«Комерційний перехід у державний» стикається з реальними бар’єрами, при зниженні оцінної вартості заявники повинні сплатити різницю у 30 0000 юанів

«Комерційний перехід у державний» стає ефективним інструментом для зниження витрат покупців житла. За останні два роки все більше міст впроваджують політику «комерційний перехід у державний». Однак, процес «комерційного переходу у державний» насправді не є простим: він вимагає виконання кількох попередніх умов і оцінки поточної вартості житла.

Варто зазначити, що за останні два роки, на тлі ринкових коригувань, коливання цін на нерухомість були значними, і багато заявників при «комерційному переході у державний» змушені доплачувати різницю у ціні. Деякі з них повинні доплатити до 30 тисяч юанів, що ускладнює реалізацію цієї процедури. Як повідомляє журналіст «China Daily», оцінка відображає обережність у видачі кредитів під житловий фонд із державним забезпеченням. Експерти вважають, що у майбутньому можна стабілізувати ринок і впроваджувати інноваційні інструменти для подолання труднощів у процесі «комерційного переходу у державний».

Великі доплати викликають занепокоєння у покупців

«Якщо хочеш перейти на кредит під житловий фонд — потрібно доплатити 30 тисяч юанів», — повідомила 25 лютого власниця житла Чен Лінь (ім’я змінено) журналістам «China Daily». Вона зізналася: «Я не розумію всього цього, коли почула, що потрібно доплатити таку суму, була дуже здивована». Що таке «комерційний перехід у державний»? Простими словами, це процес переведення частини або всієї суми залишку комерційного іпотечного кредиту на кредит під житловий фонд із державним забезпеченням, що дозволяє зменшити відсоткові витрати і полегшити погашення.

Чен Лінь повідомила, що купила квартиру в Хуейчжоу, і тоді не могла скористатися кредитом під житловий фонд, лише — комерційним кредитом із ставкою близько 3,7%. Загальна вартість квартири становила 1,2 мільйона юанів, перший внесок — 300 тисяч, а сума кредиту з відсотками — 1,44 мільйона. Зараз ставка за кредитом під житловий фонд у Хуейчжоу для першої іпотеки понад 5 років становить 2,6%. Якщо баланс кредиту буде переведено у державний фонд, можна зекономити значну суму на відсотках.

«Якщо не враховувати відсотки, то ще залишилось погасити 80 тисяч юанів», — сказала вона. У травні 2024 року у Хуейчжоу оприлюднили правила «комерційного переходу у державний». Щодо лімітів кредитування, місто встановило, що сума кредиту не може перевищувати залишок основної суми комерційного кредиту. Якщо переводити у чистий кредит під житловий фонд, ліміт становить «залишок основної суми кредиту — сума на рахунках обох подружжя». При переході на комбінований кредит — «залишок основної суми кредиту — залишок за комерційним кредитом».

Чен Лінь зазначила: «У документах вказано, що для подання заявки потрібно лише договір купівлі-продажу, іпотечний договір тощо, тому я одразу звернулася до банку. Банківські працівники сказали, що через падіння цін на нерухомість, кредитний ліміт за житловим фондом зараз менший за залишок за нашою комерційною іпотекою, тому потрібно доплатити 30 тисяч юанів».

Вона зізналася, що якщо потрібно доплатити таку суму, то перехід у державний фонд стає недоцільним.

Як визначається оцінна вартість?

«Банк сказав, що через значні коливання цін на нерухомість, оцінна вартість не може бути високою, тому потрібно доплачувати», — розповіла Чен Лінь. За даними ріелторських додатків, аналогічна квартира на вторинному ринку зараз оцінюється приблизно у 80 тисяч юанів.

Не лише Чен Лінь стикається з труднощами у «комерційному переході у державний». «Я планую зробити це у 2025 році. Початкова ціна квартири — 1,9 мільйона юанів, оцінена — близько 1,4 мільйона. Банк сказав, що потрібно чекати, поки залишок за комерційним кредитом не стане 80% від загальної вартості, тобто приблизно 1,1 мільйона, щоб оформити перехід. Але тоді у нас залишиться ще 1,5 мільйона за кредитом, і процес не завершився», — повідомив інший покупець 26 лютого.

«Я не маю досвіду у цій процедурі і не знаю, що потрібно для оцінки. Коли побачила оцінку, була здивована», — кажуть кілька покупців, зокрема Чен Лінь. Журналісти дізналися, що багато заявників користуються послугами сторонніх оцінювальних компаній для підвищення оцінки вартості нерухомості і, відповідно, збільшення кредитного ліміту.

«Якщо перехід у житловий фонд, то ліміт зазвичай становить 70–80% від оцінної вартості. Ми маємо досвід у кількох подібних операціях», — повідомив співробітник однієї з оцінювальних компаній 26 лютого. За його словами, оцінка житлової нерухомості не вимагає особистого огляду, клієнт може подати документи онлайн — свідоцтво про право власності та інші. Звіт зазвичай готується за три робочі дні. «Ми маємо відповідну ліцензію, наші звіти визнають банки та центри управління житловим фондом. Оцінка базується на цінах на нерухомість у районі за останні три місяці, ми маємо систему для аналізу даних», — додав він.

Однак, наскільки підвищиться оцінка, ніхто не може гарантувати. «Вона може бути вищою за банківську, але не дуже — все залежить від ринкової ситуації», — сказав співробітник компанії.

Нові політики у сфері житлового фонду у різних містах

25 лютого заступник директора дослідницького інституту нерухомості E-House у Шанхаї Янь Юйцзень зазначив: «Політика «комерційний перехід у державний» у реальності перетворилася на високий бар’єр через коливання ринку, і цю проблему потрібно враховувати». Відповідно до принципу «мінімум із трьох цін», при видачі кредиту використовується оцінна вартість, що є обережним підходом до управління ризиками.

«Політика «комерційний перехід у державний» дуже корисна, але через різницю у цінових показниках виникає проблема останнього кілометра — зменшення навантаження на покупця», — сказав Юйцзень. «Потрібно продовжувати управляти очікуваннями щодо цін, і коли оцінна вартість стабілізується і почне зростати, різниця між оцінкою і ціною покупки зменшиться, і фінансовий дефіцит зменшиться».

Він також запропонував інноваційні підходи, наприклад, дозволити «комерційному переходу у державний» з частковим збереженням частини кредиту як комерційного або перехід у інші низькопроцентні позики без одноразової доплати. Також можливо динамічно коригувати параметри кредитування, наприклад, підвищити максимальний відсоток кредиту до 85%, або залучити професійних гарантійних організацій для покриття різниці між оцінкою і ціною покупки, зменшуючи ризики для центру житлового фонду.

Журналісти «China Daily» відзначають, що у останній час кілька міст активізували політику «комерційний перехід у державний». 24 лютого у Гуйчжоу було оприлюднено повідомлення про запуск трьох рівнів реагування на ризики ліквідності, з пріоритетом підтримки сімей, які раніше не користувалися кредитами під житловий фонд, з обсягом до 500 мільйонів юанів. Раніше у Гуйчжоу ця програма була призупинена через нестачу коштів.

У Гуйчжоу, де процес перехід у державний фонд відновлено, застосовують онлайн-бронювання та офлайн-черги. Заявники мають бути мешканцями країни, які раніше не користувалися кредитами під житловий фонд, їхній первинний комерційний кредит має бути без прострочень протягом року, а нерухомість — у Гуйчжоу або в новому районі Цзюань. Вони повинні мати не менше одного року без прострочень і володіти правом власності на нерухомість у Гуйчжоу або Цзюань. На сьогодні у 14 банках підтримується ця програма.

У той же день Центр управління житловим фондом міста Чженчжоу повідомив, що «Інвестиційний банк China Industrial and Commercial Bank» підписав угоду про співпрацю щодо кредитів «комерційний перехід у державний» із Центром. Раніше у Чженчжоу вже уклали угоди 63 банки, а з цією новиною кількість банків, що підтримують цю програму, зросла до 64.