Невизначеність ринку зростає, чому Shell стає все стабільнішою?

Виставлення|Центр Візитів Онлайн

Перевірка|Лісяо Янь

16 березня компанія 贝壳 (NYSE:BEKE;HKEX:2423) опублікувала фінансові результати за четвертий квартал та весь 2025 рік. На тлі глибокої корекції ринку нерухомості та загального тиску галузі компанія продемонструвала високий рівень стійкості у річному менеджменті: чистий дохід зріс на 1% до 94,6 мільярдів юанів, чистий прибуток — 2,99 мільярдів юанів, скоригований чистий прибуток — 5,02 мільярдів юанів. Обсяг вторинних угод зріс на 11% у порівнянні з минулим роком, встановивши новий рекорд, частка доходу від нерухомості у непобудовних операціях зросла до історичного максимуму — 41%, доходи від ремонту та дизайну інтер’єрів досягли 15,4 мільярдів юанів, що також є новим рекордом, а бізнес оренди вперше за історію приніс прибуток за рік. Ці ключові показники підтверджують, що 贝壳 переходить від масштабного зростання до підвищення ефективності та цінності, використовуючи багатогалузеву структуру «торгівля + ремонт + оренда» для проходження циклу, застосовуючи AI-технології для реконструкції сервісних можливостей та знаходячи нові шляхи високоякісного розвитку у нових умовах галузі.

У 2025 році ринок нерухомості входить у фазу глибокої корекції з уповільненням обсягів та оптимізацією структури, галузь стикається з викликами зменшення темпів угод та збільшенням тиску на розпродажі. 贝壳 дотримується принципу «не лише масштаб, а й якість», активно оптимізуючи структуру бізнесу, забезпечуючи стабільне зростання та підвищення якості та ефективності основних транзакцій.

Результати у сегменті вторинної нерухомості вражають: чистий дохід за рік склав 25,02 мільярдів юанів, обсяг вторинних угод на платформі зріс на 11% у порівнянні з минулим роком, встановивши новий рекорд. Екосистема платформи постійно удосконалюється: частка GTV від непобудовних каналів становить близько 63%, обсяг вторинних угод через непобудовні канали зріс на 15%, модель з легкими активами та сильною платформою ще більше закріплюється, стабільність доходів значно зростає. Ефективність агентів продовжує зростати: середній обсяг вторинних угод на агента з непобудовних каналів підвищився з менш ніж 2 до 3 угод у 2022 році, що свідчить про підвищення професійних навичок та продуктивності.

У сегменті новобудов компанія дотримується стратегії «чіткої передачі об’єктів», за рік обсяг GTV склав 890,9 мільярдів юанів, показавши кращі результати, ніж середній по галузі. 贝壳 виходить за межі традиційної логіки розподілу трафіку, пропонуючи девелоперам повний спектр послуг — від попереднього аналізу та маркетингового планування до ефективного зняття об’єктів з продажу, сприяючи переходу від посередницьких каналів до комплексних сервісних платформ. У період звітності маржа прибутку від новобудов зросла на 0,2 п.п., а маржа від старих об’єктів у четвертому кварталі підвищилася порівняно з попереднім періодом, що підтверджує стійкість прибутковості основних транзакцій.

Об’єктивно, через зниження загального обсягу угод на ринку, загальний GTV компанії трохи знизився у порівнянні з минулим роком, але завдяки платформеній стійкості, каналам та стандартизації сервісів 贝壳 демонструє зростання обсягів, покращення структури та підвищення маржі, що дозволяє їй протистояти ринковим коливанням і зберігати конкурентоспроможність.

Стратегія «один центр — три крила» дала значні результати: непобудовний бізнес швидко зростає і стає ключовою силою для протистояння циклічним коливанням та відкриття нових можливостей зростання. У 2025 році частка доходів від непобудовних операцій зросла до 41%, структура бізнесу стала більш збалансованою та стійкою до циклічних коливань, що свідчить про перехід 贝壳 від платформи лише для нерухомості до комплексної платформи, що охоплює весь життєвий цикл проживання.

Бізнес з ремонту та дизайну інтер’єрів увійшов у фазу високоякісного зростання: чистий дохід склав 15,4 мільярдів юанів, що на 4,4% більше, ніж у попередньому році, а маржа прибутку зросла до 31,4%, що на 0,7 п.п. вище. Компанія зменшує темпи розширення, зосереджуючись на створенні масштабованих та реплікабельних професійних сервісів, використовуючи модульні продукти, стандартизовані зразкові квартири та BIM-інтелектуальні інструменти для підвищення продуктивності дизайнерів; здійснює централізовані закупівлі по всій країні та регіонах, охоплюючи близько 80% основних матеріалів та 60% допоміжних, що підвищує цінову конкурентоспроможність та стабільність контролю якості. Місячна кількість замовлень професійних менеджерів з ремонту зросла більш ніж на 100%, що сприяє підвищенню ефективності та прибутковості, забезпечуючи здорове та стійке зростання бізнесу.

Бізнес оренди житла досяг історичного прориву, вперше за історію компанії отримав операційний прибуток. На кінець року кількість управлінських об’єктів перевищила 700 тисяч, зростання на 62%; чистий дохід склав 21,9 мільярдів юанів, що на 52,8% більше минулого року; маржа прибутку зросла на 3,6 п.п. до 8,6%. За політикою підтримки політики «оренда та купівля», 贝壳 застосовує професійне управління, цифрові операції та стандартизовані послуги для входу на ринок оренди, створюючи повний ланцюг «прийом — ціноутворення — управління — виселення», що задовольняє потреби нових мешканців міст і молоді, а також формує стабільний грошовий потік і джерела прибутку, ставши важливим стабілізуючим сегментом платформи.

Швидкий розвиток непобудовного бізнесу руйнує залежність 贝壳 від традиційних операцій з нерухомості, формуючи позитивний баланс «стабільна основа угод, підвищення прибутковості ремонту, розширення грошових потоків оренди». Взаємодія різних галузей забезпечує стабільність управління під час ринкових коливань і закладає міцну основу для довгострокового розвитку.

У контексті технологій AI 贝壳 твердо йде шляхом «співпраці людини і машини», розглядаючи AI як ключовий фактор підвищення якості житлових сервісів, використовуючи технології для підвищення ефективності сервісних працівників і конкурентоспроможності, сприяючи трансформації галузі від трудомісткої до технологічної. 彭永东 зазначає, що у сфері нерухомості важливі як раціональні обчислення, так і емоційне судження, AI не може бути ігнорованим, а люди — замінені, максимізуючи раціональну ефективність, сервісники підсилюють емоційну цінність, і разом вони реалізують підвищення сервісу.

У сфері нерухомості 贝壳 створює систему «AI-студій»: автоматичне генерування маркетингового контенту за допомогою AIGC, підтримка початкового спілкування з клієнтами, AI CRM для точного аналізу клієнтів та рекомендацій, інструменти тренування AI для накопичення досвіду та зменшення розриву у навичках сервісних працівників. Агенти звільняються від рутинної роботи з обробки об’єктів та повторних запитів, зосереджуючись на розумінні потреб і укладанні угод, що підвищує продуктивність та якість обслуговування.

У сегменті оренди AI закриває цикл стратегій: глибока участь у ціноутворенні, управлінні запасами та ресурсами, що підвищує ефективність прийому об’єктів на 13%, а ціноутворення за допомогою AI — на 5,3 п.п. успішності оренди порівняно з людським підходом. Менеджери з управління активами мають понад 120 об’єктів під управлінням на місяць, зростання понад 40%, що підвищує ефективність та масштаби управління.

Глибока інтеграція AI не лише забезпечує рекордні показники людської продуктивності та результатів, а й змінює логіку сервісу: від залежності від масштабів до підвищення ресурсної ефективності та продуктивності одиниці. Технології знижують операційні витрати, оптимізують процеси та підвищують точність прийняття рішень, дозволяючи платформі зберігати теплоту обслуговування при масштабуванні, стандартизації та деталізації управління.

Фінансово 贝壳 дотримується обережної та стабільної політики, постійно вдосконалює структуру витрат і економічну модель на одиницю, підвищуючи операційну ефективність. У 2025 році частка операційних витрат у чистому доході зменшилася на 1,4 п.п., що свідчить про ефективність контролю витрат; маржа прибутку від новобудов і старих об’єктів стабільно зростає, а загальна якість прибутку продовжує покращуватися.

Виконавчий директор і головний фінансовий директор 徐涛 зазначив, що компанія впроваджує низку заходів для підвищення ефективності, зменшення витрат і зміцнення управління, і у 2026 році зберігатиме обережну фінансову політику, продовжуючи оптимізувати капітальні ресурси та підвищувати рівень управління для забезпечення стабільного розвитку бізнесу. Здоровий фінансовий стан, контрольовані витрати та постійне покращення прибутковості створюють міцну основу для протистояння ринковим невизначеностям і інвестицій у технології та розвиток.

З стратегічної точки зору 贝壳 просувається у три напрямки: перше — оновлення логіки сервісу, перехід від транзакційного обслуговування до повного циклу прийняття рішень, підвищення професіоналізму та передбачуваності; друге — підвищення технологічних можливостей, використання AI для реконструкції процесів, оптимізації ресурсів і підсилення професійної цінності сервісних працівників; третє — розвиток екосистемних можливостей, створення системних сервісів, що охоплюють життєвий цикл проживання, забезпечуючи глибоку інтеграцію операцій з купівлі-продажу, ремонту, оренди та управління активами.

У період трансформації галузі фінансовий звіт 2025 року 贝壳 передає чіткий сигнал: здатність пройти цикл залежить від здатності створювати реальну цінність для споживачів. Модель зростання, що базувалася на масштабі, вже не є життєздатною; високоякісний розвиток, орієнтований на ефективність, якість і цінність, стає спільним вибором галузі та компаній.

Короткостроково ринок нерухомості залишається у фазі корекції, з невизначеністю у темпах відновлення, і частина бізнесу 贝壳 може стикнутися з тимчасовими труднощами. Але у середньо- та довгостроковій перспективі політика підтримки оренди та купівлі, зростання попиту на житлові послуги, поширення цифрових та AI-технологій відкривають широкі можливості для платформеного лідера. Завдяки всеохоплюючій сервісній мережі, стандартизованим сервісам, багатогалузевій структурі та передовим технологіям 贝壳 закріпила конкурентні переваги, які важко скопіювати.

Від нових рекордних обсягів вторинних угод до частки непобудовних операцій понад 40%, від стабільного зростання ремонту до прибутковості оренди, від значного підвищення людського ресурсу AI до постійної оптимізації фінансової структури — 贝壳 демонструє стійкість і правильність своєї стратегії трансформації та передовий менеджмент. На новому етапі високоякісного розвитку галузі компанія зберігає за собою курс на стабільність, ефективність і цінність, постійно просуваючи оновлення житлових сервісів, створюючи довгострокову цінність для споживачів, сервісних працівників, акціонерів і суспільства. Її здатність проходити цикли та довгострокова інвестиційна привабливість викликають впевненість ринку.