Прямий зв'язок із презентацією результатів | Пен Юндун з Beike: після оптимізації структури магазинів та агентів продуктивність персоналу значно зросла, продовжуємо дотримуватися нейтральної позиції щодо ринку

Питання AI · Вплив підвищення ефективності Shell People на конкурентну ситуацію в галузі

Щоденна економічна газета: Чен Мейюй    Редактор: Хуан Бовень

16 березня Shell (BEKE, ціна акцій 16,9 доларів, ринкова капіталізація 19,8 мільярдів доларів) опублікувала дані за 2025 рік і провела телефонну конференцію з результатами. Співзасновник Shell, голова ради директорів і генеральний директор Пен Юндун, виконавчий директор і фінансовий директор Шюй Тао та інші брали участь.

Згідно з повідомленням, у 2025 році чистий дохід Shell становив 946 мільярдів юанів, що на 1,2% більше порівняно з попереднім роком; чистий прибуток — 29,9 мільярдів юанів, що на 26,7% менше; скоригований чистий прибуток — 50,2 мільярдів юанів, що на 30,4% менше. У секторі нерухомості кількість угод з вторинним ринком зросла на 11%; дохід від ремонту житла досяг історичного максимуму — 154 мільярди юанів, а прибутковість оренди вперше за історію стала прибутковою за рік.

Пен Юндун на конференції зазначив, що у 2025 році ринок зазнав багато змін, наприклад, частка вторинних угод у загальному ринку нерухомості продовжує зростати, а обсяг угод на вторинному ринку досяг історичного максимуму. У внутрішньому ринку новобудов також спостерігається диференціація: високоякісні нові продукти користуються більшою популярністю, молоді споживачі все частіше орендують житло, а рентабельність оренди поступово покращується.

«Ринок новобудов входить у нову стадію розвитку»

Державне статистичне управління опублікувало «Статистичний бюлетень розвитку національної економіки та суспільства на 2025 рік», згідно з яким у 2025 році загальна площа вторинних угод склала 73 685 тисяч квадратних метрів. За даними звіту China Real Estate Research Association, з урахуванням уніфікованих показників, частка вторинних угод у загальному обсязі житлових угод країни склала майже 46%, що є історичним максимумом з моменту початку офіційної статистики, зростання на приблизно 6,7 процентних пунктів порівняно з 2023 роком.

У містах першої та другої лінії частка вторинних угод вже перевищила 60%, стабільно домінуючи на місцевому ринку житлових послуг, і їхній стійкість значно вища, ніж у третинних і четвертинних містах, де переважає нове будівництво. Це робить їх важливим стабілізуючим фактором для національного ринку нерухомості.

За умов, коли ціни на нові будівлі ще перебувають у процесі корекції, а очікування щодо купівлі житла ще не повністю відновилися, підвищення ефективності обігу вторинного житла дозволяє задовольнити потреби покупців із різними фінансовими можливостями та сприяє подоланню бар’єрів у обміні старого житла на нове.

Згідно з Пен Юндуном, у 2025 році Shell завершила угод на 2,15 трильйонів юанів із вторинним житлом, що на понад 10% більше порівняно з попереднім роком, встановивши новий рекорд. Що стосується ефективності праці, серед агентів, які не працюють у Lianjia, середній обсяг угод з вторинним житлом на одного агента зріс на 6% порівняно з 2022 роком і перевищив 3 угоди.

«Що стосується нашого прямого бізнесу Lianjia, минулого року ми активно оптимізували мережу магазинів і структуру агентів, зосереджуючись на високоефективних можливостях і глибокій роботі в ключових містах. Після оптимізації рівень ефективності в цих містах підвищився, і ми формуємо більш збалансовану та здорову структуру між масштабом і ефективністю», — сказав Пен Юндун.

Шюй Тао додав: «Наша стратегія переходу від ‘масштабного розширення’ до ‘ефективності’ є природним і необхідним етапом еволюції платформи. Майбутній ріст і гнучкість результатів платформи залежатимуть не від кількості учасників, а від здатності платформи та її сервісів до розширення — від професійних послуг і підвищення загальної ефективності».

Керівництво зізналося, що раніше модель роботи з новобудовами була здебільшого традиційною каналізаційною логікою, орієнтованою на комісії та потоки ресурсів. «Для ключових проектів ми використовували наші великі канали для вирішення проблем з реалізацією у забудовників, і ця модель була дуже ефективною на етапі зростання ринку. Але в сучасних умовах ця модель може обслуговувати лише частину проектів і покупців, і її цінність для забудовників і покупців обмежена».

«Ми вважаємо, що ринок новобудов входить у нову стадію, і покупці вже не так цікавляться інформацією, як впевненістю у своєму рішенні. Забудовники більше не зацікавлені у додаткових каналах, а прагнуть отримати більш визначені результати реалізації в обмеженому бюджеті. Тому ми прагнемо підняти модель новобудов із ролі каналу до ролі партнера на всьому циклі проекту», — пояснили керівники. З їхнього боку, у довгостроковій перспективі вони прагнуть зробити новобудови не лише частиною транзакцій, а платформою для підвищення ефективності між забудовниками і покупцями.

«Ринок житла в Китаї залишається найбільшим і найціннішим у світі»

З фінансових даних видно, що фокус бізнесу Shell змінюється.

У 2025 році чистий дохід від вторинного житла склав 25 мільярдів юанів, що на 11,3% менше порівняно з попереднім роком; дохід від новобудов — 30,6 мільярдів юанів, зниження на 9,1%. У той час як дохід від ремонту та меблювання становив 15,4 мільярдів юанів, що на 4,4% більше, а доходи від оренди житла — 21,9 мільярдів юанів, зростання на 52,8%, що стало ключовим фактором у зростанні загального доходу Shell.

«Наш бізнес з ремонту та меблювання переходить від залежності від окремих проектів і досвіду до моделі послуг, що можна масштабувати, і створює чіткий довгостроковий шлях до прибутковості; оренда житла поступово набирає стабільних показників прибутковості і грошових потоків», — зазначив Пен Юндун.

Варто відзначити, що на цій конференції керівництво багато говорило про AI (штучний інтелект).

Пен Юндун зізнався, що ринок нерухомості — це не стандартний товар, він містить і раціональні, і емоційні компоненти. «AI може максимально раціоналізувати раціональну частину і посилити цінність емоційної, яку повинні виконувати люди. Машини можуть обробляти дані, але справжні рішення, інтерпретація і довіра здебільшого залежать від людей, тому AI не може замінити людину, а лише співпрацювати з нею. Ми обрали стратегію людсько-машинної співпраці».

Він додав, що у сфері нерухомості AI допомагає автоматично генерувати маркетинговий контент, моделі, імітувати реальні сценарії взаємодії з клієнтами, підвищувати професійний рівень агентів. У майбутньому AI стане помічником у визначенні потреб клієнтів, точному підборі житла, ціноутворенні, підтримці прийняття рішень і автоматизації процесів. AI допоможе сервісам закріпити професійні навички і зробити їх більш доступними та повторюваними.

Зараз можливості AI поступово інтегруються у ключові процеси Shell, такі як прийняття рішень щодо купівлі, ціноутворення, підтримка управління орендою, стратегічне планування, зменшуючи ризики і підвищуючи ефективність, а також оптимізуючи структуру витрат.

На конференції Пен Юндун ще раз підтвердив, що у 2026 році Shell залишатиметься нейтральною щодо ринкових коливань: по-перше, ринок житла в Китаї залишається найбільшим і найціннішим у світі; по-друге, фундаментальні логіки технологічних сервісів зазнали значних змін, і споживачі потребують більш професійних і визначених рішень. У майбутньому галузь більше не змагатиметься за масштаб, а зосередиться на професійному сервісі та підвищенні ефективності.