Інтерв'ю з членом Всекитайської конференції консультативних органів політичної влади, колишнім заступником міністра Міністерства житлово-комунального господарства Цзян Ваньжуном: рекомендація якнайшвидше видати «Умовний наказ з управління продажу житла», поступово впроваджувати продаж готових будинків, підвищити поріг передпродажу комерційної нерухомості

Кожна сім’я має справу з житловими питаннями.

5 березня, у рамках довгоочікуваного «Звіту уряду», було запропоновано зосередитися на стабілізації ринку нерухомості. За допомогою регіональних заходів контролю зростання, зниження запасів та покращення пропозиції, дослідження багатоканальних способів активізації існуючих житлових об’єктів, заохочення придбання існуючих товарних квартир для забезпечення житлом тощо. Поглиблення реформ системи житлового фонду. Оптимізація пропозиції соціального житла, прискорення реконструкції аварійних будівель.

Одночасно, послідовно сприяти будівництву «гарних квартир» — безпечних, комфортних, зелених та розумних, реалізуючи програми підвищення якості житла та послуг управління. Подальше використання системи «забезпечення передачі квартир» у вигляді білого списку для запобігання ризикам дефолту. Глибше розвивати нові моделі розвитку нерухомості через створення базових систем та підтримуючих політик.

Як зрозуміти нову модель розвитку нерухомості? Які її ключові особливості? Які рекомендації щодо створення базових систем та підтримуючих політик для нової моделі? З цими питаннями під час сесії Всекитайських двох сесій «Щоденна економічна газета» (NBD) взяла інтерв’ю у члена 14-ї Національної політичної консультативної ради, колишнього заступника міністра будівництва та житлово-комунального господарства Цзян Ваньжуна.

З 1988 року, коли він почав працювати у Міністерстві будівництва, Цзян Ваньжун працює у системі житлово-комунального господарства вже майже 40 років. Він обіймав посади начальника відділу житлової та нерухомості, заступника директора департаменту житлової та нерухомості, а з 2008 року, після створення Мінбуду, керував ключовим департаментом — департаментом регулювання ринку нерухомості, що дало йому глибоке розуміння структури та проблем ринку нерухомості. Після призначення заступником міністра у 2019 році він відповідав за житлове забезпечення та регулювання ринку нерухомості до 2025 року.

У інтерв’ю Цзян Ваньжун висловив свою думку щодо запропонованих ідей. Він прямо заявив, що у зв’язку з зростанням частки вторинного ринку, що становить майже половину, потрібно вдосконалити законодавство щодо існуючих угод з нерухомістю. Тому він рекомендує уряду включити «Положення про управління продажем житла» до плану законодавчих робіт і якнайшвидше його ухвалити; шляхом вдосконалення системи продажу товарних квартир, створення системи розкриття інформації та реєстрації угод у мережі — закласти правову основу для «нової моделі розвитку нерухомості».

Рекомендується включити «Положення про управління продажем житла» до плану законодавчих робіт і якнайшвидше його ухвалити

NBD: У цьому році у звіті зазначено, що потрібно поглиблювати створення базових систем та підтримуючих політик для нової моделі розвитку нерухомості. Чи можете ви поділитися своїм розумінням цієї моделі, зокрема щодо системи продажу?

Цзян Ваньжун: Партія комуністів у XX з’їзді поставила за мету швидко створити житлову систему з багатоступеневим постачанням, багатоканальним забезпеченням та балансом оренди і купівлі. У рекомендаціях «Плану розвитку на 15 років» ЦК КПК, ухвалених на 4-й пленумі XX з’їзду, пропонується швидко формувати нову модель розвитку нерухомості, вдосконалювати системи розробки, фінансування та продажу товарних квартир.

Зараз у країні відбуваються нові зміни у співвідношенні попиту та пропозиції житла: до 2025 року частка вторинного ринку становитиме близько 45%, у таких містах, як Пекін і Шанхай, обсяги угод з вторинним житлом перевищують нові квартири. Традиційна модель з переважанням продажу нових квартир поступово змінюється на баланс між новим та вторинним житлом. Однак, я вважаю, що законодавство щодо угод з існуючими квартирами ще недостатньо розвинене.

У сфері продажу нових товарних квартир також існують проблеми: недостатній контроль за фінансами, нерівномірність інформації, порушення правил угод, високий ризик передачі. Деякі забудовники неправомірно використовують кошти покупців, що призводить до затримок у здачі об’єктів; інші поширюють неправдиву інформацію про ціни та умови, штучно завищують або занижують ціни, маніпулюють ринком або приховують суттєві недоліки, що шкодить правам споживачів і викликає соціальні конфлікти.

Законодавство у цій сфері переважно складається з законів про управління міською нерухомістю та відповідних підзаконних актів, але вони мають низький рівень сили та недостатньо суворі санкції.

У 2017 році Мінбуд розробив проект «Положення про управління орендою та продажем житла» і відкрив його для громадського обговорення. Враховуючи зауваження, його розділили на два документи: «Положення про управління орендою житла» та «Положення про управління продажем житла». Зараз ухвалено «Положення про управління орендою житла», і рекомендується включити «Положення про управління продажем житла» до плану законодавчих робіт і якнайшвидше його ухвалити.

Рекомендується поступово впроваджувати продаж готових квартир і посилювати контроль за попередніми продажами товарних квартир

NBD: Якщо «Положення про управління продажем житла» буде ухвалено швидко, які конкретні аспекти системи, на вашу думку, потрібно врахувати для регулювання ринку продажу житла та захисту прав усіх учасників?

Цзян Ваньжун: Можу виділити кілька напрямків:

По-перше, розширити сферу законодавчого регулювання, щоб задовольнити потреби у підвищенні якості існуючого житла. Адаптувати законодавство до нових умов ринку нерухомості, включити угоди з існуючим житлом у сферу дії положень, удосконалити системи регулювання угод з існуючим та новим житлом, створити комплексну правову базу для обох сегментів.

По-друге, вдосконалити систему продажу товарних квартир, регулювати порядок угод. Поступово впроваджувати продаж готових квартир, удосконалити систему реєстрації таких угод. Підвищити поріг для попередніх продажів, посилити контроль за фінансами — кошти, що залишаються у межах ліміту, мають використовуватися лише для будівництва цього ж об’єкта і відповідно до графіка.

По-третє, запровадити систему ідентифікації учасників угод, щоб забезпечити їхню достовірність. Всі учасники — продавці, покупці, агентства та їх працівники — повинні використовувати реальні ідентифікаційні дані при публікації інформації, укладанні договорів та реєстрації угод.

Зображення: громадяни, що укладають угоди з нерухомістю, джерело: NBD, Бей Цзіньцзинь

По-четверте, запровадити систему розкриття інформації для забезпечення прозорості. Забезпечити розкриття інформації про дозволи на попередній продаж або реєстрацію продажу, а також даних про розташування, ціну, площу, іпотеку тощо. Продавці вторинного житла мають розкривати стан нерухомості, право власності, іпотечний статус, обмеження та іншу важливу інформацію. Управління ринку нерухомості має публікувати інформацію про продажі, перевірку вторинного житла та контрольні дані.

По-п’яте, запровадити систему реєстрації угод у мережі, щоб посилити функції державного контролю. Створити єдину базу даних пропозицій, вдосконалити управління базовою інформацією, реєстрацію угод у мережі, контроль фінансів, перевірку учасників, розкриття інформації та моніторинг. Продажі через агентства, забудовників або самостійні угоди мають реєструватися у цій системі. Рекомендується використовувати зразки договорів для продажу, розроблені управлінням ринку нерухомості у співпраці з органами контролю.

По-шосте, запровадити систему передачі квартир, щоб підвищити якість здачі житла. Забудовники мають передавати житло у відповідності до договору, у належному стані. Якщо у продажі використовуються зразки квартир, потрібно вказати, чи відповідає фактична якість, обладнання та ремонт зразковому варіанту; у разі відсутності — фактичне житло має відповідати зразку.

По-сьоме, створити систему кредитного управління для підвищення довіри у галузі. Впровадити механізми заохочення чесної поведінки та покарання за недобросовісність, інтегрувати інформацію про репутацію учасників у системи кредитування, продажу та фінансування, а також публікувати цю інформацію для суспільства.

З п’яти напрямків — у всьому ланцюжку — сприяти будівництву «гарних квартир»

NBD: У звіті уряду другий рік поспіль згадується про будівництво «гарних квартир». Що за цей час зроблено у цьому напрямку?

Цзян Ваньжун: Щоб відповідати новим очікуванням громадськості щодо «гарних квартир», Мінбуд дотримується принципу міжвідомчої та громадської співпраці, працюючи у п’яти напрямках: стандарти, дизайн, матеріали, будівництво та експлуатація.

Зокрема, у стандартах. У березні минулого року було опубліковано обов’язковий державний стандарт «Норми для житлових проектів», що підвищує якість житла за 14 показниками, зокрема висоту поверхів, звукоізоляцію стін і підлоги, ширину дверей і санвузлів, опалення та кондиціонування в різних кліматичних зонах. У грудні було ухвалено «Положення щодо підвищення якості житла», яке визначає цілі та пріоритети розвитку «гарних квартир», посилює координацію роботи та стимулює впровадження.

Далі, у дизайні. Минулого року продовжено проведення конкурсу «Дизайн гарних квартир», з понад 2000 проектів обрано понад 80 переможців, що включають нові та реконструйовані квартири. Це сприяє тому, щоб дизайнери та студенти університетів створювали різноманітні, креативні проекти, максимально ефективно використовуючи кожен квадратний метр.

У матеріалах. Прискорюється розробка нових будівельних матеріалів через «відкриття конкурсів», що сприяє створенню понад 50 нових типів матеріалів з підвищеними характеристиками теплоізоляції, водонепроникності, екологічності. Також розвиваються «зелені» технології будівництва, застосовуються інтернет, сенсори та інноваційні пристрої.

У будівництві. Активно залучаються підприємства до створення систем «6633» (шість правил, шість запобіжних заходів, три економії, три важливі вимоги) та «365» (три сфери застосування, шість переваг, п’ять підтримок). Поширюється застосування розумного, зеленого та збірного будівництва для підвищення якості.

У експлуатації. Впроваджуються системи технічного огляду житла, страхування та управління безпекою, щоб забезпечити безпеку житлового фонду протягом усього життєвого циклу. Також реалізуються програми підвищення якості послуг управління, зокрема, «послуги управління + побутові послуги», щоб зробити життя мешканців більш комфортним і теплим.

Впровадження нових технологій — штучного інтелекту, Інтернету речей — у домашні та багатоповерхові комплекси

NBD: У звіті зазначено, що потрібно послідовно сприяти будівництву «гарних квартир», що є безпечним, комфортним, зеленим і розумним. На вашу думку, у яких сферах Мінбуд має зосередитися?

Цзян Ваньжун: Зараз будівництво «гарних квартир» вже набуло масового характеру і стає суспільною нормою. Наступним кроком я вважаю, що Мінбуд має продовжувати активну роботу, системно сприяючи створенню високоякісного житла.

Конкретно, перше — реалізація програми підвищення якості житла. Необхідно забезпечити виконання «Положення Мінбуду щодо підвищення якості житла», посилювати стандарти, дизайн, матеріали, будівництво та експлуатацію, створювати підтримуючі системи та механізми. Розробити та опублікувати «Посібник з будівництва гарних квартир», поширювати результати конкурсів дизайну, щоб керувати практикою будівництва. Також важливо поступово перетворювати старі будівлі у «гарні квартири» за допомогою наукових методів, щоб задовольнити різноманітні потреби населення.

Друге — посилення науково-технічних досліджень. Впроваджувати технології для підвищення якості житла, створювати бази даних досягнень у цій галузі, поширювати інноваційні технології, що допомагають зменшити витрати та підвищити комфорт.

Третє — модернізація галузі будівництва. Заохочувати компанії розробляти системи «6633» і «365», поширювати розумне, зелене та збірне будівництво, застосовувати штучний інтелект і Інтернет речей для створення інтелектуальних та екологічних житлових комплексів. Це сприятиме підвищенню рівня якості та зменшенню витрат, а також зробить житло більш технологічним і зручним для мешканців.