Fuchun Mountain Residence Ground Floor Commercial Auction: Agile Group's Troubles Multiply A+ Story

Зі зростанням активів нижнього сегменту цей зразковий проект, який раніше був позначений як елітний житловий комплекс 雅居乐A+ топ-класу, у кінцевому підсумку не зміг зберегти цілісність основних активів.

Нещодавно кілька нижніх комерційних приміщень 富春山居 雅居乐 були виставлені на аукціон через суд, початкова ціна становить близько 1 мільярда юанів.

Найціннішим об’єктом є «Громадський район Гуанчжоу, Вейжаньська вулиця, будинок 2, квартира 101», початкова ціна — 41,73 мільйона юанів, площа близько 3372 квадратних метрів. В даний час він під арештом, має іпотеку, залишилось 23 роки користування правом.

Активи високого класу, що стали об’єктом судового аукціону, відображають не лише зміни у проекті, а й реальний стан фінансової стабільності забудовника, напруження у висококласній лінійці продуктів.

Історія 富春山居

«Колись у дворі Ван і Се птахи залипали, тепер вони летять у звичайні домівки». Колишня популярність 富春山居 досі пам’ятається, а тепер комерційні приміщення виставляються на судовий аукціон — порівняння минулого і сьогодення викликає сум.

У системі 雅居乐 проекти поділяються на рівні A+, A, B, C, що відповідає топ-класу, високому класу, покращенню та необхідності. Лише продукти 富春山居 отримали рівень A+, їх дев’ять по всій країні, це ювілейний проект групи до 20-річчя, очолюваний особисто головою групи Чен Чулін.

На відміну від звичайних житлових комплексів, серія A+ орієнтована на високовартісних клієнтів, розташована здебільшого у центральних районах або на рідкісних зонах з гарним краєвидом, з високими інвестиціями у будівництво та інфраструктуру, ціни значно вищі за середньоринкові, щоб створити брендове додаткове вартість і прибутковість.

Повертаючись до історії проекту, у грудні 2012 року у Гуанчжоу відбувся перший запуск 富春山居. Тоді ринок ще не послабив обмеження, але проект швидко став популярним: за два дні продажу зібрав 920 мільйонів юанів, з 260 запропонованих квартир було продано 183, показник викупу понад 70%, залучивши багато бізнесменів з Тяньхе, Юйшю та Лоґангу, а також міжнародних керівників.

Ціни на 富春山居 були значно вищими за конкурентів у тому ж районі: середня ціна становила близько 27 000 юанів за квадратний метр, з розкішною обробкою за 4500 юанів/м², ціновий діапазон — від 23 000 до 28 000 юанів/м². Вартість найкращого будинку сягала майже 30 000 юанів/м², тоді як у сусідніх висококласних комплексах, наприклад, 御湖名邸, середня ціна була близько 20 000 юанів/м².

Вартість землі, яку придбала 雅居乐, також була високою: у жовтні 2009 року за 4,341 мільярда юанів, з ціною за квадратний метр близько 7074 юанів, це був один із найкращих проектів у науковому місті Хуанпу.

З точки зору логіки активів, орієнтованих на висококласних клієнтів, елітний нижній сегмент без сумніву є цінним нерухомим майном із стабільною орендною платою та потенціалом зростання вартості. Тут можна створювати висококласні торгові центри, клуби, дитячі заклади, елітні магазини для високовартісної аудиторії.

Однак нинішня ситуація з комерційними приміщеннями 富春山居 руйнує уявлення ринку про лінійку елітних продуктів.

Деякі експерти вважають, що, хоча проект позиціонується як «топ-клас», великі інвестиції у ландшафт і дизайн були зроблені раніше, але його розташування значно поступається традиційним елітним районам, таким як Чжунцзяньсіньчжень, а інфраструктура довго залишалася незавершеною, тому його важко назвати справжнім елітним житлом.

Ще більш важливим є тренд цін на нерухомість. За даними, у березні 2026 року 雅居乐 富春山居 уклала угоду щодо продажу квартири з 4 спальнями і 2 вітальнями площею 178,88 м² за приблизно 5 мільйонів юанів, середня ціна — близько 28 000 юанів/м², що майже відповідає рівню 2012 року.

Водночас з’являються й інші думки, що активи 雅居乐 сьогоднішнього дня, зокрема їхня реалізація, не лише позбавляє компанію довгострокових доходів, а й підриває репутацію бренду A+ і викликає розчарування у висококласних клієнтів і інвесторів, які раніше підтримували 富春山居.

Деякі коментатори додають, що зараз 雅居乐 перебуває у фазі спаду ринку, і якщо не зможе зберегти свої позиції, то як знову піднятися?

Фінансовий тиск

2026 рік стане вирішальним для 雅居乐.

На початку березня компанія оголосила, що слухання щодо ліквідації було відкладено до 29 червня 2026 року через несплату боргів на суму 18,5871 мільйонів доларів США і 2,2343 мільйонів гонконгських доларів. Кредитор — новий готельний оператор 新濠國際發展旗下的新濠 (Чжуншань).

Це вже друге відкладення слухання, і якщо до того часу не буде досягнуто угоди з кредиторами або не буде проведена реструктуризація боргів, існує ймовірність, що ця компанія, яка існує понад тридцять років, зникне з ринку.

За цим стоїть фінансовий тиск на компанію.

На сьогоднішній день 雅居乐 має 9 активних внутрішніх боргів у Китаї, з них 5 — вже прострочені. До середини 2025 року загальний борг компанії становив 149,5 мільярдів юанів, а готівка і банківські депозити — лише 5,5 мільярдів юанів.

Тому останнім часом 雅居乐 активізувала продаж активів: перед виставленням 富春山居 на аукціон через суд вона завершила одну з найбільших угод з продажу активів.

11 березня, за даними реєстру земель Гонконгу, Kerry Construction або пов’язані особи придбали у управителя земельний участок у Куолунг, Лонгпу, за приблизно 430 мільйонів гонконгських доларів.

Згідно з даними, площа ділянки — близько 21 600 квадратних футів, на ній розташовано 44 старі будинки. 雅居乐 почала купувати цю землю ще у 2017 році, придбавши понад 80% прав власності, а у 2023 році через примусову аукційну процедуру об’єднала права, тоді ціна склала близько 966 мільйонів гонконгських доларів.

Проте всього за два з половиною роки вартість знизилася більш ніж на 500 мільйонів гонконгських доларів, що становить майже 50% збитку.

Крім гонконгських активів, у процесі продажу також перебувають активи 玉林环保公司, аукціони земельних ділянок у Янчжоу та інші. Будь-які активи з потенціалом швидкої реалізації — житлова нерухомість, елітні комплекси або нерухомість, що не належить до сфери нерухомості, — використовуються 雅居乐 для погашення боргів.