Комерційні REITs отримують прискорене розгляд, у середньому зворотний зв'язок надається менш ніж за двадцять дев'ять днів

Репортер Секурітіз Таймс Ван Жуй

Згідно з інформацією Шанхайської та Шеньчженьської фондових бірж, станом на 18 березня 11 інвестиційних компаній-організацій подали в цілому 15 заявок на реєстрацію комерційних нерухомих майнових інвестиційних трастів (REITs). Крім трьох нових заявок у березні, інші 12 вже перейшли у стадію зворотного зв’язку або запитів.

Останній день 2025 року, Китайська комісія з цінних паперів опублікувала «Оголошення про запуск пілотного проекту комерційних нерухомих майнових інвестиційних трастів». За короткий період у два з половиною місяці кількість заявок на REITs вже досягла 15, а загальний зібраний капітал, за прогнозами, перевищить 46 мільярдів юанів, середній розмір залучених коштів на один продукт становить приблизно 3,071 мільярда юанів.

З уже поданих заявок, шість мають очікуваний залучений капітал понад 4 мільярди юанів. З них, закритий комерційний нерухомий інвестиційний фонд China Jin Weipinhui очікує залучити 7,47 мільярда юанів — найбільший обсяг; закритий комерційний нерухомий інвестиційний фонд Guotai Haitong Sand Ship та Guangda Baodxin Guangda Anshi очікують залучити відповідно 5,064 мільярда та 4,905 мільярда юанів.

Репортер Секурітіз Таймс дізнався у кількох інвестиційних компаніях, що в умовах низьких процентних ставок на ринку REITs вже стали важливим інструментом для збільшення масштабів управління активами у сфері нерухомості. За оцінкою, один продукт обсягом 30 мільярдів юанів може принести понад 100 мільярдів юанів при запуску трьох-чотирьох таких продуктів; з урахуванням перспектив довгострокового розширення існуючих активів, потенціал для подальшого зростання дуже великий.

З огляду на вже подані проекти комерційних нерухомих майнових REITs, основні активи розташовані у таких містах, як Шанхай, Шеньчжень, Гуанчжоу, а також у ключових другорядних містах із сильним потенціалом розвитку, таких як Хефей і Сіань. Пілотний проект охоплює традиційні типи комерційної нерухомості, такі як торгові комплекси, роздрібні центри, офісні будівлі та готелі. Власники активів — як державні, так і приватні компанії, джерела активів різноманітні.

Аналітик Пен Веньюй із Швеньхуан Хонгюань зазначив, що порівняно з інфраструктурними REITs, активи комерційної нерухомості мають високий рівень ринкової орієнтації, більш різноманітних учасників (частка приватних, іноземних та забудовників зростає), спрощену та ефективну процедуру перевірки, більшу гнучкість у доходності активів та більш сильний характер для акціонерів. З появою комерційних нерухомих REITs структура активів на ринку стане більш різноманітною, очікується реконструкція оцінювальної екосистеми, розмір ринку зросте, і відкриється перспектива для трильйонного «синього океану».

Варто зазначити, що середній час реагування на зворотний зв’язок щодо 12 згаданих продуктів становив 28,5 днів, причому у випадку з Huatai Zijin Huazhu Anzhu REITs після прийняття заявки було отримано запит лише за 22 дні, що свідчить про високу ефективність перевірки та відповіді регуляторних органів щодо комерційних нерухомих REITs.

Голова відділу фіксованого доходу в Huayuan Securities, Ляо Чимінь, разом із командою вважає, що за існуючими відгуками регулятор зосереджує увагу на чотирьох основних аспектах: відповідність нерухомості нормативам, включаючи повноту процедур, відповідність цільового призначення землі, повноту ліцензійних документів; цілісність активів, зокрема обсяг активів у пулі та стан спільних активів; прибутковість проекту, зокрема необхідність додатково розкривати операційний режим та конкурентоспроможність проекту, а також ризики, пов’язані з закінченням орендних договорів та пов’язаними сторонами; обґрунтованість оцінки, включаючи обережну оцінку довгострокового темпу зростання та рівня орендної ставки у прогнозний період.

Насправді, окрім швидкого просування перших проектів біржами, Китайська комісія з цінних паперів та регіональні бюро цінних паперів активно проводять навчальні семінари, щоб допомогти компаніям, фінансовим установам і урядовим органам використовувати нові можливості розвитку комерційних нерухомих REITs. 13 березня Китайська комісія з цінних паперів опублікувала оголошення про прийом кандидатів на докторські програми 2026 року, з особливим акцентом на дослідження «Розбудова ринкової системи REITs».

Також 13 березня регіональне бюро цінних паперів у Сичуань повідомило, що спільно з біржами Шанхай і Шеньчжень, а також з фінансовим управлінням провінції провели «Робочу нараду щодо просування пілотного проекту REITs у Сичуані», з метою підготовки активів, розвитку та подання проектів, а також для подолання труднощів і проблем, що виникають у процесі реалізації проектів, з відповіддю на конкретні питання кожного підприємства.