Чен Сюйпін керує Longhu третій рік, і вперше в історії компанії зафіксовано основний збиток

Ілюстративне фото.

Чень Сюпін керує Longfor третій рік, вперше з моменту IPO компанія зазнала основного збитку

Ван Лін

6 березня група Longfor (00960.HK) опублікувала попередні результати за 2025 рік, згідно з якими очікується, що чистий прибуток, що належить акціонерам, становитиме близько 1 мільярда юанів, а чистий основний збиток, виключаючи переоцінку інвестиційної нерухомості та похідних фінансових інструментів, — від 1,5 до 2 мільярдів юанів. Для порівняння, у 2024 році ці показники становили відповідно 10,4 мільярда та 6,97 мільярда юанів.

Це перший випадок з моменту виходу на біржу, коли Longfor зазнала основного збитку. У повідомленні пояснюється, що головною причиною є тривале коригування ринку нерухомості, зниження обсягів і цін, що призвело до зменшення доходів від розрахунків за девелоперські проєкти та подальшого зниження валової маржі.

Це також третій повний рік керівництва Longfor Чен Сюпіном після його призначення головою ради директорів у жовтні 2022 року. За цей час компанія наполегливо знижувала борги, підтримувала позитивний грошовий потік і трансформувала бізнес у операційного сервісного провайдера, виходячи з дна циклу галузі.

Однак виклики залишаються. 9 березня Morgan Stanley опублікувала дослідницький звіт, у якому зазначено, що основний збиток Longfor у 2025 році перевищить очікування банку, головною причиною є низька рентабельність девелоперського бізнесу, що може спричинити зниження прибутку на акцію у 2026–2027 роках, а також прогнозується, що у 2026 році компанія залишиться у збитковому стані.

Девелоперський бізнес стикається з проблемами прибутковості

Згідно з раніше оприлюдненими даними Longfor, у 2025 році загальний обсяг контрактних продажів становив близько 631,6 мільярда юанів, що на 37,54% менше порівняно з попереднім роком. Це відповідає загальним тенденціям галузі і вперше з 2017 року, коли продажі перевищили трильйон юанів, компанія знову опустилася нижче цієї позначки через 8 років.

Щодо регіональної розподілу, основну підтримку надають три ключові регіони: Західний, Бохайський і Довгий трикутник, які забезпечили продажі у розмірі 182,4 млрд., 152,1 млрд. і 171,7 млрд. юанів відповідно, що разом становить понад 80% від загального.

За той самий період компанія отримала операційний дохід близько 267,7 млрд. юанів (з урахуванням податків — 285,4 млрд. юанів), що є рекордом, з яких операційний дохід склав приблизно 141,9 млрд. юанів (151,9 млрд. з урахуванням податків), а сервісний — 125,8 млрд. юанів (133,5 млрд. з урахуванням податків).

Хоча девелоперський бізнес залишається основним джерелом доходу Longfor, у 2025 році його прибутковість погіршилася, ставши прямою причиною збитків за основними акціями компанії. Зміни у прибутках з піврічної звітності до прогнозу на рік чітко відображають цю тенденцію: у першому півріччі чистий прибуток становив 1,38 млрд. юанів, тоді як за підсумками року очікується збиток у 1,5–2 млрд. юанів, причиною чого є різке погіршення прибутковості у другій половині року.

Згідно з даними піврічної звітності за 2025 рік, Longfor досягла операційного доходу у 587,5 млрд. юанів, що на 25,4% більше порівняно з попереднім роком. Основним драйвером зростання стала девелоперська діяльність, яка принесла 454,8 млрд. юанів, зростання на 34,7%, що становить 77,4% від загального доходу і залишається основним джерелом прибутку.

Проте прибутковість демонструє явну диференціацію: у першій половині року чистий прибуток, що належить акціонерам, склав 3,22 млрд. юанів, що на 45,2% менше порівняно з минулим роком. Вилучаючи вплив переоцінки інвестиційної нерухомості та похідних фінансових інструментів, основний прибуток становив лише 1,38 млрд. юанів, що прямо свідчить про проблеми з прибутковістю девелоперського бізнесу.

Крім того, валова маржа продовжує знижуватися: у першому півріччі вона склала 12,6%, що на майже 8 пунктів менше за показник 2024 року. Валова маржа у девелоперському, операційному та сервісному сегментах становить приблизно 0,2%, 77,7% і 30% відповідно, що яскраво контрастує. Високі ціни на землю у попередніх проектах, що перейшли до розрахунків, у поєднанні з ринковим спадом і зниженням цін продажу є головною причиною низької валової маржі у девелоперському бізнесі.

У 2026 році зниження продажів продовжиться. За даними продажів за перші два місяці 2026 року, Longfor реалізувала контрактних продажів на суму 4,45 млрд. юанів, тоді як у той самий період 2025 року — 9,94 млрд. юанів.

Фінансовий директор Longfor Чжао І в межах піврічної презентації прогнозував: «У найближчі 1-2 роки обсяг девелоперських розрахунків поступово зменшиться, але з урахуванням зниження запасів і стабільного поповнення нових проектів з високою маржею, вплив девелоперського бізнесу на загальний прибуток поступово відновиться».

Стратегія трансформації досягла перших результатів

Попри тиск на девелоперський бізнес, операційна діяльність Longfor стабільно розвивається і стала «опорою» у період циклічних коливань.

За даними, у 2025 році компанія отримала операційний дохід близько 267,7 млрд. юанів (з урахуванням податків — 285,4 млрд. юанів), що майже не відрізняється від показника попереднього року (267,1 млрд. юанів). З них операційний дохід склав 141,9 млрд. юанів (151,9 млрд. з урахуванням податків), а сервісний — 125,8 млрд. юанів (133,5 млрд. з урахуванням податків).

Останні дані операційної діяльності за 2026 рік за перші два місяці показують, що Longfor отримала приблизно 44 млрд. юанів (з урахуванням податків — 47,0 млрд.), що вже близько до 44,5 млрд. юанів у продажах нерухомості за той самий період. З них операційний дохід — 24,4 млрд. юанів (26,2 млрд. з урахуванням податків), сервісний — 19,6 млрд. юанів (20,8 млрд. з урахуванням податків).

У попередньому прогнозі за 2025 рік компанія зазначила, що операційна та сервісна діяльність стабільно розвивається і продовжує приносити стабільний прибуток. У майбутньому компанія зосередиться на безпеці, підтримці позитивного грошового потоку, поступовому зниженні боргів і трансформації бізнес-моделі, щоб стимулювати зростання через операційний і сервісний сегменти, перетворюючись із традиційного девелопера у операційного сервісного провайдера.

З моменту впровадження стратегії «простір — це сервіс» у 2018 році Longfor активно трансформується у операційного сервісного провайдера. На сьогодні ця трансформація вже досягла перших результатів. За структурою доходів у 2025 році перша половина року операційний та сервісний сегменти становили 22,6% від загального доходу, а за підсумками року їх частка, ймовірно, зросте. Їх стабільний грошовий потік і циклічність вже стали «другою кривою зростання» компанії.

Безперервний позитивний грошовий потік три роки поспіль

У період спаду галузі грошовий потік і безпека боргів є основою виживання забудовника. 2025 рік став третім роком поступового і систематичного зниження боргів Longfor і третім роком, коли операційний грошовий потік був позитивним, що створює «подушку безпеки» для проходження циклу і закладає основу для трансформації.

З даних піврічної звітності видно, що у першому півріччі 2025 року чистий грошовий потік від операційної діяльності склав 11,97 млрд. юанів, що заклало міцний фундамент для позитивного грошового потоку за рік. У цілому за рік, незважаючи на зниження обсягів продажів, Longfor зміцнила управління поверненням коштів, підтримуючи високий рівень збору платежів, а також суворо контролювала темпи купівлі землі, дотримуючись стратегії «мало купувати, купувати якісно», що зменшило витрати капіталу на підтримку грошового потоку.

Чень Сюпін багато разів наголошував, що безпека грошових потоків — це передумова всього бізнесу, і підтримка позитивного операційного грошового потоку є ключовою метою компанії. Три роки поспіль позитивний грошовий потік забезпечує не лише погашення боргів, а й фінансування розширення бізнесу.

Щодо боргової складової, Longfor за останні три роки стабільно знижувала рівень заборгованості. У 2025 році компанія погасила понад 60 млрд. юанів боргів, а у 2026–2027 роках — близько 20 млрд. щороку. До 2027–2028 років рівень погашення знизиться до приблизно 10 млрд. юанів на рік, а загальний рівень заборгованості зменшиться до приблизно 1000 млрд. юанів.

Після 2026 року погашення боргів Longfor залишатиметься без прострочень: 2 березня компанія здійснила платіж у розмірі 1,47 млрд. юанів для погашення “16Longfor04”, а також сплатила близько 0,19 млрд. юанів відсотків за “20Longfor04”. У січні 2025 року компанія також своєчасно погасила основну суму та відсотки за “21Longfor02” на суму близько 1,038 млрд. юанів.

Фінансовий стан Longfor демонструє високий рівень ризик-менеджменту. Станом на 30 червня 2025 року заборгованість з відсотками становила 169,8 млрд. юанів, що на 6,53 млрд. менше за кінцевий показник 2024 року. Чистий рівень заборгованості — 51,2%, активи без урахування передоплат — 56,1%, коефіцієнт короткострокових активів до короткострокових зобов’язань — 1,14, фінансові витрати знизилися до 3,58%, а частка банківського фінансування становить 87%, що свідчить про постійне покращення структури боргів.

Трансформація ще триває

Загалом, у 2025 році Longfor продемонструвала типову «суміш радості й тривоги»: проблеми у девелоперському бізнесі, зниження цін і маржі, збитки у ключовому прибутку; з іншого боку, стабільне зростання операційних доходів, позитивний грошовий потік, контроль боргів і чіткий напрямок трансформації.

Хоча компанія досягла значних успіхів у управлінні ризиками та трансформації, у контексті глибоких ринкових коригувань вона все ще стикається з реальними викликами.

З одного боку, відновлення прибутковості девелоперського бізнесу залежить від покращення ринку і оптимізації продуктового портфеля, але низькі продажі триватимуть і у 2026 році, що створює невизначеність щодо швидкості відновлення; з іншого — частка операційних доходів і прибутків ще недостатня для повної підтримки загальної прибутковості.

З точки зору структури доходів, ще є значний розрив із довгостроковою метою — понад 50% доходів має становити операційний сегмент. За першу половину 2025 року девелоперські продажі склали 454,8 млрд. юанів (+34,7%), а операційний і сервісний — 70,1 млрд. і 62,6 млрд. юанів відповідно, що майже не змінилося порівняно з минулим роком.

На старті 2026 року Longfor стикається з двома основними завданнями: по-перше, зберегти фінансову безпеку, знизити борги, підтримувати позитивний грошовий потік і очікувати стабілізації ринку; по-друге, прискорити трансформацію, збільшити масштаб операційного і сервісного бізнесу, покращити структуру доходів і прибутків, щоб завершити перехід від традиційного девелопера до операційного сервісного провайдера.

Третій рік керівництва Чень Сюпіна у Longfor став роком збереження безпеки, стабілізації основних показників і досягнення прогресу у трансформації, але також і викликом для галузі. Наступний рік стане вирішальним для перевірки відновлення прибутковості, якості трансформації та фінансової стійкості компанії.■