Байхе з природними ресурсами.

Хоча інфраструктура ще у стадії розвитку, переваги у вартості дозволяють розробникам гнучко планувати ціноутворення, орієнтуючись як на початкових покупців, так і на тих, хто шукає покращення житла.

Чжан Кай зазначив, що серед усіх районів Шуньї, позиція району Ренхе є особливою. Новий виставковий центр / Тяньцзю — орієнтовані на високий рівень покращення, з високою активністю на ринку, залучаючи таких розробників, як Maoyuan, що спеціалізуються на преміум-класі. Мапо — схожий за позицією, але більше орієнтований на адміністративну інфраструктуру та зрілі житлові райони. Ренхе, завдяки нижчій ціні входу та привабливій екології, орієнтований на співвідношення ціна-якість. Взаємодія між цими районами створює доповнювальний ринковий ландшафт, тоді як старе місто Шуньї, наприклад, район навколо торгового центру Дунфен, залишається незамінним через обмежену пропозицію земель.

За даними Бюро планування та розвитку, у 2026 році заплановано постачання 200-240 га житлових земель, що менше ніж у 2025 році (240-300 га), що є четвертим роком послідовного зменшення пропозиції.

«Ринкова ситуація стає ще більш диференційованою, з явною К-образною тенденцією — конкуренція за ключові ділянки залишається високою, тоді як у віддалених районах через зниження цін та коефіцієнтів використання землі фокус повертається до стабільності цін та безпеки реалізації проектів», — підсумував Чжан Кай.