12.3 трильйонів: крах міфу про нерухомість наближається, як довго Австралія зможе тримати удар після виснаження реальної економіки?

澳洲 нерухомість за ці тридцять років була справжньою довгою вечіркою, всі думали, що будинки — це безперервна машина для зняття грошей. Загальна вартість вже перевищила 12,3 трильйона австралійських доларів, ця цифра у кілька разів більша за річний внутрішній валовий продукт країни. З першого погляду країна здається багатою, але при детальнішому розгляді приховані багато тривожних проблем.

У 90-х роках минулого століття уряд запровадив знижку на податок на капітальний прибуток у 50%, спочатку щоб заохотити інвестиції, але результатом став справжній спалах ринку нерухомості. Інвестори масово почали купувати нерухомість, оренда з податковими знижками на відсотки та ремонтні витрати стала вигідною для зменшення податкового навантаження. Цей негативний механізм разом із податковими знижками перетворився на справжній інструмент ухилення від сплати податків. Гроші масово вливалися у ринок, і ціни почали стрімко зростати з 2000 року. Середня ціна на житло в Сіднеї вже близько 1,76 мільйонів австралійських доларів, і звичайній сім’ї потрібно майже у 9 разів більше їхнього річного доходу, щоб зробити перший внесок — це важкий тягар, наче вони несуть на плечах гору.

Молодь відчула це найсильніше. Раніше кілька років заощаджень вистачало, щоб зробити перший внесок, тепер — сотні тисяч доларів, і багато хто просто дивиться на це з розчаруванням, змушені здаватися і залишатися у ринку оренди. В країні рівень вакантних орендних квартир знизився до 1,2%, у деяких містах, наприклад у Перт, він майже до нуля. Третина доходу орендарів щомісяця йде на оренду, цей показник досяг нових максимумів. Уявіть собі молодих випускників, зарплати яких ще не зросли, а оренда щороку зростає, наче вода з крана. Чи не втрачають вони з самого початку можливість мати своє житло?

Політика тоді сприяла цьому процесу, але тепер стала двосічним мечем. Негативний механізм збільшує багатство багатих, а простих людей віддаляє все далі. Перший внесок у купівлю житла отримує допомогу від уряду у вигляді 5% субсидії, але ця допомога фактично підвищує планку входу. Девелопери активно будують нові будинки, але процес затвердження затягується: минулого року в країні було схвалено лише 174 тисячі нових квартир, що значно менше запланованих 240 тисяч, і дефіцит вже наближається до 300 тисяч. Будівельні майданчики порожні, робітники масово залишають галузь, ланцюг виробництва руйнується — ніхто не може уникнути цього.

Гроші, які мали б підтримувати реальну економіку, повністю йдуть у нерухомість. В Австралії витрати на дослідження і розробки становлять лише 1,7% ВВП, що значно нижче середнього рівня в ОЕСР, і щороку країна втрачає сотні мільярдів австралійських доларів. Бізнеси воліють вкладати гроші у передмістя для зниження податків, ніж ризикувати інноваціями. Нові заводи відкриваються повільно, технологічні компанії мають труднощі з фінансуванням, і кількість робочих місць зменшується. За останні роки імміграція додала понад 130 тисяч людей, але попит на житло вибухнув, ресторани і торгові центри зменшили потік відвідувачів, а борги висмоктують купівельну спроможність населення.

Багато сімей щомісяця витрачають половину доходу на погашення кредитів, і коли гроші закінчуються, вже немає сил ні на споживання, ні на інвестиції. Молодь відтіснили з ринку нерухомості, соціальні розриви стають все більш очевидними. Хтось живе у оренді все життя, а накопичити на перший внесок — це вже казка. Міф про нерухомість досяг свого піку, і всі починають задаватися питанням: чи це справжнє багатство, чи просто бульбашка, що позичає майбутнє?

Ця довга вечірка на ринку нерухомості тривала тридцять років, але пальне майже закінчилося, і ризик різкого спаду вже перед очима. Цифра у 12,3 трильйона австралійських доларів, скільки б вона не зростала, не зможе зупинити закони арифметики. Молоді покоління все більше відстають, а межа соціальної справедливості поступово відступає. Можливо, зміни почнуться з визнання проблеми, і всім потрібно мати сміливість дивитися правді у вічі, а не продовжувати мріяти про чергове диво.