Середній рівень збору становить 71%, що вже четвертий рік поспіль знижується, і збори за обслуговування все важче збирати. Індустрія: галузь повністю перейшла у другий тайм

Керування нерухомістю, раніше вважане «молочною коровою» для галузі нерухомості, також стикається з фінансовими труднощами.

Дані дослідницького центру Клеруї щодо управління нерухомістю показують, що до 2025 року середній рівень збору платежів за послуги з управління нерухомістю в країні знизився до 71%, що є четвертим роком поспіль падіння. Публічні компанії з управління нерухомістю мають рівень збору 78%, а середні та малі компанії — у середньому менше 65%, деякі навіть менше 50%.

Дані Китайського інтелектуального дослідницького центру також свідчать, що у 2025 році рівень збору плати за житлову нерухомість у топ-100 компаніях знизився до 82,3%, а задоволеність послугами житлового управління становить лише 73,2 бали — найнижчий показник за останні роки.

«Це зовсім не просто циклічне коливання, а ознака того, що галузь остаточно прощається з епохою розширеного зростання, залежного від нерухомості, і офіційно входить у період боротьби за виживання та переосмислення цінностей», — зазначає Китайський інтелектуальний дослідницький центр у своєму звіті.

Збір плати за управління нерухомістю стає все важчим

24 лютого компанія First Pacific Rongke Property Management (Пекін) у філії Хефей надіслала лист «Зв’язок з зовнішніми організаціями» до житлового комплексу Бейчень Тянду у Хефеї, чітко зазначивши: «Рівень збору плати за управління нерухомістю з боку власників залишається низьким, ситуація з боргами у мешканців є досить серйозною», «Довгострокові збитки проекту роблять неможливим подальше утримання послуг управління нерухомістю, що впливає на прийняття бізнес-рішень». Компанія офіційно припинить надавати послуги управління нерухомістю у цьому комплексі з 24 травня 2026 року.

Також на початку цього року Rongchuang Service у Тайюані офіційно подала заявку на вихід з обслуговування об’єкта Jinzhong Shijie Tongjian Rongchuang до місцевих органів влади, плануючи припинити обслуговування до 30 квітня 2026 року через «довгострокові збитки, що перевищують можливості сталого ведення бізнесу».

За даними моніторингу Клеруї, у 2025 році знято з обслуговування 173 проектів, з них 64,7% — це «активне виведення» або «не продовження контракту по закінченню терміну». Основною причиною «активного виведення» є низький рівень збору платежів, що створює тиск на грошовий потік.

Один із керівників провідної компанії з управління нерухомістю повідомив журналісту «Daily Economic News»: «Зараз компанія справді стикається з великими труднощами у зборі платежів, оскільки характер проекту визначає ситуацію з платежами». Він навів приклад: старі житлові комплекси, переселення, або деякі комплекси з високою інвестиційною привабливістю мають дуже низький рівень збору платежів, тоді як нові житлові комплекси, особливо ті, що були здані в експлуатацію у перший рік, мають високий рівень збору.

За його словами, у групі існує обов’язковий стандарт збору платежів для кожного регіону, але «якщо деякі проекти не можуть його виконати, вони можуть об’єднуватися у групи, щоб досягти стандарту за допомогою середнього показника регіону». Він зізнався, що компанія підвищує задоволеність мешканців через заходи у спільнотах, активності для мешканців, щоб стимулювати їх платити; одночасно розвиває нові додаткові послуги, такі як домашні послуги, ремонт, технічне обслуговування, супровід лікарів і послуги для одиноких, щоб підтримувати доходи проектів.

Дані Клеруї показують, що у 2025 році середній рівень збору платежів за управління нерухомістю у топ-500 компаніях знизився до 71%, що є четвертим роком падіння; рівень збору у публічних компаніях — 78%, а у малих і середніх компаніях — у середньому менше 65%, деякі навіть менше 50%.

Дослідження Китайського інтелектуального центру показують, що у 2025 році рівень збору плати у топ-100 житлових компаніях становить лише 82,3%, що на 2,4% менше за попередній рік. Історично цей показник знизився з приблизно 93% у 2020 році, що свідчить про зниження приблизно на 10%. Це означає, що навіть галузеві лідери не застраховані від тиску через зниження бажання власників платити.

«Проблеми зі збором платежів виникають через політичний, ринковий та поведінковий тиск», — зазначає Клеруї у своєму звіті. Останнім часом у багатьох регіонах запроваджено державне регулювання цін на послуги управління нерухомістю, що суворо контролює початкові тарифи для звичайних житлових комплексів. Деякі власники мають позицію «не знижувати — не платити» або «не платити, якщо послуги не покращилися явно», що знижує їх бажання платити. Також політика знижок на плату за нерухомість для вакантних квартир посилює тиск на збори.

Крім того, нестабільні доходи мешканців і підвищена чутливість до фіксованих витрат, таких як плата за управління, змушують деяких власників затримувати або відмовлятися від платежів. «У майбутньому тенденція зниження рівня збору платежів у галузі триватиме, а грошовий потік і стабільність операцій залишатимуться під тиском».

Повний перехід у другий тайм

Зниження стосується не лише рівня збору платежів, а й задоволеності власників.

Дані Китайського інтелектуального центру показують, що у 2025 році задоволеність послугами житлового управління становить лише 73,2 бали, що на 1,4 бали менше за попередній рік. Значно зросла кількість скарг на охорону, прибирання, озеленення, ремонт, зокрема «незалежна реакція, нерівномірність стандартів, неповне вирішення проблем» — це основні претензії власників.

«Якість обслуговування — це ключова опора збору платежів, а задоволеність — безпосереднє відображення якості послуг», — зазначає Китайський інтелектуальний центр. Кожна протечка, кожне керування паркуванням, кожна прибирання — все це накопичує або зменшує задоволеність власників і впливає на їх бажання платити. Щоб підвищити рівень збору платежів, компанії потрібно системно вирішувати історичні проблеми, покращувати якість послуг і підвищувати прозорість інформації.

Наприклад, у районі Хеюй у Ханчжоу, де розташований комплекс «东方御府», повідомляє газета Qianjiang Evening News, рівень збору плати за управління нерухомістю вже 4 роки поспіль становить 100%. Це досягнуто завдяки зусиллям команди управління у підвищенні якості послуг, зокрема у покращенні санітарії, обслуговуванні обладнання та інфраструктури, що поступово здобуло довіру мешканців.

Компанія Country Garden Service також досягла успіху, інтегрувавши ресурси навколо району Янцю у Шанхаї, розробивши додаткові послуги та створивши модель спільного управління, що дозволило цьому старому комплексу з понад 40-річною історією та платою менше 1 юаня за нерухомість працювати за принципом «мізерної прибутковості — стабільної».

Vanke Property також запровадила модель «гнучкого ціноутворення» у кількох проектах, зокрема у комплексі «Vanke Jinyu Xuefu Hanlin» у Чунцині.

Примітка: наприкінці 2024 року Vanke Property запропонувала концепцію «гнучкого ціноутворення», розробивши 158 обов’язкових послуг із 95 типів просторів і 1530 об’єктів робіт, щоб забезпечити базову безпеку та порядок у спільноті; додатково пропонуються 350 опційних послуг, які мешканці можуть обирати за потребою.

«Галузь управління нерухомістю вже пройшла період залежності від нерухомості та розширеного зростання, і тепер повністю перейшла у фазу незалежної операційної діяльності та точного управління», — зазначає Китайський інтелектуальний центр. Зниження задоволеності та збору платежів є наслідком довгострокових внутрішніх конфліктів галузі, болючим етапом трансформації, а також важливим шансом для високоякісного розвитку. «Переможцями на цьому новому ринковому полі можуть стати не обов’язково найбільші за масштабом компанії, а ті, що вміють вирішувати історичні проблеми, відкриті до прозорості послуг і здатні на мікрорівні розв’язувати макроекономічні суперечності».