Вибухова купівельна спроможність, ціни на нові й вторинні житлові будинки зростають! Шанхайський ринок нерухомості переживає «невелику весну»

Шанхайський ринок нерухомості тихо демонструє ознаки пожвавлення у даних.

За останніми даними Національної статистичної служби, у лютому ціни на нові квартири в Шанхаї зросли на 0,2% порівняно з попереднім місяцем, перейшовши від стабільності до зростання; ціни на вторинному ринку також підвищилися на 0,2% у порівнянні з попереднім місяцем, офіційно завершивши дев’месячний тренд падіння. Це перший позитивний сигнал, що свідчить про синхронне повернення до зростання цін на первинному та вторинному ринках після корекції.

З погляду річних даних, у лютому ціни на нові квартири в Шанхаї зросли на 4,2%, зберігаючи лідерство в країні. Експерти вважають, що під впливом точних політичних “комбо-ударів” та резонансу накопиченого попиту, ринок нерухомості в Шанхаї входить у справжній “маленький весняний підйом”.

З початком березня активність на ринку різко зросла. Дані онлайн-ресурсів нерухомості показують, що у перші 15 днів місяця кількість угод на вторинному ринку наблизилася до 14 000, з них у тиждень з 9 по 15 березня було укладено 7233 угоди, що є найвищим показником за останні майже 5 років з 2021 року, а 14 березня деякі агентства зазнали затримок у системі через масове входження користувачів.

“Маленький весняний підйом ринку нерухомості в Шанхаї вже закріпився, а період активності для купівлі житла поступово звужується.” — вважає аналітик з ринку нерухомості Zhongyuan в Шанхаї Лу Веньсі. — “Повернення у лютому було лише прологом, а березень — час повної реалізації вигод, і в подальшому ринок може побити минулорічний рекорд за обсягами угод. Спершу зростає кількість угод, потім — ціна, і при стабільних високих обсягах ціни швидко піднімуться з дна.”

Аналітик CITIC Construction Investment Zhù Jìn вважає, що з березня ефект політики “Сім правил Шанхаю” стає все більш очевидним, ринок нерухомості в місті стабілізується, обсяги угод на вторинному ринку зростають, що сприяє стабілізації цін і кількості угод. У довгостроковій перспективі компанії з нерухомості продовжать зосереджуватися на операційних бізнесах, а дисбаланс у структурі житла в ключових містах створює умови для розвитку девелоперського сектору.

Відновлення вторинного ринку

15 березня у Пудунському районі Шанхаю людно у залі реєстрації нерухомості — всі 41 вікно відкриті, на екранах рухаються черги. До обіду о 12:00 було видано 423 талони на обробку угод. Напередодні, у день 14 березня, було укладено 1472 угоди на вторинному ринку — другий за обсягами за останній рік, а 15 березня — 1390 угод, що разом становить 2862 за два дні, побивши п’ятирічний рекорд за кількістю угод у вихідні.

Цей показник — лише один із прикладів “теплої весни” на ринку нерухомості Шанхаю у першому кварталі 2026 року.

За даними Центру нерухомості Шанхаю, у січні 2026 року було укладено 22 834 угоди на вторинному ринку, що на 24,18% більше, ніж у січні 2025 року, підтверджуючи тенденцію “підйому наприкінці року” у грудні 2025-го. Щоденний обсяг угод стабільно перевищує 600, а у вихідні — понад 1000. Частка угод у зовнішньому кільці становить понад 50%, а частка житла вартістю до 3 мільйонів юанів — майже половину ринку.

Паралельно з стабілізацією обсягів зростають і ціни. У січні середня ціна угод на вторинному ринку Шанхаю зросла на 2,71% порівняно з попереднім місяцем, що свідчить про перехід ринку від фази “заміни ціною обсягів” до “стабілізації обсягів і цін”.

Це — базовий фон для січня, але у лютому ринок нерухомості в Шанхаї зазнав значних коливань. Після святкових вихідних активність різко знизилася: 15 лютого обсяг угод впав до 7, а потім протягом чотирьох днів не укладалося жодних угод. Лише 25 лютого, після ухвалення “Сім правил Шанхаю”, ситуація почала змінюватися.

Зміни у вимогах щодо соціального страхування для нерезидентів, що перебувають у зовнішньому кільці, зменшення мінімального строку страхового стажу з 3 до 1 року, значне підвищення лімітів за іпотечними кредитами та звільнення від податку на перше житло для дорослих дітей з міським реєстром — усе це створювало сприятливі умови. У день ухвалення політики обсяг угод на вторинному ринку перевищив 500, а наприкінці місяця досяг 839.

“Це — прямий пропуск через традиційний період відновлення ринку після свят, що триває 1–2 тижні,” — вважає Лу Веньсі. — “Завдяки сильній підтримці політики та внутрішній стійкості ринку, швидкість відновлення перевищила очікування, і “Сім правил Шанхаю” фактично стали страховкою для “маленького весняного підйому”.”

У березні ринок вторинної нерухомості в Шанхаї увійшов у режим “шаленого зростання”. До 15 березня загальна кількість укладених угод сягнула 13 955, середньодобовий обсяг — 930; а 14 березня, коли система “зависла” через 1472 угоди, — це яскравий приклад цієї хвилі.

Заступник директора дослідницького інституту нерухомості Yiju в Шанхаї Янь Юйцзинь прогнозує, що у березні кількість угод на вторинному ринку перевищить 30 000, встановивши новий місячний рекорд за останні роки — це ключовий показник для оцінки справжнього відновлення ринку. Він вважає, що активність торгів у квітні та травні збережеться.

З аналізу структури угод, за даними міського бюро оцінки, у січні 2025 року частка угод на вторинному ринку вартістю до 3 мільйонів юанів становила 59%; у лютому 2026-го — вже 70%, а станом на 15 березня — 73%. Недорогі “перші кроки” стали домінуючими на ринку.

Лу Веньсі підрахував: на прикладі типового старого та зношеного житла “Цаоянь Сіньцунь” — середня площа понад 40 м², ціна не перевищує 2,5 мільйона юанів. За новими правилами, максимальний кредит за сімейним іпотечним внеском — 2,4 мільйона, що означає, що покупці можуть зробити дуже низький початковий внесок і покрити більшу частину суми за допомогою соціального страхування. Це справжня вигода для покупців-новачків.

Одночасно кількість оголошень про продаж вторинної нерухомості у Шанхаї зменшується вже дев’ять місяців поспіль. За останні дані Lianjia, кількість оголошень становить близько 81 000, що на 28,3% менше за максимум у понад 113 000 у травні 2025 року. За цей час кількість переглядів за сім днів склала 138 000.

За відгуками кількох агентств, у ключових районах внутрішнього кільця зменшилася торгова націнка на вторинне житло до менше ніж 4%, а у таких престижних місцях, як Нанкінська дорога, набережна, Пекінський площа та Хуайхай, — до менше ніж 1%.

Від початку року до березня ринок вторинної нерухомості пройшов шлях від стабільного старту до глибокого V-образного відскоку і до вибухового зростання за 90 днів, завершивши перехід від дна до відновлення.

Новий ринок нових квартир — “точкове пожвавлення”

На відміну від V-образного відновлення вторинного ринку, ринок нових квартир у Шанхаї демонструє більш раціональну та диференційовану динаміку.

16 березня з’явилися дані, що викликали ажіотаж: у цей день у Шанхаї було укладено 395 угод на нові квартири, що на 419,7% більше порівняно з попереднім днем; наступного дня — 485 угод. Станом на 17 березня загалом за місяць укладено 4730 угод, що більш ніж у три рази перевищує попередній місячний показник.

За цими цифрами стоїть точне застосування політичних “комбо-ударів”.

Співзасновник дослідницького інституту Song Hongwei зазначає, що кількість відвідувачів і конверсія у угоди для клієнтів, які приходять за новими політиками “Сім правил Шанхаю”, становить приблизно 10:1, тоді як для інших — 27:1. Важливо, що “збільшення лімітів за іпотечними кредитами” забезпечило 77% додаткового попиту. Це свідчить, що політичні бонуси цілеспрямовано сприяють саме тим покупцям, які майже готові зробити покупку.

За інформацією, у перший робочий день після ухвалення нових правил обсяг угод у компанії China Resources Land у Шанхаї перевищив 3,2 мільярда юанів; у перший вихідний — понад 4,15 мільярда; у престижному проекті Anlan Shanghai у районі Хуайнань за два дні уклали угод на понад 6,3 мільярда, а у проекті Poly World Expo Tianyue за два дні — 2,5 мільярда юанів.

На початку першого кварталу ринок залишався обережним. За даними Шанхайського статистичного бюро, у січні–лютому обсяг продажів житла склав 1,0898 мільйона квадратних метрів, що на 32% менше, ніж торік. У лютому через скорочення пропозиції обсяг нових комерційних продажів становив лише 160 000 м² — найнижчий рівень за останні місяці.

Проте за цим холодним середнім числом приховано різке розшарування. Висококласні об’єкти залишаються “якорями” ринку: у січні лише один об’єкт був “на сонці”, але він показав високі результати — Anlan Shanghai з продажами на 2,183 мільярда юанів очолив рейтинг за січень, а Lujiazui Taikoo Yuan у Пудуні — 1,78 мільярда за місяць.

Найбільш стійкими є “зіркові” об’єкти з високою якістю. У лютому лідером продажів став проект Yunqi Binjiang із 520 мільйонів юанів; у районі Jinshan New Town — Jianfa Ru Lake First Open з понад 80% рівнем продажу та середньою ціною 40 477 юанів за м², що здобув “двійний” перший місце за обсягами та кількістю угод у лютому.

Розподіл між сегментами залишається гострим. Проект Jianfa Haichen у Янгпурі, що належить тому ж девелоперу, у лютому підвищив ціну до 121 995 юанів за м², але станом на 5 березня кількість укладених угод становила лише 1,56%. Також низькі показники мають Jiangwan Jinmao Residence у Songnan, з 6,67%, і Stanford Garden у Пудуні — 0%.

У березні, хоча повних даних за місяць ще немає, вже відчутна зміна настроїв. Дані за лютий чітко окреслюють головний тренд: нові квартири площею понад 144 м² подорожчали на 0,4% порівняно з попереднім місяцем, а річний приріст склав 6,3%; у топ-5 за обсягами продажів — елітні квартири у центральних районах, а у зовнішньому кільці — житло вартістю близько 500 000 юанів, що також активно торгується.

Голова аналітичного центру 58 Anjuke Чжан Бо визначає цю ситуацію як “структурне відновлення”. — “Обладнання у сегменті житла в центральних містах стає головною лінією відновлення, що свідчить про постійне покращення співвідношення попиту та пропозиції.” — вважає він. — “У майбутньому ринок перестане бути цілком зростаючим або падучим, і ціни у центральних районах міста та на околицях будуть продовжувати розходитися.”

Це “структурне відновлення” проявляється і на земельному ринку. Після розпродажу проекту “Nanxiang Guan Ningfu” у Цінпу, що був першим у цьому районі, компанія China Communications Construction швидко придбала другий ділянку перед святами; у Янгпурі China State Construction повторно отримала новий земельний участок через конкурс, плануючи спільно з існуючими проектами розвивати його; у березні China Greenland Group переплатили на 6,57% за ділянку у районі Цінхуей.

Лу Веньсі вважає, що своєчасне впровадження політики “Сім правил Шанхаю” стабілізувало очікування ринку, а внутрішня стійкість і підтримка з боку політики створили “страховку” для “маленького весняного підйому”. Завдяки цим заходам у березні ринок нерухомості в Шанхаї вже заклав основу для раннього “маленького весняного підйому”.

Аналітик CRIC Шанхаю Дін Цзюньцзе вважає, що ринок “маленького весняного підйому” вже закріпився. За його словами, з подальшим розгортанням політичних ефектів і відновленням довіри ринок у кінці березня — квітні може отримати більш виразне пожвавлення. Це зростання зумовлене м’якою політикою та внутрішніми механізмами зростання, і на відміну від короткострокових коливань під впливом стимулів, нинішня тенденція є більш стабільною і сприятливою для довгострокового здорового розвитку ринку.