Високі покупки землі з заниженням рейтингу, чи справді є тиск на Yuexiu Property?

Питання AI · Який стратегічний глибокий сенс у контрциклічних закупівлях земельних ділянок Yuexiu Real Estate?

Виробництво | Zhongfang Wang

Редакція | Лі Сяоянь

До кінця лютого 2026 року земельна ділянка на території Маранджового поля в новому районі Чжуцзян у Гуанчжоу була продана за 23,6 мільярдів юанів із понад 26% премією, що дозволило Yuexiu Real Estate отримати цю унікальну земельну ділянку в центрі міста, оновивши рекорд цін на житлові будівлі у Гуанчжоу та додавши ринку впевненості. Майже одночасно Moody’s знизило рейтинг компанії до Ba2, що викликало обговорення щодо її фінансової безпеки та інвестиційної логіки.

Як провідна державна компанія у місті Гуанчжоу, Yuexiu Real Estate цим великим придбанням демонструє свою тверду віру у цінність міста, а також виконує роль державної компанії у контрциклічних стратегіях та розвитку міста. У період глибокої корекції галузі, Yuexiu, базуючись на стабільних фінансових показниках, зосереджуючись на ключових активах та використовуючи диференційовані переваги, шукає баланс між короткостроковим тиском і довгостроковою цінністю, демонструючи стійкість і впевненість у періодах циклічних коливань.

Продаж земельної ділянки на Маранджовому полі є яскравим прикладом концентрації цінності земель у провідному районі Гуанчжоу та ключовим елементом стратегічного плану Yuexiu. Загальна вартість ділянки становить 23,6 мільярдів юанів, ціна за квадратний метр житлової площі — близько 85 000 юанів. План передбачає висококласне житло, п’ятизірковий готель, розкішний комерційний простір, освітні та екологічні об’єкти. Загальні інвестиції можуть перевищити 40 мільярдів юанів, а після завершення проекту він стане ключовою точкою у «золотому трикутнику» нової зони Чжуцзян. З точки зору міського розвитку, цей проект заповнює прогалину у висококласних споживчих сценаріях Південного Китаю, підвищує рівень району, відповідає стратегії Гуанчжоу щодо створення міжнародного центру споживання та має значний довгостроковий економічний і соціальний вплив.

Об’єктивно, ринок турбує питання фінансового навантаження проекту та періоду окупності, але не слід перебільшувати. Зниження рейтингу Moody’s вказує на збереження високого рівня короткострокового левериджу та уповільнення процесу зниження заборгованості, при цьому прогноз залишився стабільним, що є важливим сигналом: інституції визнають відсутність системних ризиків у платіжній здатності Yuexiu, а також зосереджуються на поступовому покращенні фінансових показників, не заперечуючи загальну безпеку операцій компанії.

Фінансові дані підтверджують короткострокову фінансову безпеку Yuexiu. Станом на червень 2025 року, готівка та її еквіваленти становили близько 42,3 мільярдів юанів, що покриває короткострокові зобов’язання приблизно на 25,4 мільярди юанів, тобто коефіцієнт готівки до короткострокових зобов’язань — 1,7. Відраховуючи передоплати, рівень боргу становить 64,6%, чистий борг — 53,2%, що відповідає нормативним межам. Компанія має 7 випущених облігацій у доларах США на суму 1,729 мільярдів доларів із середньою вартістю фінансування 3,16%, що є одним із найнижчих показників у галузі, а канали залучення капіталу залишаються відкритими, з низькими витратами, тому ризик розриву фінансової ланцюжка у короткостроковій перспективі є мінімальним.

У 2025 році чистий прибуток компанії з основної діяльності знизився порівняно з попереднім роком, що є типовим для циклу спаду у галузі, а не ознакою фінансового хаосу. На тлі загального скорочення ринку, Yuexiu зберігає активність у придбанні земель — з початку 2024 року інвестиції у землю склали близько 126,95 мільярдів юанів, співвідношення придбань до продажів — 56%. Це здається високим, але насправді є стратегічним резервом якісних активів у період низьких цін, що характерно для державних компаній. Близько 70% земельних ресурсів — комерційна нерухомість, що довше окуповується, але завдяки досвіду управління комерційною нерухомістю та ресурсам державних активів, довгостроково це забезпечить стабільний дохід від оренди та операцій, що допоможе компенсувати коливання у житловому будівництві та створити більш збалансовану прибуткову структуру.

Постійне зосередження Yuexiu на Гуанчжоу — не сліпе розширення, а раціональний вибір, заснований на міських перспективах та власних перевагах. У 2025 році компанія придбала 9 земельних ділянок у Гуанчжоу на суму 10,62 мільярдів юанів, що зробило її лідером у місті за обсягом угод, що становить 21% від загальної суми угод із житловою землею у місті. Це єдина компанія у Гуанчжоу, яка у тому році перевищила поріг у 100 мільярдів юанів. Орієнтація на ключові міста зумовлена міцною економічною базою Гуанчжоу: станом на 2025 рік у місті налічується понад 4,2 мільйона підприємств, депозитний фонд — близько 9,83 трильйонів юанів, зовнішньоекономічний обіг — 1,2 трильйонів юанів, зростання експорту — перше у провінції, що забезпечує міцну підтримку висококласного ринку нерухомості.

На відміну від інших забудовників, Yuexiu має унікальну модель TOD та переваги у ресурсах метро, що дозволяє отримувати інформацію, знижки та гарантії у залученні земельних ділянок біля транспортних вузлів. У 2025 році компанія отримала ділянки у Цзяхе Ванган та Тангся, що розташовані у ключових функціональних зонах міста, відповідаючи тенденціям міграції населення та розширення міста. Продажі підтверджують ефективність стратегії: проект Yuexiu Yun Cui у Байюнь був розпроданий одразу після відкриття, а проект Long Yue Xiguan — за півроку, а елітний комплекс PuYue Villas встановив рекорд ціни у 62,59 мільйонів юанів за один об’єкт. Загальний обсяг контрактних продажів у 2025 році склав понад 1062 мільярди юанів, що свідчить про сильний попит і високий рівень визнання продукту навіть у період спаду.

Структура земельних резервів ще більше зміцнює безпеку компанії. 94% земельних ресурсів Yuexiu розташовані у перших і других містах, зокрема у Гуанчжоу, що значно підвищує її стійкість до ризиків порівняно з трьома- та чотириміськими ринками. Хоча стратегія зосередження на обмеженій кількості міст здається вузькою, насправді вона є раціональним фокусом на сильних позиціях та глибокій роботі у ключових регіонах, що створює ефект масштабу у ресурсах, бренді та ефективності залучення, і повністю відповідає принципам стабільної роботи державних компаній.

Зараз Yuexiu стикається з типовими для періоду трансформації галузі викликами: з одного боку, потрібно виконувати соціальні обов’язки щодо стабілізації цін на землю, оновлення міської інфраструктури та підвищення її функціональності; з іншого — зберігати прибутковість і фінансову стабільність. Ці дилеми — не ознака кризового стану, а необхідний етап високоякісного розвитку. Yuexiu, використовуючи активну закупівлю земель, стабілізує ринкові очікування, дотримується фінансової дисципліни, щоб зберегти ризиковий поріг, і реалізує високоякісні проекти для задоволення ринкових потреб, знаходячи баланс між відповідальністю та ефективністю.

У довгостроковій перспективі цінність земельної ділянки на Маранджовому полі буде поступово розкриватися. Завдяки підтримці групи Yuexiu, яка має понад трильйон юанів активів, а також завдяки комерційній діяльності, TOD-розвитку та кредитам державних активів, компанія здатна подолати середньостроковий тиск щодо грошових потоків і забезпечити успішну реалізацію проекту. З урахуванням постійного попиту на висококласне житло та комерцію у центрі Гуанчжоу, реалізація проекту може перевищити очікування, покращуючи фінансові показники та поступово знижуючи рівень левериджу.

Ця корекція рейтингу є нормальним відображенням короткострокового фінансового циклу і не заперечує довгострокову цінність. Yuexiu Real Estate, захищаючи свої ключові активи, дотримуючись фінансової дисципліни та сприяючи спільному розвитку міста, активно реагує на ринкові зміни та здійснює точкові стратегії, що демонструє відповідальність державної компанії і закладає основу для довгострокового зростання.

Ринок має виходити за межі короткострокових коливань і зосереджуватися на довгостроковій логіці ключових міст, активів і можливостей. Вибір Yuexiu — це не лише впевненість у майбутньому Гуанчжоу, а й стратегічне розуміння галузевих трендів. У новому етапі, коли ринок нерухомості переходить від масштабного розширення до підвищення якості, компанії, що зберігають фокус і стабільно ведуть бізнес, зможуть пройти через цикли і отримати довгострокову цінність.