Розкішні будинки на торгах обвалюють ціни, нові будинки опиняються в скрутній ситуації

Звернення до AI · Як Lianfa Xin Shuyayaju може подолати проблему високої цінової політики?

Автор | П’яний великий акула

Джерело | GeLonghui Real Estate

Ясна стратегія на ринку — для багатьох забудовників це і можливість отримати додаткові бали, і перешкода на шляху.

Якщо отримати цю землю, можна опинитися у складній ситуації, коли важко зійти з обраного курсу.

Новий тест для новобудов

З початку березня у Шеньчжені прискорюється ринок нових житлових об’єктів.

Кожен район поступово отримує схвалення на типові проекти для попереднього продажу.

Останнім часом у Лонгхуа, район Хуншань, також знаходиться на стадії активної підготовки проект Lianfa Hongshan Shuyayaju.

За інформацією з ринку, очікується, що наприкінці березня відкриють маркетинговий центр і демонстраційні квартири, а до кінця місяця отримають дозвіл на введення в експлуатацію.

Цей проект був придбаний минулого року на 65 раундах торгів за 12,12 мільярдів юанів, з премією 46,6%.

Загальна площа землі — близько 10 000 м², запланована будівельна площа — близько 43 000 м², з урахуванням житлової площі — близько 34 000 м², коефіцієнт використання — 3,09, рівень озеленення — 32,49%. У складі проекту — близько 27 000 м² житла, близько 500 м² комерційних приміщень на цокольних поверхах і близько 100 м² об’єктів нерухомості.

Дизайн передбачає даховий сад у стилі “небо”, що складається з трьох основних будівель і додаткових корпусів.

Одна з будівель має 25 поверхів і висоту близько 80 метрів, з двома ліфтами і шістьма квартирами на поверсі; інша — 16 поверхів і висоту близько 53 метрів, у ній 332 квартири та 360 паркомісць.

Через низький коефіцієнт використання — лише 3,09, а також через те, що це новобудова у районі з низькою щільністю забудови, і враховуючи нові будівельні норми Шеньчжена, проект визначено як перший у районі Хуншань та навколишніх територіях за новими правилами 2.0.

Отже, цей проект стане типовим для району Лонгхуа, популярної зони Хуншань, і буде першим у цьому районі з моменту виходу на ринок у квітні 2025 року.

Проект Hongshan Huafu загалом невеликий: площа землі — близько 5000 м², загальна площа — близько 35 900 м², коефіцієнт використання — 5,17. Є лише один звичайний житловий будинок для продажу, інший — для переселення, кількість квартир у яких майже половина від загальної, а кількість паркомісць менша за кількість квартир — менше ніж 1:1. Раніше його називали “комариним” комплексом.

184 квартири площею від 62 до 78 м² з ремонтом, середня ціна — близько 80 500 юанів за м², загальна вартість — від приблизно 4,89 до 6,52 мільйонів юанів. Це дозволило їм отримати “сонячне світло” у перший же день продажу, ставши другим у Шеньчжені проектом із “денною” освітленістю того року.

Ринок визначає цей проект як “останню житлову ділянку у районі Хуншань, після цього тут більше не буде землі для житла”.

Але тепер очевидно, що Lianfa Hongshan Shuyayaju скоро вийде на ринок і порушить цю усталену думку.

Обидва проекти розташовані у районі Хуншань і мають схожу цільову аудиторію.

Lianfa Hongshan Shuyayaju і Hongshan Huafu формують різкі межі у продукті: більший масштаб, нижчий коефіцієнт використання, оновлений дизайн планування, кращі розміщення та інфраструктура, орієнтація на чистий товарний сегмент, і вони позиціонуються як “перший проект за новими правилами у Шеньчжені” та “гарний будинок для молодих, що цінують сучасний стиль життя”.

Тому, навіть якщо проект невеликий, ринок сприйматиме Lianfa Hongshan Shuyayaju як символ чергової зміни у “гарних будинках” Лонгхуа, і його продажі та подальша ринкова поведінка автоматично стануть для ринку своєрідним тестом.

Ключ до ціноутворення

Але навіть із відкритою стратегією, коли очікування ринку високі, у проекту все одно є багато труднощів.

Перш за все — це його позиціонування.

З точки зору продукту, ділянка має трикутну форму і оточена дорогами та приватними будинками.

Щоб адаптуватися до форми, будівлі розташовані у ряд у вигляді літери “і”, частина квартир має освітлення та огляд, які блокуються близькими будинками, а найкоротша відстань між будівлями та навколишніми приватними будинками — лише 16,63 метра.

Між двома корпусами — 1-й і 3-й — найкоротша відстань становить близько 18,51 метра, а квартири на нижчих поверхах мають вікна, що виходять на балкони сусідніх будинків, що знижує рівень приватності.

Маленький комплекс, площа — всього 10 900 м², три житлові будинки тісно розташовані без саду на землі.

Хоча заплановано 360 паркомісць, співвідношення паркомісць до квартир — приблизно 1:1,08 (для 332 квартир), у тому числі 8 безбар’єрних паркомісць і 108 зарядних станцій.

Обмеження у плануванні квартир: група Lianfa пропонує 69 м² для 3-кімнатних і 99 м² для 4-кімнатних квартир. Хоча це заповнює довгоочікувану потребу у малих квартирах у районі Хуншань, найменші з них мають досить тісний простір у спальнях та інших кімнатах.

По-друге — це вартість землі.

Якщо підраховувати, то шанси проекту Lianfa Hongshan Shuyayaju на ринку — середні.

По-перше, земля A817-0619 у районі Лонгхуа, яку придбано з премією 46,6%, загальною вартістю 12,12 мільярдів юанів, з ціною за квадратний метр 44 500 юанів, — це рекорд у регіоні.

Якщо додати до цієї ціни будівельні та оздоблювальні роботи, податки, фінансові витрати та операційні витрати, то беззбиткова ціна, за оцінками експертів, має становити понад 65 000 юанів за м², а для отримання більшого прибутку — понад 70 000 юанів за м².

По-друге, і продажі на ринку також очевидні.

З прикладами цін на нові квартири у навколишніх проектах:

— У грудні 2024 року у проекті Shenye Yiyuefu (третьий етап) 246 квартир площею від 99 до 168 м² з ремонтом, середня ціна — близько 72 100 юанів за м², загальна вартість — від 6,36 до 13,17 мільйонів юанів.

— У червні 2024 року у проекті Shenye Yiyuefu (другий етап) 252 квартири площею від 99 до 168 м² без ремонту, середня ціна — близько 69 100 юанів за м², загальна вартість — від 6,12 до 12,93 мільйонів юанів.

— У червні 2023 року у першому етапі того ж проекту 358 квартир площею від 78 до 179 м² без ремонту, середня ціна — близько 71 900 юанів за м², загальна вартість — від 5,33 до 14,84 мільйонів юанів. На 17 березня ще залишалося 139 квартир, які не продано.

— У січні 2021 року на ринок вийшов комплекс Shangyu Hongshanli з 152 квартирами площею від 54 до 99 м² без оздоблення, середня ціна — близько 73 900 юанів за м², загальна вартість — від 4,76 до 7,65 мільйонів юанів. Якщо Lianfa Hongshan Shuyayaju відкриється за ціною понад 70 000 юанів за м², ринок навряд чи зможе це сприйняти.

— У березні минулого року у комплексі Shangyu Hongshanli продано квартиру площею 90,82 м² за ціною 530 тисяч юанів, фактична ціна — 519 тисяч юанів, що становить приблизно 57 100 юанів за м².

— У 2011 році у проекті Geindian Shangtangdao двокімнатна квартира площею 65 м² була продана у січні-лютому за ціною від 3,07 до 3,10 мільйонів юанів, що становить приблизно 47 300 — 47 700 юанів за м²; у жовтні 2019 року трикімнатна квартира площею 89 м² коштувала близько 4,4 мільйона юанів, ціна — близько 49 100 юанів за м².

— У 2016 році у проекті Xinghe Chuanqi двокімнатна квартира площею 89,05 м² була продана 7 січня за 568 тисяч юанів, ціна — 63 785 юанів за м²; інша — 86,79 м² — також у січні того ж року, за 568 тисяч юанів, ціна — близько 65 446 юанів за м².

— У 2012 році у проекті Zhongyang Yuanzhu трикімнатна квартира площею 88,05 м² була продана 15 січня за 6,29 мільйонів юанів, ціна — 71 414 юанів за м²; у грудні 2019 року — 143,34 м² за 9,44 мільйони юанів, ціна — близько 65 844 юанів за м², з початковою ціною 10 мільйонів юанів.

Якщо Lianfa Hongshan Shuyayaju продаватиме за понад 70 000 юанів за м², це буде дорожче за вторинний ринок у таких проектах, як Geindian Shangtangdao або Xinghe Chuanqi.

У порівнянні з цим, ці житлові комплекси мають зрілу інфраструктуру, близько до метро, з більш відкритими видами та стабільною управлінською компанією. Вони розташовані на трикутних ділянках, поруч із сільськими будинками, з найкоротшою відстанню між будинками всього близько 16 метрів, а також поруч із вулицею Min Tang Road, що створює шум.

За такою ціною, як ринок обере?

Мінімальні очікування щодо нових квартир

Але більш важливим є те, що останнім часом з’явилися кілька високоякісних аукціонних об’єктів у центральних районах.

Зараз найбільший тиск на ринок чинять не змагання між новими проектами з зниженням цін, а ціни на аукціонах у престижних районах, які безпосередньо знижують психологічний рівень цін.

Наприклад, у Футіані, у традиційному районі розкоші — Хунміху, лот “Xiangyu Central” має середню ціну понад 200 000 юанів за м². У грудні минулого року 160,42 м² квартира була продана за 26,95 мільйонів юанів, що становить приблизно 168 000 юанів за м².

Нещодавно на платформі Ali Auction виставили об’єкт площею близько 203,62 м² із початковою ціною близько 15,04 мільйонів юанів, що дає ціну близько 75 000 юанів за м². Навіть за оцінкою в 18 800 641,84 юанів, оцінкова ціна за м² — лише 92 332 юанів, що встановлює новий мінімум у цьому районі і навіть нижче ціни, за якою власник купував цю квартиру раніше.

У лютому 2024 року у тому ж районі аукціон проводили для квартири площею близько 133 м², і вона була продана приблизно за 15 000 юанів за м².

У серпні 2023 року у тому ж районі продали квартиру площею 203 м² за 51,8 мільйонів юанів, що становить ціну 255 200 юанів за м² — рекорд для цього району.

За два-три роки ціни на ринку знизилися більш ніж удвічі.

Не лише у Хунміху, але й у Баян і Наньшань — у престижних житлових комплексах — також відбувається коригування цін через аукціони.

Наприклад, у районі Huacheng у Наньшані 16 березня був аукціон для об’єкта площею 144,61 м² із початковою ціною 7,6 мільйона юанів і оцінкою 9,5 мільйонів. У підсумку він був проданий за 9,54 мільйона юанів, що становить ціну близько 65 992 юанів за м².

У районі Bian у Баян 16 березня аукціон для великого апартаменту площею 334,34 м² із початковою ціною 17,54 мільйона юанів і оцінкою 21,92 мільйона, завершився продажем за 52 450 юанів за м² — це 80% від оцінки.

Ще один приклад — об’єкт площею 353,91 м² у новому комплексі “Xin’an Yihao Gongguan” у Баян, що скоро виставлять на аукціон із початковою ціною 24,36 мільйона юанів і оцінкою 30,44 мільйона.

Це означає, що у центральних районах Футіан, Наньшань і Баян ціни на аукціонах високоякісних житлових об’єктів коливаються у межах 70 000 — 90 000 юанів за м².

Для ринку це означає, що покупці мають одне єдине питання:

“Хунміху та Хуаченг уже по 70–90 тисяч, чому у Лонгхуа, у районі Хуншань, ціна становить лише 65–70 тисяч за м²? Якщо “Xinyu Shuyayaju” справді продаватимуть за понад 70 тисяч за м², навіщо купувати тут?”

Якщо ціна буде занизькою, це призведе до збитків і проблем із грошовим потоком; якщо ж вона буде занадто високою і не відповідатиме співвідношенню ціна-якість, ринок не підтримає таку пропозицію.

Отже, ціноутворення для Lianfa Xin Shuyayaju — це дуже важливий момент.

Якщо орієнтуватися на рівень понад 70 тисяч юанів за м², це може безпосередньо застрягти у найскладнішому ціновому діапазоні.

Для ринку ж очікування щодо якості здачі об’єкта стають дедалі вищими і більш суворими.

Проект підтримується Lianfa Group, і раніше брендова репутація забудовника мала досить хорошу репутацію, але за останні роки з’явилися й сумніви.

Наприклад, у Хефеї проект Lianfa Binyu Tinghu був зразковим висококласним проектом модернізації, але у 2024 році під час здачі в експлуатацію було виявлено 95 проблем — від пустот, протікань і тріщин у стелях.

У Шеньчжені, у Лонгхуа, проект Lianfa Zhenzhuo Yaju цього січня здали раніше запланованого, але стороння інспекція виявила проблеми з водонепроникністю ванних шаф, відсутністю зворотних клапанів у витяжках, кривизною вхідних дверей і пустотами у цеглі.

Ще раніше, у березні минулого року, проект Lianfa Yue Shang Ju у Гуанмін був майже готовий до здачі, але власники висловлювали сумніви щодо відповідності якості.

Ще більш важливо — фінансовий звіт материнської компанії Lianfa Group показує, що у 2025 році очікується перший збиток із максимальною сумою у 10 мільярдів юанів через фінансове навантаження від Lianfa.

За три роки поспіль компанія показує збитки, і її грошові потоки дуже напружені, тому вона вже не є стабільним гравцем, яким була раніше.

У такій ситуації, якщо очікувати, що Lianfa зможе використовувати якісні матеріали, суворо контролювати будівництво і не економити на витратах, для інвесторів і покупців, що тримають гроші, залишається лише ризикована ставка.