Великі інвестори почали тікати з ринку житла, що продається, ще до того, як Трамп наказав заборону

На аерофотознімку 14 січня 2026 року у Тисячі Оукс, Каліфорнія, двоповерхові односімейні будинки уздовж вулиць.

Kevin Carter | Getty Images

Законопроект про заборону для інституційних інвесторів купувати односімейні будинки для оренди проходить через Конгрес, але багато з них уже продають тисячі будинків — і робили це протягом двох років.

Дослідження компанії з аналізу даних житлового ринку Parcl Labs показує, що найбільші інвестори тепер є чистими продавцями будинків.

У кожному великому міському ринку житла інвестори становлять більшу частку пропозицій на продаж, ніж їх частка у всьому житловому фонді. У деяких містах, таких як Даллас, Філадельфія та Х’юстон, вони продають найактивніше. Інвестори у Далласі володіють 9,2% житлового фонду, але складають 22,8% нових пропозицій на продаж.

Здається, найбільш мотивованою компанією є FirstKey Homes, яка має більше ніж удвічі більше пропозицій, ніж її конкуренти, згідно з Parcl. Вона також пропонує значні знижки — в середньому 10% від початкової ціни, і знижує ціни приблизно кожні 20 днів.

«Це нестабільний ринок житла, і люди намагаються зменшити ризики», — сказав Джейсон Льюріс, співзасновник Parcl Labs. Він зазначив, що орендна плата не тримається в порівнянні з тим, що інвестори можуть отримати, якщо продадуть.

«Тому вигідніше просто отримати готівку і подивитися, як все складеться», — додав він.

У своїй останній квартальній звітності за четвертий квартал 2025 року Invitation Homes, один із найбільших публічно торгованих орендодавців, повідомив, що всі 368 його повністю належних придбань — це нові будинки, куплені у різних забудовників. Він також продав 315 існуючих будинків.

За весь 2025 рік Invitation повідомив, що «майже всі» з 2410 своїх повністю належних придбань були куплені через зв’язки з забудовниками, тоді як він продав 1356 таких будинків, «часто сім’ям для власного проживання».

У рамках зусиль зробити житло доступним у кінці січня президент Дональд Трамп підписав указ, спрямований на обмеження для великих інституційних інвесторів купівлі односімейних будинків для оренди. Він зробив виняток для новобудов, спеціально збудованих для оренди.

Пізніше Білого дому було направлено законопроект до Конгресу, у якому йшлося, що інвестори, які володіють понад 100 односімейними будинками, не зможуть купувати більше, але не зобов’язані продавати вже наявні. Сенатські та палатні законопроекти мають різні пороги обсягу для визначення великих інвесторів, але вони не дуже відрізняються.

Щоб зрозуміти масштаб, односімейна оренда становить приблизно 10% житлового фонду США, і більшість, 80%, належить так званим «мамам і папам-підприємцям», які мають менше 10 будинків кожен, згідно з аналізом Bank of America. Менші інвестори, які володіють від 10 до 1000 будинків, становлять 17% орендодавців. Великі інституційні інвестори, що мають понад 1000 будинків, становлять лише 3% ринку односімейної оренди.

Однак ці цифри зменшуються.

Спершу інвестори заповнили ринок після краху субстандартних іпотек, що спричинив Велику рецесію. Ціни на житло в деяких регіонах знизилися наполовину, а кількість іпотечних виконавчих проваджень зросла. Інвестори купували будинки за низькими цінами і перетворювали їх у вигідну оренду.

З відновленням ринків зменшилася кількість доступних для власників житла початкового рівня будинків, оскільки інвестори зосередилися на цьому сегменті. У деяких містах, таких як Атланта, звичайні покупці не могли конкурувати з інвесторами, які зазвичай платили готівкою. Деякі райони майже повністю належать інвесторам.

Але до 2022 року, ще до другого вступу Трампа на посаду, інвестори вже почали відступати, купуючи менше будинків, згідно з Parcl. Продажі прискорилися наприкінці 2024 року: у Атланті інвестори продають майже два об’єкти на кожен куплений.

Отримуйте Property Play безпосередньо у вашій пошті

CNBC Property Play з Діаною Олік щотижня висвітлює нові та перспективні можливості для інвесторів у нерухомість, доставляючи їх прямо до вашої пошти.

Підписуйтеся тут, щоб отримати доступ вже сьогодні.

Наступна межа

Інвестори тепер переключаються на будівництво для оренди.

Більша частина чистих продажів за останні кілька років була природним процесом рециклінгу капіталу, згідно з Ріком Палосісом, директором досліджень у John Burns Research and Consulting.

«Ціни на житло зросли після 2020 року, і багато інвесторів у односімейну оренду продавали активи на тлі зростаючих цін, а потім реінвестували капітал у більш дохідне будівництво для оренди, ніж у перепродаж за дуже високими цінами та з підвищеними витратами на позики», — сказав Палосіс.

Будівельники також коригують ціни в реальному часі, він зазначив, тоді як продавці перепродажу — ні.

«Це створює можливості для інвесторів купувати за знижками від забудовників», — додав він.

Invitation Homes купує будинки у забудовників, таких як Lennar, але в січні оголосила про придбання Atlanta-based ResiBuilt Homes, розробника для будівництва для оренди у високорозвинених ринках Південно-Східної частини США. ResiBuilt поставляв близько 1000 будинків на рік, але Invitation Homes планує розширити цю кількість.

«Один із найконструктивніших способів допомогти — це додати більше будинків на ринки, які ми обслуговуємо», — сказав Даллас Таннер, генеральний директор Invitation Homes, під час звіту для аналітиків минулого місяця. «Хоча наші партнерства з забудовниками підтримували цю діяльність роками, наша покупка ResiBuilt ще більше її розширює і покращує контроль над витратами, якістю продукту та темпами доставки».

AMH, раніше відомий як American Homes 4 Rent, вже кілька років будує цілі орендні громади. У своїй останній звітності за четвертий квартал генеральний директор Браян Сміт сказав: «З моменту започаткування нашої програми з будівництва з нуля ми додали понад 14 000 новобудов до житлового фонду країни. Наші результати у 2025 році та перспективи на 2026 рік відображають постійний фокус на розширенні житлового запасу країни, підвищенні рівня обслуговування мешканців і створенні цінності для всіх наших зацікавлених сторін».