Темпи трансформації прискорюються, нові моделі розвитку нерухомості очікуються

證券日報兩會報導組 陳 潇

3 березня, четверта сесія XIV Національного народного конгресу відкрилася у Палаці народних зібрань, прем’єр-міністр КНР Лі Цянь у доповіді уряду зазначив: «зосередитися на стабілізації ринку нерухомості» та «глибше просувати створення нових моделей розвитку нерухомості через формування базових систем і супутніх політик».

Деякі експерти, беручи інтерв’ю у журналістів «Цінжень Жибао», вважають, що у цьому році ключовий напрямок політики щодо нерухомості став більш чітким: по-перше, шляхом системи «білих списків» та інших заходів продовжувати запобігати ризикам дефолтів за боргами, зосереджуючись на стабілізації ринку нерухомості; по-друге, послідовно сприяти будівництву безпечних, комфортних, зелених та розумних «гарних будинків», підвищуючи якість житла та рівень обслуговування, прискорюючи трансформацію та модернізацію галузі; по-третє, через оновлення міст активізувати використання існуючих ресурсів, розкрити потенціал попиту на житло, покращуючи функціональність міст і водночас глибше просуваючи нові моделі розвитку нерухомості.

Швидке очищення галузевих ризиків

За понад чотири роки відбувається коригування у галузі нерухомості, ринковий масштаб і обсяг угод поступово повертаються до раціональних меж.

Головний дослідник Центру досліджень житлової політики провінції Гуандун Лі Юцзя у коментарі «Цінжень Жибао» зазначив, що після тривалих зусиль щодо забезпечення передачі житла та зменшення боргових ризиків забудовників, ризики у секторі зменшилися.

Лі Юцзя додав, що відповідно до висловлювань під час цьогорічних сесій двох з’їздів, наступним кроком буде більш зважений підхід, що поєднує короткострокову стабілізацію ринку та запобігання ризикам із довгостроковим просуванням нових моделей і систем розвитку нерухомості; при цьому, з одного боку, зосереджуватися на контролі зростання та зменшенні запасів, а з іншого — на покращенні пропозиції та активізації існуючих ресурсів.

У рамках цієї політики подальше використання ролі системи «білих списків» у забезпеченні передачі житла вважається важливим заходом для стабілізації ринку нерухомості.

За даними, оприлюдненими Міністерством житлово-комунального господарства та містобудування у жовтні минулого року, обсяг кредитування проектів у рамках механізму «білих списків» для міського нерухомого майна вже перевищив 7 трильйонів юанів. За підтримки різних механізмів, ризики у секторі швидко зменшуються.

Загалом галузеві експерти вважають, що, стабілізуючи фінансове середовище, шляхом контролю нових пропозицій і прискорення зниження запасів можна ще більше покращити співвідношення попиту і пропозиції на ринку.

З точки зору пропозиції, регіони вже почали активно регулювати темпи земельних поставок. За даними China Index Academy, за перші два місяці цього року у 300 містах країни обсяг угод із житловою землею зменшився приблизно на третину у порівнянні з минулим роком.

«Очікується, що у 2026 році пропозиція житлової землі збережеться у характері «підвищення якості та зменшення обсягів», особливо у регіонах із великим запасом житла, де нові поставки землі можуть ще більше зменшитися, що зменшить дисбаланс між попитом і пропозицією з самого джерела», — зазначив відповідальний за дослідження China Index Academy.

У відповідь на це, член Політбюро Національної політичної консультативної ради, голова компанії Xiangjiang Group Ляй Мейцінг заявила, що у питанні земельних поставок можна динамічно регулювати темпи, орієнтуючись на 18-місячний цикл зниження запасів. Для міст із запасами понад 24 місяці можливо призупинити нові поставки житлової землі, а також дозволити переводити незадіяні комерційні та офісні землі у житловий фонд за умови відповідності плануванню, щоб краще сприяти балансуванню попиту і пропозиції на ринку.

Активізація існуючих активів також вважається важливим шляхом «зниження запасів». На початку 2026 року ставка повторного кредитування для соціального житла знизилася до 1,25%, що може надати додаткову фінансову підтримку регіонам для придбання існуючих комерційних квартир для цілей соціального житла.

Паралельно з коригуваннями у сфері пропозиції, політика щодо попиту також постійно удосконалюється. Зокрема, широко обговорюються такі заходи, як «посилення житлового забезпечення для молодих сімей, що вперше одружуються та народжують, підтримка багатодітних сімей у покращенні житлових умов», «глибша реформа системи житлових накопичувальних фондів» тощо.

Заступник директора Shanghai Yiju Real Estate Research Institute Янь Юцзень зазначив, що поглиблення реформ системи житлових накопичувальних фондів вважається важливим інструментом для активізації попиту на житло. За рахунок підвищення кредитних лімітів за цим фондом, надання фінансових субсидій та інших заходів, а також у розподілі соціального житла, орієнтованому на молоді сім’ї та нових мешканців, можна знизити бар’єри для купівлі житла і сприяти переходу людей від «міста для проживання» до «міста для заснування дому».

Послідовне просування будівництва «гарних будинків»

Паралельно зі стабілізацією ринку, галузь нерухомості швидко рухається до високоякісного розвитку. На думку експертів, у цьому році знову піднімуть тему «гарних будинків», з особливим акцентом на послідовне впровадження стандартів.

«Розвиток житла в нашій країні вже не обмежується питанням «є чи немає», а переходить до «який він», — зазначив депутат Національного народного конгресу, голова та генеральний директор Beijing 58 Information Technology Co., Ltd Яо Цзіньбо. — Створення «гарних будинків» є природним кроком у відповідь на потреби населення, стимулюванні трансформації галузі та активізації внутрішнього попиту». Він додав, що, одночасно з просуванням стандартів «гарних будинків», потрібно створювати більш досконалі системи розкриття інформації, щоб підвищити прозорість і спрямувати галузь у напрямку підвищення якості.

Насправді, «гарні будинки» вже стали важливим інструментом для здобуття ринку забудовниками. За даними досліджень China 58 Anjuke, у 2025 році у центральних районах, окрім переваг у рівні отримання житла, проєкти з «сонячним освітленням» матимуть характерні ознаки «гарних будинків», такі як безпека, комфорт, екологічність і розумність, а також постійно удосконалюватимуться у деталях, додаючи послуги для літніх, дітей, домашнього господарства, створюючи комбіновану модель «апаратне забезпечення + обслуговування».

На думку Яо Цзіньбо, «гарні будинки» також сприятимуть новому витку підвищення якості у галузі забудови, а також стимулюватимуть розвиток будівельної галузі у напрямках зеленого, промислового та розумного будівництва, підвищуючи рівень нових матеріалів, обладнання та технологій.

«Зараз конкуренція на ринку вже не зводиться лише до цін, а стає комплексною боротьбою за якість продукту та сервісу», — зазначив керівник однієї з компаній-забудовників у коментарі «Цінжень Жибао». — «Покупці все більше цінують якість життя і досвід у спільноті, тому у майбутньому компанії повинні будувати довгострокову репутацію та довіру через якісні продукти та сервіс».

У фокусі «життя добре» все більше уваги приділяється системам обслуговування. Обслуговування у сфері управління нерухомістю, яке є важливою складовою якості життя, набуває все більшого значення. Заступник директора відділу управління нерухомістю China Index Academy Пен Юй зазначив, що обслуговування у цій сфері є одним із важливих аспектів «якісного життя», і у майбутньому під впливом політики можна буде досліджувати нові моделі співпраці та регулювання діяльності компаній з управління, а також заохочувати їх до розширення послуг у громадах.

Систематичне просування оновлення міст

Паралельно з підвищенням якості галузі через «гарні будинки», оновлення міст стає важливим опорним пунктом нових моделей розвитку нерухомості.

У згаданій у доповіді уряду постанові наголошується, що потрібно високоякісно просувати оновлення міст, поступово реалізуючи реконструкцію застарілих районів, міських сіл та інших об’єктів. Необхідно активізувати використання існуючих земель та нерухомості.

Виконавчий віце-президент Shanghai Yiju Real Estate Research Institute Цуй Цзїй у коментарі «Цінжень Жибао» зазначив, що порівнюючи висловлювання щодо оновлення міст у доповідях за останні три роки, від «послідовного впровадження» до «постійного просування», а з 2026 року — до «високоякісного просування», ця зміна відображає перехід у напрямку системного розвитку оновлення міст у Китаї, що виходить за межі пілотних проектів і переходить до цілісної стратегії.

Голова Центру досліджень нерухомості та фінансів у Шеньчжені Тьє Хуаньюй вважає, що оновлення міст — це ключовий шлях для раціоналізації використання існуючих активів. «Чи то міські села, старі райони, чи існуючі комерційні та житлові об’єкти, а також незадіяні земельні ділянки та низькоефективна нерухомість — все це може бути переплановано через механізми оновлення для перерозподілу функцій і економічної цінності простору».

Темпи оновлення міст у різних регіонах значно зросли. Наприклад, у Пекіні оприлюднено перший список проектів оновлення міста на 2026 рік. Усього 1321 проект, заплановані інвестиції — 104,95 мільярдів юанів, що є високим показником за останні роки.

Одночасно фінансові ресурси спрямовуються у сферу оновлення міст. У 2025 році Національна комісія розвитку та реформ опублікувала «Перелік проектів у сфері нерухомості для інвестиційних трастів (REITs) у галузі інфраструктури (2025 рік)», що розширює можливості випуску REITs у сферах оновлення інфраструктури, включаючи старі райони, заводські території, а також комплексні об’єкти оновлення міської нерухомості з різними активами, що відкриває довгострокові дешеві джерела фінансування для оновлення міст і залучає більше приватних інвестицій.

За підтримки політики та фінансування, активність учасників ринку у сфері оновлення міст зростає. Багато забудовників беруть участь у проектах через підрядні компанії. За даними CRIC, у 2024–2025 роках багато провідних компаній, зокрема Greentown Construction Management Group, отримали перемоги у тендерах на проєкти оновлення міст і міських сіл.

На думку депутата Національного народного конгресу, голови парткому та директора компанії China State Construction Engineering Corporation Сан Вейгоу, оновлення міст потребує подальшого посилення у трьох напрямках. У політичній системі необхідно ще більше спростити механізми реалізації проектів, ухвалити єдині національні нормативи для чіткого визначення прав і обов’язків усіх сторін, систематизувати розрізнені політики та посилити міжвідомчу співпрацю. Також потрібно створити механізм цілорічного балансування, щоб подолати обмеження у темпах забудови, високі витрати на оновлення та складнощі у балансуванні охорони та розвитку. У сфері технологічних інновацій необхідно поширювати сучасні системи будівництва, впроваджувати модульне будівництво, посилювати застосування нових технологій у розумному будівництві та індустріалізації будівель, а також сприяти масштабному розвитку систем розумних домів.

Експерти вважають, що з виходом галузі з періоду коригування, вона відмовиться від старої моделі розвитку, що базувалася на високій обіговості, високому рівні заборгованості та високих боргах. У майбутньому розвиток нерухомості стане більш орієнтованим на житлову функцію, з акцентом на посилення ризик-менеджменту, підвищення якості житла та високоякісне просування оновлення міст, що сприятиме формуванню нової моделі стабільного та орієнтованого на якість розвитку галузі.