Two Harbors повідомляє про ще один спад вартості активів. Чи безпечна дивіденд?

Минулого року сектор іпотечного кредитування пережив важкі часи. Федеральна резервна система активно підвищувала ставки, що знизило оцінки цінних паперів, забезпечених іпотечними кредитами (MBS), а кредитори зіткнулися з зменшенням обсягів кредитування. Цінні папери, забезпечені іпотеками — пакети іпотечних кредитів, об’єднані у цінні папери, схожі на облігації — показали низьку продуктивність у порівнянні з казначейськими облігаціями і стали причиною деяких крахів регіональних банків. Two Harbors (TWO +10.91%), інвестиційна компанія у сфері іпотечної нерухомості (REIT), нещодавно повідомила про значний збиток і мало запевнення, що ситуація покращиться найближчим часом або що її високий дивіденд — який вона щойно знизила — залишиться без подальших скорочень.

Зображення джерело: Getty Images.

Двовекторна стратегія Two Harbors

Two Harbors — це REIT, що інвестує у цінні папери, забезпечені іпотекою, та у права на обслуговування іпотек. Цінні папери, забезпечені іпотекою, — це переважно ті, куди потрапляють більшість нових іпотечних кредитів. Якщо ви купили будинок минулого року за кредитом Fannie Mae або FHA, ймовірно, ваш іпотечний кредит закінчив у цінних паперах, які, у свою чергу, могли потрапити до портфеля інвестиційної компанії.

Розширити

NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

Сьогоднішні зміни

(10.91%) $1.04

Поточна ціна

$10.57

Основні дані

Ринкова капіталізація

$1.0 млрд

Діапазон за день

$10.57 - $10.57

52-тижневий діапазон

$8.78 - $14.17

Обсяг торгів

170 тис.

Середній обсяг

3.3 млн

Валовий прибуток

101.02%

Дивідендна дохідність

15.95%

Права на обслуговування іпотеки — незвичайний актив

Права на обслуговування іпотеки — один із досить незвичайних активів. Посередник з обслуговування іпотек виконує адміністративні завдання щодо управління іпотекою від імені інвестора. Він виставляє щомісячні рахунки, збирає платежі, забезпечує сплату податків і страхування, а у разі дефолту працює з позичальником. За цю послугу посередник отримує 0.25% від суми іпотеки щороку. Для іпотеки на $400 000 це приблизно $1 000 на рік. Право виконувати цю послугу має цінність і враховується як актив у балансі.

Отже, права на обслуговування іпотеки приносять багато готівки і мають незвичайну характеристику — їх вартість зростає при підвищенні ставок. Більшість активів втрачають у цінності при зростанні ставок. Two Harbors використовує цінні папери, забезпечені іпотекою, та права на обслуговування як хедж один для одного. Якщо ставки знизяться, портфель цінних паперів з іпотекою зросте у цінності, але оцінки прав на обслуговування можуть знизитися. При зростанні ставок портфель прав на обслуговування зросте у цінності, а портфель цінних паперів з іпотекою — знизиться. За минулий рік обслуговування іпотек підтримувало багато REIT та банків.

Волатильність ставок зросла у першому кварталі 2023 року

Минулого року цінні папери, забезпечені іпотекою, знизилися у цінності через зростання ставок. Крім того, ці цінні папери дуже погано реагують на волатильність ставок, а ФРС ще не завершила один із найагресивніших циклів підвищення ставок у історії. Ще гірше, у першому кварталі волатильність зросла значно через високий рівень інфляції у січні та лютому, що підняло ставки, але швидко повернулося до зниження після краху Silicon Valley Bank у березні та поширення кризи на інші регіональні банки.

Банки продають цінні папери, забезпечені іпотекою

Турбулентність у регіональних банках додала ще один негативний фактор для сектору іпотечного кредитування: додаткову пропозицію. Федеральна корпорація страхування депозитів (FDIC) ліквідує портфелі кількох збанкрутілих банків, і цей процес викликає зниження попиту на цінні папери, забезпечені іпотекою. ФРС, яка раніше була великим покупцем під час кількісного пом’якшення, тепер майже не бере участі. Основними покупцями залишаються банки, облігаційні фонди та REIT, і вони діють обережно.

Загалом це принесе користь портфелю прав на обслуговування іпотек, але за рахунок портфеля житлових цінних паперів, забезпечених іпотекою (RMBS). З іншого боку, слабкі ціни на іпотечні кредити сприяють зростанню ставок на іпотеку, що зменшує ймовірність рефінансування. Вихідні хвилі рефінансування — ворог прав на обслуговування іпотек. Компанія прогнозує низько-середньотижневі доходи на портфель RMBS у майбутньому.

Two Harbors не покрила дивіденд у першому кварталі

Щодо дивіденду. Two Harbors нещодавно знизила його з $0.68 до $0.60 за квартал, але через зниження акцій дохідність становить понад 19%. Це означає, що скорочення дивіденду, ймовірно, завершено, так? Насправді, у першому кварталі доступний для розподілу прибуток становив лише $0.09, що значно менше, ніж потрібно для покриття виплат.

Компанія обговорювала дивіденд на конференції з питань прибутків. Головний фінансовий директор Two Harbors Мері Ріскі вказала на слайд у презентації, що передбачає показник під назвою Перспективна квартальна статична дохідність на базову звичайну акцію (фактично застосування припущень щодо доходності до портфеля), який коливається від $0.50 до $0.69 за акцію.

Чи безпечний дивіденд? Ні. Компанія може його покрити, але зазвичай компанії прагнуть мати запас, а у Two Harbors його майже немає. Загалом, коли доходність дивіденду у високих підлітках відсотків, це зазвичай тривожний знак. З іншого боку, Two Harbors торгується з дисконтом 25% до балансової вартості на акцію, що свідчить про те, що ринок очікує подальшого зниження балансової вартості.

Two Harbors потребує багато вдачі, щоб все склалося правильно, і інвестори, що заходять зараз, ризикують ще одним скороченням дивіденду. Це спекулятивна ставка і, ймовірно, занадто волатильна для портфеля інвестора, що орієнтований на доходи.