Оптимізація пропозиції, стабілізація очікувань: нове бачення розвитку ринку нерухомості

Щороку на Всеукраїнському з’їзді народних депутатів увага завжди зосереджена на ринку нерухомості. Урядовий звіт 2026 року про роботу уряду містить фразу «зосередитися на стабілізації ринку нерухомості», що є більш впевненим і цілеспрямованим порівняно з ціллю 2025 року «послідовно сприяти зупиненню падіння та стабілізації ринку нерухомості».

У плані розвитку ринку нерухомості урядовий звіт визначає «стабільність» як головну лінію, а «індивідуальні заходи залежно від міста» — як засіб. У короткостроковій перспективі пріоритет — «запобігання ризикам», використовуючи фінансові інструменти для «зміцнення ринку нерухомості» та задоволення різноманітних потреб у житлі; у довгостроковій — через оптимізацію пропозиції та будівництво «якісного житла», створення нових моделей розвитку та спрямування галузі на сталий шлях.

Запровадження «нової моделі розвитку галузі нерухомості» передбачає створення механізму взаємодії «люди, житло, земля, гроші», що базується на регулюванні земельних ресурсів та обсягів нових будівництв відповідно до міграційних потоків і циклів зняття запасів, щоб «земля йшла за людьми, житло — за потребами».

Для зміцнення основи пропозиції необхідно оптимізувати «земельні ресурси» та «житло», що є ключовими для впровадження нових моделей розвитку нерухомості та формування відповідної системи та політики.

У цьому році у звіті наголошується, що потрібно «залежно від міста контролювати зростання, зменшення запасів та покращувати пропозицію, досліджувати багатоканальні способи активізації існуючих житлових об’єктів, заохочувати купівлю вторинного житла для забезпечення житлом тощо», а також «якісно оновлювати міста, поступово реалізовувати реконструкцію старих районів, міських селищ, активізувати використання запасів земель та нерухомості, що не використовується». Також планується «послідовно сприяти будівництву безпечних, комфортних, зелених та розумних житлових об’єктів, впроваджувати програми підвищення якості житла та покращення обслуговування».

Досягнення цілей «оптимальної пропозиції» вимагає багатогранних заходів. По-перше, активізувати використання існуючих житлових об’єктів, і, за прогнозами, у майбутньому більшість таких покупок будуть здійснюватися місцевими органами влади, включаючи купівлю вторинного житла для зняття запасів. На початку лютого в Шанхаї вже проводилися пілотні проекти з купівлі вторинного житла для забезпечення житлом у оренду, що позитивно вплинуло на ринок, і очікується, що інші міста приєднаються. По-друге, будівництво «якісного житла» — ключовий фактор підвищення конкурентоспроможності забудовників. До 2025 року у центральних районах кількох міст проекти з високим рівнем «денної заселеності» матимуть не лише переваги у показниках ефективності використання площі, а й характеризуватимуться безпекою, комфортом, екологічністю та розумними технологіями, а також включатимуть послуги для літніх, молодих сімей та домашнього господарства, формуючи «комплексне житло + послуги» — важливий елемент нової моделі розвитку. По-третє, якісне оновлення міст — це системний процес, що вже виходить за рамки пілотних проектів і набирає обертів у всіх регіонах, з розширенням сфери застосування інфраструктурних REITs до об’єктів міського оновлення. Це означає, що будь-які запаси житла, земельні ділянки та комерційна нерухомість, що використовуються неефективно, можуть бути переплановані для підвищення їхньої функціональності та економічної цінності.

Для активізації попиту та підвищення динаміки ринку уряд застосовує заходи, що сприяють зниженню бар’єрів для купівлі житла, зменшенню витрат та підвищенню бажання та здатності купувати житло. У цьому році вперше у звіті наголошується на посиленні гарантій житлом для молодих сімей, що одружуються та народжують перших дітей, а також на поглибленні реформ системи житлових субсидій. Це свідчить про більш точне спрямування політики на стимулювання попиту та інтеграцію житлової та демографічної політики для досягнення балансу між підтримкою населення та стабілізацією ринку.

Очікується, що у найближчому майбутньому у сферах фінансової підтримки, субсидій на купівлю житла, системи житлових субсидій з’являться більш цілеспрямовані та деталізовані програми. Крім того, раніше у регіонах спостерігалася орієнтація житлової політики на багатодітні сім’ї, і в майбутньому цю тенденцію планується посилити за допомогою іпотечних кредитів, прямих фінансових дотацій та активізації запасів нерухомості.

Продовжувати реалізацію програми «забезпечити передачу житла» для зменшення ризиків. Після попередніх зусиль щодо підтримки передачі житла та зменшення боргових ризиків у забудовників, ризики на ринку нерухомості зменшилися, але необхідно зберігати обережність.

У цьому році у звіті наголошується на подальшому використанні системи «білих списків» для гарантії передачі житла та запобігання дефолтам. Це свідчить про значний прогрес у практичному застосуванні цієї системи та її важливу роль у прискоренні очищення галузі від ризиків. Очікується, що у майбутньому «білі списки» залишаться ключовим інструментом цільової підтримки, сприятимуть залученню фінансування для якісних проектів, забезпечать своєчасну здачу об’єктів у експлуатацію, збережуть соціальну стабільність і допоможуть галузі перейти до більш відповідального та ефективного фінансування.

Створення нової моделі розвитку нерухомості — це системний процес, що не може бути швидким. Потрібна скоординована робота всіх учасників, правильне розподілення ресурсів «люди, житло, земля, гроші» та послідовне впровадження базових систем. Останні ринкові тенденції свідчать про стабілізацію регіональних ринків: у січні ціни на нерухомість у перших трьох лініях міст зменшилися в цілому менше, ніж раніше, що свідчить про позитивні зміни. У майбутньому, коли галузь вийде з періоду корекції, вона сформує нову модель розвитку, орієнтовану на якісну пропозицію та більш стабільну роботу.