Розуміння володіння майном у житловому праві: права та обов'язки

Коли ви хочете передати майно своїм дітям або переказати право власності, залишаючись у своєму домі, житловий заповіт (житловий об’єкт) є цікавою опцією. Але питання «хто володіє майном у житловому заповіті» не є однозначним — адже відповідь обидва. Ця схема розділяє право власності на майно між двома сторонами, кожна з яких має свої права та обов’язки у різні періоди.

Як насправді працює право власності у житловому заповіті

Житловий заповіт створює унікальну форму спільного володіння майном, де відносини між сторонами чітко визначені з самого початку. Одна особа, званий житловим орендарем (life tenant), отримує право проживати та користуватися майном протягом усього життя. Інша сторона, відома як залишковий власник (remainderman), очікує, що після смерті житлового орендаря майно перейде до їх повного контролю.

Уявіть так: якщо батьки хочуть, щоб їх доросла дитина у кінцевому підсумку успадкувала сімейний дім, вони можуть оформити це як житловий заповіт. Батько стає житловим орендарем і продовжує жити у домі без орендної плати. Дитина стає залишковим власником, знаючи, що після смерті батьків вона повністю володітиме майном.

Ця схема повністю обходить процес оформлення спадщини — той тривалий і дорогий судовий процес, що зазвичай розподіляє майно через заповіт. Оскільки передача майна заздалегідь визначена договором житлового заповіту, вона ніколи не потрапляє до суду спадщини. Це може значно заощадити час і гроші порівняно з іншими способами передачі майна.

Що може і чого не може робити житловий орендар

Хоча житловий орендар має право проживати у своєму домі, це право не є необмеженим. Існує кілька важливих обмежень щодо того, що він може і не може робити з майном.

Житловий орендар не може продавати майно без дозволу залишкового власника. Якщо він захоче переїхати і продати дім, йому потрібно отримати згоду залишкового власника. Це обмеження існує тому, що продаж майна позбавляє залишкового власника його майбутнього спадку.

Аналогічно, оформлення іпотеки або кредиту під заставу житлової нерухомості потребує згоди залишкового власника. Житловий орендар не може використовувати майно як заставу без дозволу залишкового власника. Це означає, що популярні стратегії, як рефінансування або отримання кредиту під заставу житла, недоступні без згоди обох сторін.

Проте, житловий орендар має певні права. Він може вільно користуватися і насолоджуватися майном протягом усього життя. Також він може здати його в оренду або внести зміни (в межах розумного), хоча значні ремонти можуть вплинути на вартість майна і підлягають перевірці.

Фінансові обов’язки лежать на плечах житлового орендаря під час його володіння. Він має:

• сплачувати всі податки на майно
• підтримувати належний стан і ремонт
• оплачувати страхові внески
• підтримувати стан і цінність майна

За суттю, житловий орендар підтримує майно так, ніби він є його власником.

Роль і права залишкового власника

Залишковий власник має майбутній інтерес до майна. Поки він чекає на повне право власності, у нього є деякі обмежені повноваження. Наприклад, він може заборонити житловому орендарю продавати все майно — це гарантує, що майно згодом дістанеться саме йому.

Цікава опція для залишкового власника — продати свою частку майна без згоди житлового орендаря. Якщо він це зробить, покупець стане новим залишковим власником і отримає повне право власності після смерті житлового орендаря. Це може призвести до ситуації, коли майно опиняється у руках несподіваного власника, тому деякі вважають житлові заповіти менш гнучкими порівняно з іншими інструментами планування.

Після смерті житлового орендаря роль залишкового власника повністю змінюється. Він стає повноцінним власником. Тоді він може:

• сам заселитися у майно
• здати його в оренду
• продати на відкритому ринку
• внести зміни або зробити ремонт
• робити все, що може будь-який власник нерухомості

Порівняння житлових заповітів з іншими інструментами планування

Житлові заповіти працюють інакше, ніж заповіти та трасти — два інші основні інструменти планування майна. Якщо заповіт каже одне, а житловий заповіт — інше, пріоритет має житловий заповіт. Це трапляється тому, що майно у житловому заповіті передається до початку оформлення спадщини, тоді як майно за заповітом проходить через судовий процес і розподіляється відповідно до правил спадщини.

Трасти можуть досягати тих самих цілей, що й житлові заповіти. Майно, поміщене у траст, може перейти до іншої особи після смерті власника, так само як і у випадку з житловим заповітом. Однак трасти більш гнучкі — їх можна змінювати, якщо обставини змінюються. Житловий заповіт, навпаки, не можна легко змінити після створення. Це обмеження стає проблемою, якщо, наприклад, залишковий власник помирає раніше житлового орендаря, і його інтерес переходить до когось, кого житловий орендар не хотів би бачити у спадщині.

Коли житловий заповіт має сенс для власників майна

Житловий заповіт найкраще підходить для простих ситуацій. Наприклад, батьки, які хочуть передати дім дорослій дитині без сумнівів щодо спадкоємця, знаходять цю схему ефективною і економічною. Вона уникає витрат на оформлення спадщини і передає майно автоматично.

Основні переваги:

• чіткий перехід власності без затримок у суді
• менші витрати, ніж трасти або інші способи передачі
• немає необхідності продавати або дарувати майно (що може спричинити податкові наслідки)
• автоматичний перехід до залишкового власника після смерті орендаря
• простота порівняно з складними трастовими схемами

Можливі ризики:

• обмежена гнучкість при значних змінах обставин
• ризик, якщо залишковий власник помирає раніше житлового орендаря
• ускладнення, якщо залишковий власник продає свою частку стороннім
• можливі податкові наслідки (варто обговорити з фінансовим консультантом)

Планування майбутнього вашого майна

Якщо ви розглядаєте житловий заповіт у рамках ширшої фінансової стратегії, доцільно проконсультуватися з кваліфікованим фінансовим радником. Він допоможе оцінити, чи відповідає житловий заповіт вашим цілям щодо передачі багатства і пояснить податкові наслідки, характерні для вашої ситуації.

Головне: у житловому заповіті право власності належить обом сторонам — житловий орендар має право на проживання і користування, а залишковий власник — на майбутнє володіння. Розуміння, як ці права розподіляються, допоможе вам прийняти обґрунтовані рішення щодо того, чи підходить ця схема для потреб вашої родини.