Обслуговування Спонукає Інвестиції Two Harbors, Але Ризики Залишаються

Минулого року для іпотечного сектору був важким. Через підвищення Федеральною резервною системою відсоткових ставок обсяги іпотечних кредитів різко знизилися. Іпотечні REITи (інвестиційні трасти у нерухомість) зазнали втрат у своїх портфелях. Більшість іпотечних REITів зазнали значних знижень у балансовій вартості на акцію, і багато з них були змушені скоротити свої дивіденди.

Two Harbors Investment (TWO +10.91%) — один із REITів, який зменшив свій дивіденд. Однак, можливо, найгірше вже позаду для цього сектору.

Джерело зображення: Getty Images.

Two Harbors зосереджений на агентських іпотечних цінних паперах та обслуговуванні

Two Harbors — це REIT, що займається агентськими та іпотечними сервісами. Він інвестує переважно в іпотечні цінні папери, гарантовані урядом США. Це означає, що Two Harbors майже не несе кредитного ризику щодо свого портфеля іпотечних цінних паперів. Однак він може постраждати від коливань відсоткових ставок.

Агентські іпотечні цінні папери зазнали труднощів у 2022 році через агресивне підвищення Федеральною резервною системою федеральної ставки з метою стримування високої інфляції. Це спричинило низьку продуктивність іпотечних цінних паперів (MBS) порівняно з казначейськими облігаціями, що призвело до зниження балансової вартості сектору іпотечних трастів.

Обслуговування іпотек — незвичайний актив

Two Harbors також має великий портфель обслуговування іпотек. Обслуговування іпотек — це незвичайний актив. Посередники з обслуговування іпотек виконують адміністративні завдання щодо іпотеки від імені інвестора в MBS. Вони виставляють щомісячні рахунки, збирають платежі, перераховують основну суму та відсотки інвестору, забезпечують сплату податків на нерухомість і працюють з боржниками, що прострочили платежі. Зазвичай посередник отримує плату у розмірі 0,25% від суми іпотеки на рік. Наприклад, при іпотеці у $400 000, посередник отримує $1 000 на рік. Право виконувати цю послугу має свою цінність, і Two Harbors враховує його як актив у балансі.

Обслуговування іпотек є незвичайним активом, оскільки його вартість зростає при підвищенні відсоткових ставок. Це пов’язано з тим, що ймовірність дострокового погашення позики зменшується. Це означає, що посередник може очікувати отримувати ту ж плату у розмірі 0,25% довше. Середня ставка за кредитами у портфелі обслуговування Two Harbors становить 3,27%. За середньої іпотечної ставки 6,5%, ставки мають значно знизитися, щоб повернути можливість рефінансування до уваги. Two Harbors оцінює свій портфель обслуговування у 5,5 разів більше за річну плату за обслуговування, що є досить високим показником. Якщо ставки почнуть знижуватися або кількість прострочень зросте, цей множник зменшиться.

Розширити

NYSE: TWO

Two Harbors Investment Corp.

Сьогоднішні зміни

(10.91%) $1.04

Поточна ціна

$10.57

Основні дані

Ринкова капіталізація

$1.0 млрд

Діапазон за день

$10.57 - $10.57

52-тижневий діапазон

$8.78 - $14.17

Обсяг торгів

170 тис.

Середній обсяг

3.3 млн

Валовий прибуток

101.02%

Дивідендна дохідність

15.95%

Розширення розривів MBS було проблемою, але обслуговування допомогло частково компенсувати втрати

Портфель MBS зазнав труднощів минулого року через розширення спредів іпотечних цінних паперів. Це означає, що MBS показали нижчу продуктивність порівняно з казначейськими облігаціями. З початку 2022 року до кінця третього кварталу балансова вартість на акцію знизилася з $23.47 до $16.42. Спреди MBS досягли піку в жовтні і зменшилися з того часу. Це зменшення спредів сприяло зростанню балансової вартості на акцію до $17.72 у четвертому кварталі 2022 року. Якщо спреди MBS продовжать зменшуватися, Two Harbors очікує подальшого зростання балансової вартості на акцію.

Одним із факторів, що впливають на спреди MBS, є волатильність відсоткових ставок. Волатильність означає швидкі та часті коливання цін цінних паперів. Це особливо погано для MBS, і саме через це ці цінні папери минулого року зазнали значних труднощів. Ф’ючерси на ставки Федрезерву вказують на те, що Федеральна резервна система близька до завершення циклу підвищення ставок, що підтримуватиме ціни MBS і має допомогти звузити спреди MBS.

Two Harbors зменшив свій квартальний дивіденд з $0.68 до $0.60 за акцію. Однак, прибуток, доступний для розподілу, становив лише $0.26 у минулому кварталі, тому дивіденд ще не був покритий. У квартальній презентації керівництво Two Harbors зазначило, що прибуток, доступний для розподілу, очікується зменшитися протягом наступних кількох кварталів і може відхилятися від очікуваної стабільної прибутковості. Можливо, Two Harbors зможе зберегти дивіденд, якщо прибуток для розподілу знизиться, але ще одне зменшення дивіденду залишається ризиком.