Кілька гонконзьких REITs опублікували фінансові звіти: роздрібне торгівельне бізнес під тиском, взаємне з'єднання викликає очікування

Під час проведення Всекитайських двох сесій депутат Національної народної ради, член Законодавчих зборів Гонконгу Чен Чжуні висловив думку щодо розширення інфраструктурних зв’язків, зокрема, включення REITs до механізму взаємної зв’язку, що приведе до залучення внутрішньокитайської ліквідності та активізації ринку REITs у Гонконгу. Це знову привернуло увагу ринку до майбутнього розвитку гонконгських REITs.

Останнім часом кілька гонконгських REITs оприлюднили свої річні результати. За даними, загальна ситуація залишається під впливом зимової кризи у роздрібній торгівлі, але значне зниження вартості фінансування підтримує їхні показники, і ринок має великі сподівання щодо майбутнього механізму взаємної зв’язку REITs.

Зимова криза у роздрібній торгівлі тягне за собою зниження доходів

Останнім часом гонконгські REITs публікували фінансові звіти. Зокрема, Link REIT (00823.HK) за перший півріччя 2025/2026 фінансового року отримав прибуток у розмірі 7,023 мільярдів гонконгських доларів, що на 1,8% менше порівняно з попереднім роком; чистий дохід від нерухомості склав 5,178 мільярдів HKD, зниження на 3,4%; загальна сума розподілу склала 3,283 мільярдів HKD, зменшення на 5,6%; а на одну одиницю фонду припадає 126,88 цента, що на 5,9% менше.

Керівництво компанії у фінансовому звіті зазначило, що зростання витрат, слабкий споживчий попит і посилення конкуренції тиснуть на роздрібних орендарів, особливо у сегментах роздрібної торгівлі, супермаркетів і китайських ресторанів. Хоча вже спостерігаються ознаки покращення ринкової та споживчої атмосфери у Гонконгу, відновлення обсягів продажів орендарів ще потребує часу для зростання орендних доходів.

Насправді, це є типовою проблемою для більшості гонконгських REITs. На цьому фоні більшість оприлюднених результатів показують зниження доходів і розподілу.

Наприклад, Prosperity REIT (00778.HK) зазнав зниження загального доходу на 3,7%, чистий дохід від нерухомості зменшився на 5,2%, а загальний розподіл — майже на 0,1%, що становить 35,22 цента на одиницю, зменшення на 1%; Champion REIT (02778.HK) отримав зниження орендних доходів на 9%, чистий дохід від нерухомості — на 11,4%, а розподіл — на 10,4%, що становить 12,63 цента на одиницю, зменшення на 11,2%; Sunlight REIT (00435.HK) зафіксував зниження загального доходу та чистого доходу від нерухомості відповідно на 4,8% і 5,3%, а розподіл — на 2,1%, а річний розподіл на одну одиницю склав 18,2 цента.

Проте, у цьому спадному тренді є єдині винятки. Так, SF Express Property Trust (02191.HK) став єдиним фондом, що показав позитивний приріст. За річним звітом, його доходи склали 460 мільйонів HKD, зростання на 2%; чистий дохід від нерухомості — 384 мільйони HKD, зростання на 6,2%; загальний розподіл — 240 мільйонів HKD, зростання на 2,4%. Це зумовлено особливістю його портфеля — до його складу входять чотири сучасні логістичні об’єкти, зокрема у Гонконгу (Чіньї) та Хунані (Чанша), Гуандуні (Фошань) і Аньхой (Ухі). Всі ці об’єкти спочатку були розроблені групою SF Express і призначені для підтримки логістичних операцій її компаній, що демонструє протилежну циклічність у порівнянні з роздрібними REITs.

Завдяки зниженню міжбанківських ставок у Гонконгу, вартість фінансування для гонконгських REITs знизилася, що стало одним із ключових факторів підтримки їхніх результатів. За правилами Гонконгської комісії з цінних паперів, REITs повинні щорічно розподіляти щонайменше 90% доходів акціонерам у вигляді дивідендів, тому можливості для реінвестицій обмежені, і вони дуже чутливі до змін у вартості фінансування.

Наприклад, за річним звітом, Yuexiu Property Fund (00405.HK) завдяки зниженню ринкових ставок активно оптимізував структуру фінансування, зменшивши середню ставку відсотків до 3,77%, що на 76 базисних пунктів менше порівняно з попереднім роком; наприкінці періоду ставка знизилася до 3,61%, що є найнижчим рівнем за останні три роки, і за рік було зекономлено близько 150 мільйонів RMB на фінансових витратах. Yuexiu Property Trust — перший у світі гонконгський REIT, що інвестує у нерухомість материкового Китаю.

Крім того, фактична вартість позик у Prosperity REIT знизилася до 3,5%, а середня вартість фінансування Sunshine REIT зменшилася з 4,2% до 3,5%, що суттєво зменшило витрати на відсотки і компенсувало зниження чистого доходу від нерухомості.

Зростає увага до процесу взаємної інтеграції REITs

З моменту оголошення Комісією з цінних паперів Китаю 19 квітня 2024 року про включення REITs до механізму Шанхайської та Шеньчженьської біржових систем, цей процес привертає значну увагу. У Гонконгу цю ініціативу активно обговорюють у публічних виступах.

У червні минулого року на щорічній конференції Азійського форуму трейдерів і саміті з торгівлі акціями 2025 року голова Гонконгської комісії з цінних паперів Хуан Тянью повідомив, що у майбутньому регулятори обох частин материка розглянуть можливість повної оптимізації механізму Шанхайської та Шеньчженьської біржових систем, включивши до нього більше продуктів, зокрема, ринок у юанях для гонконгських акцій, REITs та ETF.

25 лютого 2026 року фінансовий секретар уряду Гонконгу Чен Маобо у своїй доповіді до Законодавчих зборів щодо бюджету на 2026–2027 роки також чітко заявив, що буде докладати зусиль для швидшого включення REITs до механізму взаємної зв’язку.

На сьогодні в Гонконзі зареєстровано 11 REITs. За ринковою капіталізацією ці 11 компаній мають сумарну вартість 1427 мільярдів HKD, з них найбільший — Link REIT із капіталом у 967 мільярдів HKD, що є першим гонконгським REIT; далі йдуть Champion REIT і Prosperity REIT, обидва з капіталом понад 10 мільярдів HKD; найменший — Fortune REIT (01881.HK) з приблизно 1,1 мільярда HKD.

Включення REITs до механізму Шанхайської та Шеньчженьської біржових систем, з одного боку, підвищить ліквідність гонконгського ринку REITs, сприятиме довгостроковій переоцінці їхньої вартості, а з іншого — надасть материковим інвесторам більше можливостей. За останні два роки внутрішні інвестори в Китаї дедалі більше цікавляться високодохідними активами, і на тлі зростання їхньої оцінки у A-акціях, доходність у гонконгських REITs є досить привабливою для внутрішніх інвесторів.

«Включення REITs до механізму Шанхайської та Шеньчженьської біржових систем — це важливий прорив у взаємозв’язку капітальних ринків, що має глибокий вплив і стратегічне значення», — зазначив генеральний директор групи Link REIT Ван Гоулонг. — «Це допоможе закріпити статус Гонконгу як міжнародного фінансового центру; одночасно, залучення великої кількості внутрішніх інвесторів у ринок H-REITs сприятиме підвищенню активності та покращенню загальної ліквідності».