Офіційно опубліковано контури плану "п'ятнадцять п'ять", які нові зміни чекають на розвиток нерухомості в наступні п'ять років?

Питання AI · Чому політика у сфері нерухомості змінюється у напрямку забезпечення життєвих потреб?

13 березня офіційно було опубліковано «П’ятирічний план розвитку національної економіки та суспільства Китайської Народної Республіки» (далі — «План»). У розділі 44 «Сприяння високоякісному розвитку нерухомості» визначено чіткий курс на наступні 5 років: прискорити створення нових моделей розвитку нерухомості, удосконалити систему житла з багатоступеневим постачанням, багатоканальним забезпеченням та балансом оренди і купівлі, досягти більш високого рівня забезпечення житлом.

Голова дослідницького інституту Anjuke 58, Чжан Бо, прокоментував: «У п’ятирічному плані на період ’15-’20 років’ ключовим є відхід від старої моделі, орієнтованої на масштаб, — з одного боку, забезпечуючи житлом найнеобхідніше через соціальне житло, з іншого — зосереджуючись на покращенні якості товарного житла, поступово рухаючись до високоякісного розвитку».

«З точки зору структури тексту, його основна логіка можна підсумувати трьома рівнями, двома головними напрямками та однією метою — створення нової моделі, удосконалення системи житла, підвищення рівня житлових умов через покращення системи гарантій і стабілізацію ринку, — аналізує заступник директора Інституту нерухомості Shanghai E-House, Ян Юйцзинь.

Створення нової моделі — у центрі уваги у сфері нерухомості

У порівнянні з попередніми п’ятирічками, у «Плані ’15-’20 років» змінилися акценти у сфері нерухомості. Вміст цього розділу перенесено до стратегічного завдання «Зміцнення гарантій і покращення життєвих умов, послідовне просування спільного багатства всього населення», що відповідає положенням минулорічних рекомендацій щодо «П’ятирічки».

Відповідальний у дослідницькому інституті China Index зазначив: «У період ’14-’20 років’ нерухомість була частиною стратегії удосконалення нової міської стратегії. Тепер, у рамках коригування до ’15-’20 років’, акцент зміщено на посилення гарантій і покращення життєвих умов, що свідчить про зміну політичного курсу у цій сфері. Важливість сфери нерухомості зосереджена на забезпеченні та покращенні житлових умов, і політичні заходи все більше враховують інтереси населення».

Цікаво, що у «Плані» більше не згадується фраза «Залишати нерухомість для життя, а не для спекуляцій», натомість наголошується на «високоякісному розвитку нерухомості». Також передбачено прискорення створення нової моделі розвитку, удосконалення системи багатоступеневого постачання житла, багатоканального забезпечення та балансування оренди і купівлі для досягнення більш високого рівня житлових умов.

Відповідальний у China Index вважає, що у період ’15-’20 років’ головним у сфері нерухомості є перехід від старої моделі до нової, що сприятиме зростанню високоякісного розвитку. Створення нової моделі — основний інструмент. У звіті уряду 2026 року вже чітко зазначено: «Глибше просування створення нових моделей розвитку нерухомості та відповідної інституційної бази і політик», що свідчить про початок фази активного впровадження.

«Удосконалення системи багатоступеневого постачання житла, багатоканального забезпечення та балансування оренди і купівлі» також отримало особливу увагу. Аналітики зазначають, що житлова політика залишається ключовим напрямком, але з «зміни з ’14-’20 років’ на ’15-’20 років’» — від «швидкого створення» до «удосконалення», що може означати, що система вже сформована, і у період ’15-’20 років’ вона перейде у глибший етап. Крім того, з огляду на кінцеву мету, від «забезпечити всіх житлом і баланс між роботою і життям» у період ’14-’20 років’ до «досягнення більш високого рівня житлових умов» у період ’15-’20 років’ — очікується перехід від «мати житло» до «жити добре», з акцентом на підвищення якості житла, покращення житлового середовища, створення «гарних будинків» і надання «гарних послуг» — що стане ознакою нового рівня забезпечення житлом і відкриє додаткові можливості для розвитку.

Подальше удосконалення системи житлових гарантій

У розділі «Удосконалення системи житлових гарантій» плану чітко окреслено чотири напрями реалізації: оптимізація постачання соціального житла; удосконалення управління на всіх етапах; дослідження порядку перетворення житла для оренди у житло для продажу та навпаки; поглиблення реформи системи житлового фонду.

«План» чітко зазначає: оптимізувати постачання соціального житла, посилити гарантії для сімей з низьким доходом у містах, краще задовольняти базові потреби працівників з низьким рівнем доходу, поступово вирішувати проблеми тимчасового житла для нових мешканців і молоді. Посилити управління на всіх етапах, удосконалити механізми подання заяв, черги, розподілу, використання та виходу з програми. Досліджувати порядок перетворення житла для оренди у житло для продажу та навпаки, а також їх спільне використання. Поглибити реформу системи житлового фонду, розширити сфери застосування, підтримати участь гнучких працівників у системі житлових внесків.

Відповідальний у China Index зазначив, що формулювання щодо постачання соціального житла змінено з «ефективне збільшення» у період ’14-’20 років’ на «оптимізація», що свідчить про зміну орієнтирів. За даними Мінбуду, у період ’14-’20 років’ було збудовано понад 11 мільйонів одиниць різних видів соціального житла, у тому числі для міських мешканців, реконструкція старих районів і аварійних будівель — це забезпечило ефективне постачання. У період ’15-’20 років’ планується подальша оптимізація постачання, з урахуванням масштабів, структури (регіональної та продуктної) і якості, з урахуванням місцевих особливостей.

Зокрема, формулювання «дослідження порядку перетворення житла для оренди у житло для продажу і навпаки» є досить рідкісним у попередніх планах. Ян Юйцзинь вважає, що у традиційній моделі житло соціального забезпечення закріплювалося під оренду або продаж ще на етапі планування, але ринковий попит є динамічним — у деяких регіонах попит на оренду перевищує попит на продаж, і тоді ресурси важко гнучко розподіляти. Запровадження «порядку перетворення» означає перехід від статичного управління ресурсами до динамічного реагування на потреби — що є конкретним проявом і нововведенням у концепції «балансування оренди і купівлі» у сфері соціального житла.

Зі свого боку, Чжан Бо зазначає, що соціальне житло є ключовою опорою нового циклу. У попередні періоди акцент робився на забезпеченні середньо- і низькооплачуваних груп, а у новому етапі — на охопленні різноманітних потреб у житлі. За допомогою перетворення ресурсів для оренди і продажу, а також підтримки гнучких працівників через житлові внески, можна точно вирішити житлові проблеми нових мешканців і молоді. На його думку, різноманіття джерел і розширення ресурсів допомагає не лише зменшити кількість вільних квартир, а й зміцнити соціальну стабільність.

Сприяння стабільному та здоровому розвитку ринку нерухомості

Щодо забезпечення стабільного і здорового розвитку ринку нерухомості, у плані розглядаються три основні напрямки: удосконалення базових інститутів, механізмів співвідношення попиту і пропозиції, підвищення якості та рівня обслуговування.

«План» чітко визначає: удосконалити систему розвитку товарного житла, фінансування та продажу. Впровадити систему компаній-заступників у сфері нерухомості та систему головних банків для фінансування, підтримати обґрунтовані потреби у фінансуванні, послідовно просувати продаж готових об’єктів. Раціонально планувати масштаби і розміщення земельних ресурсів, щоб узгоджувати їх із наявністю житла, демографічними змінами. Надати містам більше автономії у регулюванні ринку нерухомості. Заохочувати активне використання земель, що вже виділені, і проектів у стадії будівництва, а також активізувати використання запасів житла і вільних комерційних приміщень. Заохочувати регіональні заходи для збільшення пропозиції житла для покращення умов життя. Створювати безпечне, комфортне, зелене та інтелектуальне «гарне житло», реалізовувати програми підвищення якості будівель і послуг управління. Регулювати ринок оренди житла, підтримувати розвиток професійних орендних компаній. Впроваджувати систему безпеки житлового фонду на всьому життєвому циклі.

Зі свого боку, Чжан Бо вважає, що створення нових моделей розвитку нерухомості у період ’15-’20 років’ стане системним. Відмовившись від старих моделей з високим рівнем кредитування і швидким обігом, слід зосередитися на життєзабезпеченні, підвищенні якості та контролі ризиків. Впровадження системи продажу готових об’єктів і безпечного управління життям будівель на всіх етапах допоможе зробити пропозицію більш відповідною до потреб населення і зменшити дисбаланс між попитом і пропозицією.

Згідно з думкою експертів, «раціональне планування масштабу і розміщення земельних ресурсів, узгодження їх із запасами житла і демографічними змінами» — це конкретний прояв механізму взаємодії «люди, житло, земля, гроші». «Надання містам більшої автономії у регулюванні» — продовження ідеї регіонального регулювання. «Просування активного використання запасів нерухомості» — ще один важливий напрямок у період ’15-’20 років’, що сприятиме перетворенню запасів у нові ресурси. У контексті підвищення рівня урбанізації і переходу до підвищення якості вже існуючих міст, повторне використання ресурсів стане новим драйвером зростання галузі.

Фраза «збільшення пропозиції житла для покращення умов у містах» підкреслює важливість точного відповідності політики місцевим особливостям. Враховуючи різноманітність потреб у покращенні житла, у період ’15-’20 років’ важливо точно підбирати і збільшувати пропозицію відповідно до місцевих особливостей. За даними China Index, до 2025 року частка великих квартир площею 120-144 м² у трьох основних містах зросла до 30%, а популярність великих квартир (понад 120 м²) зростає. У таких містах, як Шанхай, Нанкін, Чанша, Нанчанг, спостерігається значне зростання частки квартир понад 144 м².

Крім того, Ян Юйцзинь зазначає, що вперше у державному плані слово «гарне житло» увійшло у національні стандарти, що свідчить про перехід від «задовільного» до «якісного» рівня. Важливим є і впровадження системи безпеки житлового фонду на всьому життєвому циклі. З урахуванням зростання кількості та віку житлового фонду, питання безпеки стає нагальним. Запровадження системи технічного огляду, фінансування ремонту та страхування житла сприятиме створенню всеохоплюючої системи безпеки. Відповідно, фінансування ремонту старих будівель через особисті та публічні кошти допоможе вирішити проблему з фінансуванням оновлення житла.

Загалом, у період ’15-’20 років’ головним у сфері нерухомості є високоякісний розвиток через створення нових моделей, орієнтацію на життєзабезпечення, стабільність і контроль ризиків. Для галузі це означає перехід від старих моделей до нових, більш відповідних сучасним потребам. Для мешканців — підвищення якості житла, покращення житлового середовища, більш різноманітний вибір і захист прав.