Ваш посібник з отримання статусу "Clear to Close": графік та наступні кроки

Фраза «готовий до закриття» є ключовим етапом у процесі оформлення іпотеки. Після тижнів подання документів, перевірок та спілкування з кредиторами, позичальники нарешті отримують повідомлення про затвердження заявки та наближення до фінальної лінії. Але що саме відбувається між отриманням цього схвалення та фактичним отриманням ключів від нової нерухомості або завершенням рефінансування? Розуміння процесу після затвердження важливе для реалістичних очікувань щодо термінів і наступних кроків.

Розуміння статусу «готовий до закриття»

Коли іпотечний андеррайтер і ескроєр оголошують кредит «готовим до закриття», вони завершили всебічний огляд вашого файлу і визначили, що всі вимоги виконані. Такий статус означає, що ваш кредитор готовий профінансувати кредит протягом кількох днів, а процес закриття — остаточне оформлення угоди — вже близько.

Щоб визначити статус «готовий до закриття», потрібно підтвердити кілька важливих пунктів:

• Оцінка нерухомості підтверджує, що її вартість підтримує суму кредиту
• Банківські записи не містять підозрілих депозитів, що свідчать про непогашені борги
• Співвідношення боргу до доходу відповідає допустимим межам для вашого типу кредиту
• Ваш кредитний профіль залишився чистим, без нових рахунків або прострочених платежів
• Страховий поліс на житло оформлено
• Перевірка правового статусу підтверджує, що нерухомість має чисті права власності, за потреби — оформлено страхування титулу
• Виявлення шкідників задовільне, необхідні обробки вже проведені
• Перевірка зайнятості підтверджує, що ви продовжуєте працювати

Після затвердження: процес «готовий до закриття» розгортається

Після отримання повідомлення про готовність до закриття потрібно виконати кілька важливих дій, перш ніж ви зможете переїхати або завершити рефінансування.

Перевірка розкриття по закриттю

Перший крок — підготовка і передача вашого початкового розкриття по закриттю. Це документ, що містить детальний опис вашої угоди: ставку і термін погашення, тип кредиту, усі витрати на закриття та суму, яку потрібно внести на рахунок закриття.

Закон США вимагає чекати три робочі дні між отриманням початкового розкриття і підписанням остаточних документів. Цей період (без урахування неділі та державних свят) дає вам час порівняти цифри з початковою оцінкою іпотеки. Перевірте, чи відповідають умови, ставки і витрати обіцянкам кредитора. Якщо щось здається неправильним або несподіваним, негайно зв’яжіться з вашим кредитним фахівцем. Якщо потрібно внести зміни, пам’ятайте, що видача оновленого розкриття скидає триденний термін заново.

Організація переказу коштів (wire transfer)

Перед датою закриття зв’яжіться з кредитором для отримання інструкцій щодо того, як і куди слід надіслати «гроші для закриття» — суму, що покриває ваш внесок і витрати. Ваш банк або фінансова установа здійснить сам переказ. Через поширеність шахрайства з переказами у нерухомості, Бюро захисту фінансових споживачів (CFPB) рекомендує підтверджувати деталі переказу безпосередньо з кредитором за телефонними номерами, а не натискати посилання в електронних листах. Вивчіть правила безпеки, щоб уникнути шахрайства, перед початком переказів.

Огляд фінальної перевірки нерухомості

Якщо ви купуєте житло, використайте триденний період для остаточної перевірки. Віддалені покупці можуть попросити агента зробити відеоогляд. Переконайтеся, що продавець підтримував нерухомість у стані, передбаченому договором. Перевірте, чи всі узгоджені речі — побутова техніка, фіксація, завершені ремонти — на місці і в належному стані. Це запобігає суперечкам під час закриття.

Збір і підписання документів

Ваш кредитор передає всі підготовлені документи до ескроєрної компанії (також відомої як компанія титулу або розрахункова компанія), яка готує додаткові папери і організовує підписання. Підписання може відбуватися в офісі компанії титулу, у адвоката, у вашому домі або іншому зручному місці, залежно від штату.

Обов’язково присутній нотаріус, який засвідчує вашу особу і підпис. З’являються й нові можливості: кілька штатів дозволяють повністю цифрове закриття з віддаленою онлайн-нотаризацією (RON). Однак станом на 2023 рік Каліфорнія, Джорджія і Коннектикут заборонили цей метод. Міссісіпі і Массачусетс дозволяли тимчасове використання RON у визначені періоди, а Південна Кароліна ще не встановила відповідних правил.

Ваш остаточний розкриття по закриттю буде схожим на початковий, можливо з коригуваннями через пропорційні податки або страхові внески, якщо дата закриття змістилася. Після підписання ваш агент переконається, що всі необхідні документи отримали кредитор, продавець (якщо є), їхній кредитор, страхові компанії та податкові органи.

Початок переказу і фінансування кредиту

Після переказу необхідних коштів і затвердження підписаних документів кредитор випустить кошти ескроєрній компанії. Вона розподілить їх відповідним отримувачам: вашому існуючому кредитору (якщо рефінанс), продавцю і його кредитору (при покупці), страховим компаніям і податковим органам. Для рефінансів фінансування не може початися, доки не мине триденний період скасування — остання можливість скасувати угоду.

Реєстрація юридичних документів у окрузі

Агент закриття подає зареєстровану іпотеку або довірчий документ до реєстраційної служби вашого округу, встановлюючи офіційний обтяження на нерухомість. При покупці також реєструється акт продажу. Якщо є існуючі кредитори, що отримують погашення, їхні документи про зняття обтяження або задоволення також подаються до того ж реєстратора, хоча зазвичай цим займаються компанії титулу.

Отримання доступу до нерухомості

Для покупців право власності і можливість займати нерухомість починається з моменту реєстрації акту продажу у реєстраційній службі. Це момент, коли ви можете переїхати і почати користуватися майном.

Завершення оформлення кредиту

Агент з оформлення угод завершує процес закриття. Якщо ви попередньо внесли депозит або оплатили передбачені податки і страхові внески, що перевищують фактичні витрати, ви отримаєте повернення. Також отримаєте копії всіх фінальних документів для своїх записів.

Ризики після статусу «готовий до закриття»: що може піти не так

Навіть отримавши статус «готовий до закриття», у останні дні перед завершенням можлива відмова у кредиті. Кредитори продовжують слідкувати за змінами, що підвищують ризик позичальника. Щоб зберегти схвалення, уникайте значних фінансових операцій:

• відкриття нових кредитних рахунків або взяття позик
• великі покупки за кредитною карткою
• зміна роботи або звільнення
• шлюборозлучні процеси
• перекази коштів між банками
• внесення або зняття великих сум
• погашення існуючих боргів

Ці дії можуть спричинити додаткову перевірку або призвести до скасування кредиту.

Варіанти термінів: скільки часу потрібно, щоб отримати ключі

Тривалість від отримання статусу «готовий до закриття» до остаточного фінансування і закриття залежить від кількох факторів:

Точність розкриття по закриттю: якщо початкове розкриття містить правильну інформацію, процес підписання прискорюється. Пам’ятайте, що три дні очікування поширюються і на оновлені документи.

Законодавство штату: у різних штатах процедура закриття може тривати від одного дня до трьох.

Зовнішні затримки: хвороби, особисті обставини або високий попит на послуги закриття можуть спричинити затримки.

Особисті обставини: здоров’я або сімейні кризи можуть вимагати перенесення дати, оскільки підписання важливих документів і перекази вимагають ясності і стабільності.

Зазвичай від статусу «готовий до закриття» до повного фінансування і завершення проходить близько тижня, але точний час залежить від вищезазначених факторів. Розуміння кожного кроку і можливих затримок допомагає правильно налаштувати очікування перед завершенням вашої іпотечної угоди.