Екстрено! Імперія токенів нерухомості за $50 обвалилася, десятки тисяч роздрібних трейдерів живцем закопані, чи "демократизація" крипто насправді найганебнішою історичною "гавкуниною"?

Восточный Детройт, штат Мічиган, підвал двоповерхового будинку, побудованого у 1920-х роках. В повітрі змішувалися запахи вогклої цегляної стіни, стоячої води, цвілі та відбілювача. Орендар Корнелл Дорріс прожив тут майже десять років. Він показує чорну калюжу та посліди мишей на підлозі і каже, що під час дощу вода затоплює все. На горищі живуть білки, у ванній немає гарячої води, тому він миється біля раковини.

Власником цього будинку є стартап-компанія RealT. У 2019 році брати Джейкобсон з Канади висунули ідею: використовуючи блокчейн-технології, що стоять за $BTC, розділити нерухомість на тисячі токенів приблизною ціною $50 кожен, щоб будь-хто у світі міг стати орендодавцем, отримуючи орендну плату та прибуток від зростання вартості, з річною доходністю до 12%. Ця історія «демократизації нерухомості» швидко привернула увагу понад 16 000 інвесторів з 150 країн.

RealT активно купувала майже 500 об’єктів нерухомості у Детройті, ще близько 200 — у інших містах США, загальна вартість активів сягала приблизно 150 мільйонів доларів. Аналіз ринку показує, що компанія називала себе найбільшою платформою з токенізації нерухомості у світі. Токени часто розкуповували миттєво, сайт падав через надмірний трафік. Французький інвестор під ніком TokNist зазначив, що це задовольняє бажання багатьох звичайних людей, які не мають доступу до традиційних банківських кредитів, інвестувати у нерухомість.

Однак, блискуча економіка токенів на блокчейні не може приховати руйнування реальних об’єктів. Влітку 2024 року розслідування виявило, що багато об’єктів RealT у жахливому стані. Міські інспектори зафіксували сотні порушень: відсутність пожежних сигналізаторів, протікання та цвіль у будинках, пошкоджена структура. Деякі будівлі після пожеж були закриті, у квартирах засіли бандити і здавалися в оренду, а багато об’єктів довго не платили податки.

Орендар Мая описує, що у її квартирі великий отвір у стелі, ізоляційний матеріал звисає у спальню, тому вона може спати лише у вітальні. Інша орендарка Моніка живе з онуками, у будинку зламана опалювальна система, нестабільне водопостачання, розбиті вікна, і через страх їй важко заснути. Вони всі намагалися відмовитися від сплати орендної плати, щоб змусити власника ремонтувати будинок.

У липні 2025 року міська влада Детройта подала позов проти RealT, її засновників і 165 компаній з обмеженою відповідальністю, звинувативши їх у сотнях порушень громадського порядку та регуляторних правил, а також у несплаті штрафів і податків на нерухомість на суму сотень тисяч доларів. У позові зазначалося, що 408 об’єктів не мають відповідних сертифікатів. Суддя видав тимчасовий заборонний наказ.

У відповідь брати Джейкобсон звинуватили у шахрайстві та недбалості з боку компанії з управління нерухомістю та інших партнерів, а також подали позов проти ранніх співпрацівників, зокрема Шона Ріда, за фальсифікацію витрат на ремонт. Рід у відповідь заявив, що він ніколи не відповідав за щоденне управління і був використаний як «козел відпущення». Брати заснували нову компанію для управління майном, але визнають, що роботи багато.

У Telegram-групі інвесторів почали з’являтися сумніви. Деякі виявили, що RealT оформлювала іпотечні кредити на дві вже токенізовані квартири у Чикаго, що може поставити під загрозу права власників токенів на вилучення нерухомості. Жан-Марк Джейкобсон пояснив, що це «операції на рівні компанії» для сприяння угодам, але професор бізнес-школи зазначив, що це незвично.

Ще більше тривоги викликає те, що деякі об’єкти, визнані міською владою небезпечними, все ще приносять «орендний дохід». У лютому 2026 року Джейкобсони оголосили про намір продати багато об’єктів для «оптимізації доходу», але для цього припинять виплати орендної плати всім інвесторам. Це деякі інвестори назвали «крадіжкою».

Зараз судовий процес у Детройті запланований на травень. RealT переключила свою діяльність на токенізацію будівель у Колумбії та Панамі, але продаж нових токенів йде повільно, і залишилось тисячі невикористаних. Ця фінансова експериментальна історія починалася з мрії про власний будинок за $50, але перетворилася на катастрофу з судовими позовами і повною втратою довіри, що показує безмежну прірву між офлайн-операціями та онлайн-фінансами у процесі токенізації активів.