Ціна за один рік впала на 7000 юанів/кв.м: Jinmao та Xiangyu отримали земельні ділянки в Цзядині, Шанхай

21st Century Business Herald Tang Shaokui

13 березня успішно завершився перший після весняних свят 2026 року земельний аукціон у Шанхаї. Цього разу було виставлено на торги лише 3 земельні ділянки для житлового будівництва, розташовані у районі Хуейхуей Чанцяо, новому мікрорайоні Цзядін та у районі Цинпу на Західному Хунцяо. Загальна площа продажу становила 151 му, загальна забудовна площа — 198 000 квадратних метрів, початкова ціна — 6,644 мільярдів юанів. Першими на торги виступили ділянки у районах Хуейхуей Чанцяо та Цзядін, які були продані за стартовою ціною, відповідно компаніям Shangshi Chengkai та спільним підприємствам Jinmao і Xiangyu; ділянка у районі Цинпу Сюйцзін була останньою, її придбала компанія Greentown China з низьким рівнем переплати. В результаті всі три ділянки були успішно продані, загальна сума угод склала 6,8 мільярдів юанів.

Раніше, привернувши значну увагу, ділянка JDC1-1703 у новому мікрорайоні Цзядін, яку придбали у спільному підприємстві Jinmao та Xiangyu за стартовою ціною 1,45918 мільярдів юанів, була продана за приблизною ціною 24 500 юанів за квадратний метр.

Згідно з відкритими даними, ця ділянка у Цзядін є чисто житловою землею, її площа становить 35 000 квадратних метрів, коефіцієнт використання землі — 1,7, обмеження по висоті — 40 метрів, запланована забудова — близько 59 600 квадратних метрів. Експерти відзначають, що завдяки низькому коефіцієнту використання землі, у майбутньому проект з високою ймовірністю буде включати низькоповерхові житлові комплекси типу «зовнішні будинки + таунхауси», що дозволить заповнити дефіцит високоякісних низькоповерхових житлових пропозицій у регіоні.

Варто зазначити, що у порівнянні з аналогічними ділянками у Цзядін у тому ж періоді минулого року, ціна за квадратний метр, яку заплатили Jinmao та Xiangyu, значно знизилася. У березні 2025 року після 49 раундів жорстких торгів компанія China Merchants Shekou придбала земельну ділянку у центральній зоні Юаньсіанху у Цзядін за 2,66 мільярдів юанів, з ціною 31 900 юанів за квадратний метр, що майже на 30% дорожче за ціну цієї ділянки зараз.

Це означає, що вартість придбання цієї землі Jinmao та Xiangyu знизилася приблизно на 7 000 юанів за квадратний метр, що становить майже 22%. Відкриті дані свідчать, що земельна ділянка, яку придбала компанія China Merchants Shekou, вже розроблена у районі Linyu Lake, і середня ціна продажу становить від 51 000 до 59 000 юанів за квадратний метр.

Це свідчить про те, що ринок земельних торгів у Шанхаї стає більш раціональним, забудовники стали більш обережними при купівлі землі. Експерти відзначають, що зниження ціни на цю ділянку до 24 500 юанів за квадратний метр залишає достатньо прибуткової маржі для забудовників. Враховуючи ціни на аналогічні проекти у навколишніх районах, наприклад, у проекті招商·林屿湖畔, ціна на таунхауси у південно-західному напрямку приблизно за 1,4 км становить близько 67 000 юанів за квадратний метр. У майбутньому низькоповерхові продукти цього проекту можуть мати високий рівень конкурентоспроможності.

Загалом, за підсумками цього земельного аукціону, дві ділянки були продані за стартовою ціною, одна — з низьким рівнем переплати — 6,57%. Аналітики відзначають, що це відображає початкову ситуацію на ринку земель у Шанхаї у 2026 році з тенденцією до «низької переплати та стабільних угод». Зокрема, ділянка у районі Хуейхуей Чанцяо була придбана компанією Shangshi Chengkai за 2,675 мільярдів юанів з ціною 48 511 юанів за квадратний метр; ділянка у Західному Хунцяо — компанією Shanghai Zhiyou Real Estate, що входить до Greentown Group, за ту ж суму, з переплатою 6,57%, ціна — близько 32 000 юанів за квадратний метр. Аналізатор ринку Shanghai Zhongyuan Real Estate, Lu Wenxi, зазначає, що Greentown активно купує землю у Шанхаї, зокрема здобула кілька «земельних корон», що позитивно впливає на її вплив у ринку та доходи.

Експерти відзначають, що низька переплата при продажі земельних ділянок тісно пов’язана з політикою земельних торгів у Шанхаї. З початку року місто дотримується стратегії «менше, але якісніше» у розподілі земель, переважно виставляючи на торги ділянки з вигідним розташуванням, розвиненою інфраструктурою та мінімальними обмеженнями, а також встановлюючи розумні стартові ціни для зниження витрат забудовників і стимулювання активності ринку.

Лу Веньсі вважає, що з березня ринок нерухомості швидко почав демонструвати ознаки «малої весни», але результати цього раунду земельних торгів свідчать про обережність забудовників.

Заступник директора Shanghai E-House Research Institute Yan Yuejin зазначає, що ця ситуація чітко відображає ключові слова сучасного ринку землі — «скорочення обсягів, підвищення якості», і що регіональні природоохоронні органи все більше зосереджуються на стабілізації ринку через пропозицію високоякісних земельних ділянок.