Шанхай знижує початковий внесок для комерційної нерухомості, ймовірно, інші міста приєднаються

Джерело: Економічна довідкова газета Автори: Лян Цянь, Є Цзянь

16 березня Народний банк Китаю Шанхайського відділення спільно з Управлінням фінансового нагляду та регулювання Шанхайського управління нагляду опублікували повідомлення, згідно з яким з 16 березня 2026 року мінімальний початковий внесок за комерційне житло (включно з «житло для спільного проживання та роботи») у Шанхаї буде не менше 30%. Кредитні установи повинні відповідно до стану бізнесу, ризиків клієнтів та інших факторів раціонально визначати конкретний відсоток першого внеску для кожного кредиту. Це перше за понад десять років коригування політики іпотечного кредитування комерційної нерухомості у Шанхаї, і очікується, що інші міста також приєднаються.

У січні цього року Народний банк Китаю та Управління фінансового нагляду та регулювання опублікували повідомлення «Про коригування мінімального відсотка початкового внеску за іпотечні кредити на комерційне житло», у якому зазначалося, що «мінімальний відсоток початкового внеску за іпотечні кредити на комерційне житло (включно з ‘житлом для спільного проживання та роботи’) буде не менше 30%», і було підкреслено, що «з урахуванням принципу диференційованого регулювання, на основі єдиного мінімального відсотка по всій країні, регіональні влади можуть самостійно визначати нижню межу мінімального відсотка для кожного міста».

«Нова політика знижує бар’єри для входу в інвестиції та управління, головна мета — активізувати існуючі активи комерційної нерухомості», — зазначив заступник директора Інституту нерухомості Yiju у Шанхаї Янь Юйцзинь. За його словами, ця зміна має очевидний ефект зменшення навантаження. На прикладі комерційної нерухомості вартістю 5 мільйонів юанів, до впровадження нової політики покупець мав би внести 2,5 мільйона юанів початкового внеску, а після — лише 1,5 мільйона, що зменшує грошовий потік на 1 мільйон юанів.

Янь Юйцзинь додав, що ця зміна ефективно звільнить інвесторів, обмежених капітальними бар’єрами, особливо враховуючи поточне пожвавлення ринку вторинного житла та ефект витоку капіталу. Очікується, що в короткостроковій перспективі кількість консультацій щодо комерційних та офісних проектів у центральних районах Шанхаю зросте порівняно з попереднім періодом.

Загальний директор дослідницького інституту Zhang Research Institute у Шанхаї Чжан Веньцзінь зазначив, що за останні кілька років середня орендна плата та рівень заповненості комерційної та офісної нерухомості у Шанхаї знижувалися, що спричинило зниження довіри до ринку та зменшення обсягів угод, а запаси комерційної нерухомості постійно зростають. Зниження початкового внеску з 50% або вище до не менше 30% — це спосіб знизити бар’єри для входу на ринок, активізувати потенційний попит і допомогти забудовникам швидше реалізувати комерційну нерухомість, зменшуючи запаси.

Голова дослідницького інституту 58 Anjuke Чжан Бо вважає, що нова політика сприятиме активізації ринку нежитлових активів у Шанхаї та підтримці оновлення бізнес-будівель. Це полегшить входження малих та середніх інвесторів, а також професійних орендних компаній у сегмент комерційної оренди, і знизить фінансовий тиск на забудовників, які перетворюють власну комерційну нерухомість у довгострокові орендні квартири. Підтримка з боку фінансових інститутів у перетворенні комерційної нерухомості у довгострокову оренду, готельні апартаменти тощо відповідає зростаючому попиту на орендне житло.

Лі Хан, ріелтор, який давно слідкує за ринком Пудун у Шанхаї, також зазначив, що зниження початкового внеску для комерційної нерухомості сприятиме активізації продажів готельних апартаментів. «Зараз у сегменті комерційної нерухомості найскладніше з реалізацією магазинів, але готельні апартаменти у вигідних районах мають рентабельність до 3% і вище, що робить їх привабливими», — сказав він. За його словами, у проекті у зоні Чжанцзянь у Пудуні, ціна залежно від планування становить від кількох сотень тисяч до двох-трьох мільйонів юанів, а місячна оренда — від 8500 до 9000 юанів. За новою політикою, початковий внесок покупця зменшиться приблизно на 50-60 тисяч юанів, і відсутність обмежень щодо кількості покупок робить цей сегмент більш привабливим для офісних працівників і інвесторів.

Однак фахівці вважають, що хоча ця політика активізує ринок, вона не призведе до повної зміни ситуації на ринку комерційної нерухомості. Янь Юйцзинь зазначив, що у нинішніх умовах, з високим рівнем вакантності офісних приміщень, тиском на орендні ставки та пом’якшенням обмежень на житло, стимулюючий ефект політики буде мати структурний характер і не зможе повторити попередню «спекулятивну хвилю» навколо «подібної до житлової» нерухомості.

«Мета політики, ймовірно, полягає у підвищенні ліквідності комерційної та офісної нерухомості, активізації її функцій як ‘індустріального носія’ або ‘комерційного роздрібного носія’», — зазначив Янь Юйцзинь. Менший рівень кредитування дозволить частині нерухомості перейти до організацій або осіб, здатних на її купівлю або переробку, для розвитку нових споживчих та бізнес-форм. Особливо враховуючи нинішні зміни у промисловій та комерційній економіці, попит на нові типи комерційних проектів зросте.

Загальний директор Zhang прогнозує, що такі міста, як Пекін, ймовірно, також приєднаються до цієї політики. Він вважає, що з урахуванням переходу ринку до стадії збереження активів, активізація існуючих комерційних та офісних активів стане важливим напрямком політики. Інші міста не лише коригуватимуть рівень початкового внеску відповідно до своїх ринкових умов і цілей регулювання, а й, можливо, запровадять додаткові цільові заходи для досягнення цілей «контролю зростання, зниження запасів і покращення пропозиції».